北京寫字樓租賃市場即將進入去化周期
發布時間：2021年01月05日分享到：回顧整個北京寫字樓租賃市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務園區。截至2020年四季度寫字樓總存量已達到1873萬平方米，其中超甲級寫字樓有188萬平方米，甲級寫字樓和乙級寫字樓存量大致相當，都在840萬平方米左右。在區域分布上，CBD區域依舊占比最高，約占25%；麗澤區域隨著近年來新項目的陸續入市，所占比重逐漸提升。
四季度全市甲級寫字樓租賃市場的凈吸納值去除預租影響后，為7.6萬平方米，基本恢復至疫情前市場的歷史平均水平。其中，望京-酒仙橋區域單季度凈吸納值約4.4萬平方米。本季度市場大面積需求主要來自于互聯網科技行業，互聯網公司的需求繼續拉動整個市場。2020年全年，甲級寫字樓市場凈吸納值為12萬平方米。
四季度北京寫字樓租賃市場中共三個項目入市，分別為位于麗澤區域的平安金融中心、遠洋銳中心和位于石景山區域的中海大廈C、D座，全年共迎來60萬平方米新增供應。受到疫情影響，2020年部分項目有所延期，2021年北京寫字樓租賃市場或將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。
受到新增供應的影響，四季度寫字樓租賃市場空置水平環比上漲2.0個百分點至19.4%，同比上漲3.5個百分點，創下了十年來北京市場空置率的新高，符合在今年一季度向市場發布的對于年底空置率超過18%的預測。在三期疊加的影響下，基于宏觀經濟增長穩步復蘇、北京疫情有效防控和寫字樓需求中性釋放的基礎條件，北京寫字樓租賃市場供需失衡的態勢預計在明年仍會加劇，空置水平將持續攀升，或將于明年觸頂。
四季度寫字樓租賃市場租金延續了下調的趨勢，但降幅有所收窄，市場平均凈有效租金從2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅達到8.4%，整體租金同比降幅創近十年記錄。這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。預計隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依舊處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在下半年將開始進入探底階段。
回顧2020年四季度各個寫字樓租賃商圈的表現，望京-酒仙橋、亞奧、麗澤三個子市場在四季度表現亮眼，其中望京和亞奧兩個子市場單季度空置率下降，租金小幅回彈；麗澤區域受新增供應影響空置率升高，但市場依舊趨于穩定去化的階段，空置率同比下降了12.5個百分點，該區域最近有兩宗大面積租賃成交，分別是某金融企業租了4萬平方米，國內某領先的高科技公司租了5.7萬平方米，這兩個交易提升了整體寫字樓租賃市場的信心。
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