深圳經濟持續復蘇，寫字樓物業租賃以價換量
發布時間：2022年03月01日分享到： 1月份，深圳寫字樓租賃市場新建項目成交均價55,233元/㎡，環比上漲8.9%。成交27,879平方米，環比下降29.4%。位于鹽田港核心地帶的佳兆業鹽田城市廣場，以9,047平方米的成交面積，2.95億元（均價32,585元/㎡）的成交金額，問鼎全市成交量、成交金額雙料冠軍。蛇口灣夏路綜合體華僑城·新璽成交面積1,839平方米，成交金額2.5億元（均價136,505元/㎡），同樣引人注目。
1月份，深圳新建寫字樓可售面積高達154.6萬平方米，庫存量上升1.8%。
庫存去化周期上升到匪夷所思的69.4個月，總體呈趨勢性上升形態，顯示寫字樓租賃市場庫存壓力山大。
存量寫字樓租賃市場：租金平穩，空置率趨勢性下降
本月深圳存量寫字樓銷售成交6,896平方米（僅為一手成交量的25%），環比下降27.2%，但絕對數值相對于超過800萬平方米存量市場而言，買賣寥落，交易以租賃經營為主。
2021年第四季度，深圳商務區甲級寫字樓租金基本保持平穩，平均租金回落到200.0元/㎡·月。租金水平微幅波動，環比微跌0.1%。靜態租賃回報率下降至3.9%。
深圳基本走出疫情的陰霾，整體經濟持續復蘇，地區經濟指標全面向好。TMT、金融、專業服務等行業租戶需求穩定增長，供應量與吸納量基本平衡，招商壓力略有緩解。但深圳商業性辦公用地供應過剩，寫字樓供應持續井噴，可以滿足未來十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一線城市之首。未來兩年即將開啟新一輪波瀾壯闊的供應高峰，“供過于求”問題再次激化，“以價換量”仍將是未來兩年租賃市場的主旋律。
第四季度寫字樓供應入市放緩，市場活躍度整體提升，甲級寫字樓平均空置率下降至18.6%，環比顯著下降了1.3個百分點。其中，福田中心區、后海商務區市況相對較好，空置率在15%以下，而前海、筍崗、深圳北、華強北、寶安中心區、留仙洞商務區招租壓力山大。
深圳寫字樓存量居大灣區城市之首，近期聯想國際總部大廈（28.4萬平方米）、光啟未來中心（17.6萬平方米）、大成基金總部大廈（7.6萬平方米）、順豐總部大廈（7.6萬平方米）、招商前海國際中心（3.5萬平方米）等項目近70萬平方米扎堆入市，2022、2023年供應量更是超過500萬平方米，將長期處于供過于求狀態。預計未來一年整體租金穩中略降，空置率高位徘徊。
中長期看，隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實，深圳六大總部基地逐步成形，供應高峰期過后寫字樓供需才會出現逆轉。
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