上海寫字樓市場回暖，商業地產整體水漲船高
發布時間：2022年01月17日分享到： 2021年是上海優質寫字樓租賃市場全面復蘇的一年。2021年全年，上海寫字樓租賃市場凈吸納量共計150.6萬平方米。2021年上海中央商務區主要受內資金融服務業、專業服務業、科技新媒體和零售業擴張推動，凈吸納量達到41.3萬平方米。
除內資科技新媒體行業帶動非中央商務區需求外，制造貿易行業的租賃成交加快，同時醫療健康行業的租賃需求也有所增加。相比之下，制造業擴租需求明顯。2021年，上海張江醫療器械產業基地完成擴容，面積由1.38平方公里擴展至4.23平方公里。擴容后的基地將為更多醫療器械企業提供發展空間，讓更多的“張江研發”轉向“張江智造”。
金融行業是上海的核心產業，且上海已基本建成與中國經濟實力以及人民幣國際地位相適應的國際金融中心。金融行業交易量保持前列，行業布局以陸家嘴金融城及北外灘濱江帶為重點。2021年以來，傳統金融行業的銀行、證券類以及融資租賃等新型金融業整合搬遷較為積極。
2021年上海寫字樓市場主要呈現出三個特點：其一，金融、電子信息科技及專業服務三大主流行業引發熱點；其二，陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務區五大板塊聚焦城市增長極；其三，國內大循環為主體的新發展格局下，內資成交占比繼續上揚。
隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續錄得較好租金表現，整體實現超20%的租金溢價。
未來六個月，上海寫字樓市場預計將有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優質項目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發展能級和核心競爭力集中展示區的提質轉型需求提供充沛優質辦公場所選擇。
數據顯示，2021年四季度，上海產業園區凈吸納量錄得12.3萬平方米，2021年全年共計錄得72萬平方米，創近五年來新高。
有限的新增供應加上活躍的租賃需求，使得2021年四季度上海產業園區總體空置率降至10.8%，達到歷史低點。四季度整體租金繼續走高，環比增長1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅達3.2%。
在商業地產投資市場方面，2021年上海大宗交易市場共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級，達人民幣1044.3億元，同比上漲51.3%。上海年內單季交易筆數逐季走高，投資型交易回歸主導。
預計在2022年上半年，商辦租賃市場的強勢復蘇將為寫字樓與零售物業的流動性提供支撐；倉儲物流的投資熱度有望持續；生命科學園區、數據中心、長租公寓等資產類型將成為越來越多投資者競相布局的新賽道；開發商調整自身資產結構的舉措仍將持續，在此背景下，將有越來越多的優質資產在短期之內涌入市場，從而為投資者提供更多選擇。
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