2021年，辦公樓租賃市場分化加劇
發布時間：2022年02月28日分享到： 2020年，新冠疫情的爆發，進一步加重了辦公市場的下跌態勢。2021年，在整體經濟下行趨勢不減的大環境中，全國辦公市場分化加劇。
一線城市體現了極強的韌性，北上深單年凈吸納量均破百萬方創歷史新高，典型核心商務區及優質新興商務區成為提升辦公租賃市場活躍度的主力，TMT、金融和醫藥持續為擴需主要行業；二線城市整體需求弱疊加大量新增供應，去化壓力大。銷售市場仍處于下行通道，全國量價齊跌，一線供求逐漸回歸平衡，二線成交主力趨勢不變。
回顧2021年，唯一的亮點是大宗交易規模，全年辦公依然為大宗成交主力物業類型，核心地段優質項目熱度不減。
2021年1-12月，全國辦公樓新開工面積5224萬平方米，同比減少20.9%，為2011年以來最低值;已竣工面積3376萬平方米，同比增加10.9%。2020年以來，辦公樓租賃市場的未來新增供應呈持續下降趨勢，2021年全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。
2020年以來，辦公樓租賃市場的未來新增供應呈持續下降趨勢，從歷年辦公樓新開工和竣工面積差值來看，2019年辦公樓新開工和竣工面積差值，為近年來發峰值，這也是自2012年以來的最高峰，隨后2020及2021年兩年出現斷崖式下跌，2021全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。
租賃市場方面，一線城市表現強勢依舊，凈吸納量整體強勢反彈，但重點城市近三年平均租金持續下降。從空置率來看，北上廣深各有不同，其中北京市場最為強韌。
1:凈吸納量：一線城市反彈強勢，二線需求較弱
2021年，一線城市的凈吸納量整體呈強勢反彈趨勢，北上深全年總吸納同比增長尤為顯著均突破百萬平方米，多城創單年歷史新高；二線重點城市復蘇態勢并不明朗，辦公租賃需求較弱，市場整體凈吸納水平較低，在持續較多的商辦土地成交和銷售型辦公產品成交下，未來的去化壓力更加突出。
2:租金：租金持續下行，降幅收窄
近三年，全國重點城市辦公市場的平均租金均為持續下降態勢，2021年租金降幅收窄，業主方以價換量的租賃策略取得一定成效，租賃市場博弈的優勢仍為租賃企業方所占據。三季度后，部分城市在強勢板塊回暖的帶動下，全市平均租金出現小幅回升的跡象，如上海的南京西路以及濱江板塊商務區，北京核心CBD商務區，深圳福田中商務區等。預計一線城市的租金將迎來一段時間的穩定期.二線城市的分化表現將更為明顯和持續，新興商務區的崛起和高性價比項目的入市會促使租金價格的調整比以往更加靈活和迅速。
3:空置率：一線城市核心商務區空置率下降
從一線城市重點商務區的租金及空置率來看，上海陸家嘴及靜安核心商務區的空置率出現明顯下降，截止至2021年三季度，上海靜安核心商務區空置率降至10.2%。北京辦公樓租賃市場表現強韌，北京國貿商務區空置率在2021年三季度降至10.1%，金融街商務區空置率雖然在三季度出現了輕微的上漲，但總體空置率仍僅有4.7%。重點商務區中，空置率最高的為深圳福田中心商務區，空置率高達15.1%。廣州珠江新城商務區控制也較之前出現了下滑，僅為4.6%。
TMT、金融和科技成新增需求主力
辦公承租主力的變化與經濟和產業結構調整息息相關，2020年新冠疫情以來，TMT、金融和科技產業逆勢發展，主要城市新增辦公需求中這三類企業均成為承租主力，四個一線城市新增辦公需求中三類企業占比均超3成。
TMT和科技巨頭企業下場拿地自建或收購辦公項目自用，如字節跳動、京東、小米等企業均在2021年拿地買樓，體現出極強的發展勢頭。
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