上海寫字樓租賃市場凈吸納量創歷史新高租金止跌回升
發布時間：2022年01月12日分享到： 2021年上海寫字樓租賃市場凈吸納量創歷史新高，租金止跌回升，LEED相關綠色樓宇租金溢價優勢明顯；零售市場“首店經濟”持續激發城市消費，國潮當潮，實體零售市場繼續回暖；倉儲物流供應放量，多重需求支撐租金繼續上漲；商務園區寫字樓創新科技類企業需求持續旺盛，凈吸納量創六年新高再破百萬，租金漲勢穩定；投資市場大宗交易量同比回升51.3%，新經濟資產備受關注，科技及生物醫藥類自用型買家踴躍。
2021年上海寫字樓租賃市場共錄得17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務區，以黃金三角2.0——“世博-前灘-徐匯濱江”為代表濱江核心發展區的成熟度加速進化。“十四五”是邁入產業數字化轉型關鍵階段的元年，上海凈吸納量創下歷史新高，達129.8萬平方米。搬遷擴租需求提速釋放，貢獻七成全年新租活動，其中品質升級在優質供應放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心區位成熟商務氛圍和租金合理化驅動下，已然出現“再中心化”區位升級趕超“去中心化”的態勢，核心商務區凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動明顯。供需關系改善下，全市空置率同比顯著下降3.0個百分點，至16.6%。
行業需求方面，上海以強勁勢頭迎接數字經濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數據及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領區”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業升級擴租明顯，70%選址浦東。而資本推動、消費回流和代際更迭疊加效應之下，互聯網+屬性的快消品及奢侈品為代表的消費品制造業，與“專精特新”相關的生物醫藥企業擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，以律所為首的專業服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續穩健布局。
縱觀成交屬性，年內政府與市場“和弦共振”，國內外頭部企業戰略布局帶來整層以上大面積租賃需求占比提升，核心區位吸引主力需求金融和消費制造業集聚，而濱江多板塊全年去化尤為亮眼，憑借多獨棟產品與可視性佳的優勢加速總部辦公和包括TMT、醫藥等細分部門差異化布局，前灘更是錄得全市最低空置率2.6%，租金已然呈現趕超成熟板塊之勢。至此，受核心商務區韌性復蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，全年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，引領全國水平。隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續錄得較好租金表現，整體實現超20%的租金溢價。
2021年上海寫字樓租賃需求展露強勁復蘇表現，并充分展示了上海市場對新興產業戰略布局的全國引領地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯網+及高精尖屬性的制造企業等新進賽道落戶上海，外資占比持續攀升。未來六個月，寫字樓租賃市場預計將有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優質項目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發展能級和核心競爭力集中展示區的提質轉型需求提供充沛優質辦公場所選擇。近期，包括14號線在內多條升級市區通達性的地鐵開通，進而促進浦東、浦西商務板塊間聯動，有望再助推城市多元格局發展。
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