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　　對比寫字樓租賃市場，產(chǎn)業(yè)園租賃市場需求在四季度的回升顯得更加強勢，單季度為總體寫字樓租賃市場貢獻近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻了其中的66%。成熟產(chǎn)業(yè)園租賃市場得益于較強的產(chǎn)業(yè)支撐，市場需求在四季度出現(xiàn)大幅回升。望京-酒仙橋和上地在四季度的產(chǎn)業(yè)園租賃表現(xiàn)出了強勁需求，兩個市場的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于區(qū)域內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)聚集效應。

 

　　對比寫字樓租賃市場和產(chǎn)業(yè)園租賃市場的需求，我們發(fā)現(xiàn)目前北京辦公室租賃市場已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增辦公室租賃需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公室租賃需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于北京辦公樓租賃市場平均水平的根本原因。

 

　　預計，2021年北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場迎來約130萬方的新增供應，受此影響，預計產(chǎn)業(yè)園市場空置水平可能會在2021年觸及階段性高點。從2022年開始，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場會進入一個3年左右的去化周期空置水平開始回調(diào)，整體的租金水平將觸底回升。

 

　　值得注意的是，縱觀北京總體辦公樓租賃市場，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)在全年超過5000平以上租賃成交中占據(jù)四成，如果算入在線教育的話，成交占比超過50%。

 

　　由于中美貿(mào)易戰(zhàn)及疫情影響，今年北京大宗交易市場全年成交額約371億，同比下滑19%，成交面積約87萬方，同比下滑17%，成交頻次較去年基本持平。

 

　　其中，外資占比持續(xù)攀升，達44%；內(nèi)資占比56%，外資和自用交易表現(xiàn)出韌性，成交金額占比持續(xù)上升。自用型買家主要為金融保險公司及TMT企業(yè)，大宗交易中自用型買家占比繼續(xù)上升，但是投資性質(zhì)仍為主要收購目的。

 

　　2020年無論從成交面積或是金額來看，寫字樓租賃項目仍然是主流，其中商務園區(qū)的成交金額和面積逐年上升。

 

　　預計2021年，寫字樓和商務園區(qū)租賃市場仍然會是投資重點，自用類收購或?qū)⒊掷m(xù)上升。受大量新增供應和租金下行趨勢影響，2021年將是收購或出售的機會窗口。