辦公樓散售市場整體遇冷
發布時間：2021年07月27日分享到：北京寫字樓租售中心網了解到，和京滬動輒單價5萬元每平方米以上的高總價整售辦公樓租賃項目相比，低總價的散售辦公樓租賃項目均價依然較低，并且多年保持穩定。以北京散售辦公樓租賃市場為例，全市成交均價常年穩定在2.8萬元每平方米以下，并且成交單價和所在商圈的商務氛圍并不成正比。自2015年以來，除了金融街（月壇）中心和駿豪中央公園廣場，即使是位于市區成熟商圈的散售辦公樓租賃項目，成交均價也通常不會超過3萬元每平方米。
北京散售辦公樓租賃市場的成交均價近十年來保持穩定，平均均價約2.6萬元每平方米；2021年前7個月的均價錄得2.7萬元每平方米，和2020年全年對比下降11.5%。去化周期則呈快速上升趨勢，自2017年起迅速升高，并于2020年達到頂峰，為近十年最高值；2021年前7個月的去化周期有所降低，但仍位于50個月的高位，辦公樓租賃市場需求較為疲軟，可售存量和潛在供應仍不斷增加。貝殼研究院預計，全市散售辦公樓租賃市場的去化周期未來仍將繼續升高，如何有效去化存量物業成為當務之急。
20世紀90年代末期，商業地產類物業開始在國內主要城市成規模出現，以辦公樓和百貨商場為主。以北京辦公樓租賃市場為例，2000年以前的辦公項目大多為單一業權，主要集中在東長安街、CBD和燕莎區域，租戶絕大多數以外資企業為主；中國于2001年加入世界貿易組織，受到之前亞洲金融危機影響的國內商業活動迅速升溫，國內外企業均在大陸地區快速擴張，辦公樓租賃市場因此受益。以SOHO中國為代表的開發商作為散售辦公模式的代表，在21世紀初以售代租迅速回款，短期內取得了一定的收益。
和住宅物業的“重售輕租”不同，商業地產行業更重運營，無論是辦公還是零售物業，自身估值主要由租戶貢獻的現金流決定，因此“重租輕售”。散售辦公樓租賃項目由于產權分散，無法進行有效管理，租戶品質層次不齊，本質上難以產生穩定的租金收入。SOHO中國也在2012年公開表示，告別散售，持有北京、上海有價值的物業。在過去超量的投資開發和土地供給模式之下，近年來整售優質辦公物業大量入市，市場競爭更加激烈，一二線城市甲級辦公樓租賃項目的平均租金和入住率大多呈下降趨勢，散售辦公樓的劣勢愈發明顯。
除了硬件劣勢，國內散售辦公物業產權交易需要繳納高額土地增值稅，以30%為起點遞增，當物業增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，很大程度上也限制了散售辦公面積的成交價格。而整售辦公物業入市時即由開發公司持有，之后的整售交易大多通過境內甚至境外股權轉讓方式進行，很大程度上能夠合理規避相關稅款，因此優質整售物業的增值幅度并不會因稅費受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大廈成交為例，據公開消息，2008年凱德集團將該大廈出售給韓國SK集團，當時成交價為33.4億元。2021年6月，和諧健康保險股份有限公司披露公告，公司采用股權方式出資約90.6億元收購北京新錦城房地產經營管理有限公司100%股權，從而持有北京SK大廈。SK大廈在13年間升值57.2億元，約1.7倍。
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