過去三年北京甲級寫字樓租賃市場大變局
發布時間：2023年03月27日分享到：北京寫字樓租售中心網根據相關調查報告了解到，新增供應集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業市場和政策環境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓租賃市場前所未有的大變局。新增供應驅動需求增長，存量物業租戶迭代更新，企業入駐與搬遷熱情高漲，北京甲級寫字樓租賃市場在過去三年間實現量與質的飛躍。
該調查收集整理了138棟甲級寫字樓項目內2753家（約520萬平方米辦公面積）入駐企業資料，并與2019年調研結果進行對比，以分析過去三年，租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴租、縮減等租賃活動的規模、背景原因及選址趨勢。
“創新”引領北京甲級寫字樓租賃市場租戶結構演變。報告顯示，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業服務（11.6%）為北京甲級寫字樓租賃市場前三大需求來源，與2019年一致，但占比持續提升。從細分行業看，保險、證券、基金等非銀行金融機構穩步擴的同時，金融科技在數字化升級背景下迅速崛起。在TMT領域中，互聯網+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業，軟件開發、人工智能、大數據則成為該領域的后起之秀。此外，醫藥及生命科學為代表的高精尖產業、以消費升級和產業數字化、低碳化升級為特征的制造業也出現不少大面積的新增需求。
從中外資租戶構成方面來看，中資金融、TMT、專業服務等行業企業近年在京不斷擴張，且對辦公品質要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。區位選擇方面，中資租戶在金融街、東二環、奧體和各新興商務區占有絕對優勢，選址時體現對新建樓宇的強偏好。相對而言，外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，外資租戶留存率較高，體現其選址規劃性強、決策周期長且謹慎的特點。
從租戶規模看，10,000平方米及以上的大面積租戶數量及總租賃面積占比較2019年均有所上升：甲級寫字樓租戶數量從46上升至79，總租賃面積占比從24%上升至30%，其中金融和TMT頭部中資企業是增長主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數量最多，受益于TMT和產業類企業的成長，占比在三年間從11%上升至15%，該面積段企業品質要求高、選擇范圍廣、決策流程短，已成為市場的中堅力量。
從行業選址重點區域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務區。報告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業租賃面積最大的商務區，也是金融、專業服務、醫藥及生命科學等行業過去三年新增租賃面積最多的商務區。而麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應存量第四大商務區，在城市總規所賦予的“金融+科技”的功能定位引領下，金融、TMT、制造業、能源及公共事業等行業租戶的新增租賃面積均排名各商務區前列，也同時得到中資和外資租戶的青睞。
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