新的一年香港甲級寫字樓租金預(yù)計將保持穩(wěn)定
發(fā)布時間：2022年01月05日分享到： 香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、勞動力市場狀況大幅改善，加上貿(mào)易和物流需求強(qiáng)勁，展望在未來一年香港經(jīng)濟(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展正面。然而，新冠疫情持續(xù)，變種病毒在社區(qū)傳播和跨境人流正常化的不確定性，以及美聯(lián)儲加息風(fēng)險，未來一年仍將面臨挑戰(zhàn)。
香港在2021年的大額商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手（交易額超過7700萬港元，不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易），全年總成交額達(dá)796億港元，比2020年的528億港元按年增長51%。投資交易總額雖然超過了2019年和2020年的水平，但僅占2017年最高峰水平（1830億港元）的43%。房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托基金在第四季總共投資了107億港元，占該季投資額的47%。除了積極投資工業(yè)物業(yè)外，其中三個房地產(chǎn)基金共投資32億港元到多個酒店物業(yè)。
陳錦平續(xù)指，今年仍然將會是充滿不確定性的一年。雖然全面恢復(fù)國際間跨境外游的可能性較微，但預(yù)期與內(nèi)地恢復(fù)部分通關(guān)的機(jī)會較大，將會刺激并帶動香港的商業(yè)和零售活動。預(yù)計企業(yè)活動將進(jìn)一步活躍，但同時保持謹(jǐn)慎態(tài)度管理開支。鑒于現(xiàn)時趨向正面的營商前景，預(yù)計商鋪和工業(yè)物業(yè)市場的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可見溫和增長，但寫字樓市場受到即將到來的噴井式供應(yīng)影響，租金在過去兩年急劇下降后，今年內(nèi)或可以回穩(wěn)，但出現(xiàn)明顯回升的機(jī)會較低。另外，息率走勢，資金流向以至中美關(guān)系都會為股票及房地產(chǎn)市場帶來各種不確定性，對投資及寫字樓租賃需求都有左右性影響。
甲級寫字樓方面，去年第四季一向是傳統(tǒng)淡季，寫字樓租賃市場于上季相對淡靜，但年全年寫字樓新租務(wù)成交按年增長83%至410萬平方呎，唯僅占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。盡管租賃勢頭有所改善，但去年第四季的凈吸納量仍為負(fù)16.2萬平方呎，連續(xù)第九個季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，延續(xù)香港房地產(chǎn)歷史上最長的下行周期。而九龍東是在去年唯一錄得全年正凈吸納量的地區(qū)。
她又指，去年全年整體空置率上升1.3個百分點，從2020年12月的9.9%上升至2021年第四季的11.2%?？偪罩脴敲婷娣e達(dá)到910萬平方呎，再創(chuàng)歷史新高。九龍東是唯一一個空置率低于2020年同期的地區(qū)，其下跌0.5個百分點。而去年第四季整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，遠(yuǎn)低于2020年錄得17.4%的按年跌幅。預(yù)計今年在空置率高企和新供應(yīng)出臺的壓力下，難見寫字樓租金反彈。預(yù)計甲級寫字樓租金將保持穩(wěn)定，但在一些空置率較高的地區(qū)，包括灣仔、銅鑼灣、港島東及尖沙咀地區(qū)的租金可能繼續(xù)微跌。今年新增供應(yīng)預(yù)測達(dá)397.2萬平方呎。
另外，商鋪租賃市場氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整體街鋪空置率按季下降2.3個百分點至14.4%。當(dāng)中以尖沙咀地區(qū)空置率跌幅最大，按季下跌4.3個百分點至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個百分點，其中旺角是年內(nèi)唯一空置率上升的地區(qū)，上升1.7個百分點。由于空置率相對較高，改善的租賃勢頭并未見第四季的租金有大幅增長。街鋪租金在第四季表現(xiàn)持平，而全年街鋪租金增長為1.2%。
在2021年，餐飲業(yè)仍然是租賃市場中最活躍的行業(yè)。市場氣氛改善促使部分業(yè)主在租金叫價方面較為企硬。因此，隨著業(yè)主和租戶之間的租金預(yù)期差距擴(kuò)大，空置率可能仍然會維持于高位一段時間。預(yù)期今年街鋪租金將輕微上漲約5%，前提是香港疫情受控，以及社交距離措施不會長時間收緊以導(dǎo)致租賃需求大幅回落。
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