互聯網企業拉動增長，北京寫字樓空置率降至15.1%
發布時間：2021年12月22日分享到： 受益于互聯網企業快速擴張，北京寫字樓租賃市場在過去一年表現優異。
北京寫字樓租售中心網了解到，截止到目前，北京寫字樓租賃市場空置率已經降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。在年中的市場預測中，基于超預期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點。
促使北京寫字樓租賃市場空置率降低的需求來自以互聯網科技為代表的新經濟企業。
受益于頭部互聯網公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓租賃市場已經有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的寫字樓租賃市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達到了6.5個百分點。
在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化主要也由于互聯網和金融企業外溢所致。
同時，互聯網企業的大宗租賃成交也左右市場走勢，今年北京寫字樓租賃市場凈吸納量創歷史新高。2021年四季度北京寫字樓租賃市場凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。
從2021年全年來看，北京寫字樓租賃市場凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。
如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。
據不完全統計，在辦公樓租賃市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產業園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。
供需兩端的表現從一定程度上改變著租賃雙方對于市場價格的預期。目前，北京寫字樓租賃市場租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。
從整體寫字樓租賃市場租金來看，北京寫字樓租賃市場租金降幅在下半年呈現企穩跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進一步縮窄到只有2.9%，遠低于2020年超過8%的平均降幅。
而個別子市場的寫字樓租金出現回升，大幅領先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進入業主市場，已經維持了一年，租金已現大幅回升，同比上升幅度達到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現更是近十年最佳，業主去化壓力進一步減小，市場租金在第四季度已出現回升跡象。
2020年，在疫情影響下，北京寫字樓租賃市場需求下降，需求空置率走高。但今年疫情的實際影響已基本消散，北京辦公樓租賃市場創下新的紀錄，也為明年北京寫字樓租賃市場發展提供了一個好的基礎。
北京整體辦公樓租賃市場正在從供應高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態勢走向以新經濟需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔更多的非首都功能，北京的城市格局和產業分布將出現翻天覆地的變化，新一輪的產業更替、城市功能更新和經濟結構重構將為北京注入新的活力。
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