北京辦公樓市場轉型調整
發布時間：2023年10月11日分享到：仲量聯行10日發布的《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》指出，北京辦公樓市場開始步入成熟階段。“在未來5年內，預計租金會在1.5到2年內觸底，并在之后以更溫和、漸進式的步調達成新的市場均衡。”仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示。
這份白皮書顯示，北京辦公樓租賃市場整體表現未達到各方預期。從供應角度來看，市場現在面臨著過去5年400萬平方米新增供應所遺留的壓力。從需求角度來看，中國經濟發展處于由高速增長轉向高質量增長的轉型期，在結構重塑和重新平衡之前，市場層面短期出現陣痛。
雖然北京辦公樓市場復蘇勢頭放緩與疫情延續性影響有一定關聯，但當下更多源于市場所處發展階段的變化。在經歷了2008年和2018年兩輪大供應周期后，北京市場已走完初步發展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。在這個關鍵的時間節點上，市場面臨的挑戰與此前已經截然不同——在快速增長周期中形成的資產策略和管理方案，已經不能有效解決市場中的新問題，基于簡單供需邏輯的傳統研究方法也難以為市場提供明確的指引。
金融和科技行業成市場兩大支柱
據仲量聯行對北京辦公樓市場過去七年內的八千多條交易統計，金融、科技互聯網、專業服務這三個行業單年所產生的租賃費用即可超過其他所有行業之和。在此之上，金融與科技互聯網更處于斷崖式領先地位，可謂是北京辦公樓市場的兩大支柱。
從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發展的一個分水嶺。2019年之前，北京辦公樓租金持續爬升，并在2018年下半年達到頂峰。但此后，租金已連續下降近5年，降幅達到22%，逐漸轉為租戶方市場。
對比甲級和非甲級辦公樓市場，兩者價差收縮，甲級租金降幅更大。不過，2023年上半年，甲級項目平均成交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級項目平均成交面積則下降了45%。
市場緩慢轉型未來穩健均衡發展
在經濟高速增長時期，高品質的辦公空間和樓宇服務能為企業的業務增長構成強勁助力，但在企業發展前景具有不確定性的時候，辦公樓租金作為企業的成本支出則必然面臨下行的調整周期，或者說租金水平適配經濟發展階段的“正常化”過程。
一直以來，依托全國最高的第三產業占比和供給側政策限制，北京始終是全國辦公樓租金最貴的城市。但是，在經濟增速放緩的轉型期，高昂的租金將構成經濟增長的成本，而租金下調的“正常化”階段將有助于培育和激發市場需求，幫助北京市場補齊短板、發揮優勢，為更為穩健的長期增長奠定基礎。
“北京市場已從新興市場發展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環境正處于轉型階段，復蘇及調整都隨著市場體量的增加而變得緩慢。預計市場將不會迎來爆發式的需求反彈以及大踏步前進式的租金回漲。”張瑩表示，從產業結構來看，北京是全國第三產業占比最高的城市，達到83.8%，“辦公樓宇是這座城市主要經濟活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復蘇。從宏觀視角來看，這也是中國經濟高質量發展轉型和增長換擋降速為市場指引的必經之路和必然結果。”
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