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　　對于2020年北京的大宗交易市場，機構分析人士預計，今年仍將是寫字樓收購及退出的機會窗口期。大宗交易額持續增加值得期待，自用買家將目光投向核心區域的城市更新項目，或出現更多核心位置稀缺資產交易。

 

 

　　北京大宗交易額連漲5年，上海跌破千億

 

　　2019年，在整體經濟增速放緩的背景下，全國整體大宗交易呈現下降趨勢。據第一太平戴維斯統計顯示，2019年全國大宗交易總成交額為3170億元，同比下降13%。不過，相比之下，一線城市的房地產大宗交易仍然占據主導位置。2019年，一線城市大宗交易總成交額占全國比重達71%。

 

　　近兩年，一線城市憑借較好的流動性以及成熟的租賃市場吸引了大量資金聚集。這導致個別一線城市大宗交易再創新高。其中，北京和深圳在2019年逆勢而上。戴德梁行數據顯示，深圳大宗交易額首次突破500億元，而北京大宗交易額則連漲5年，2019年內資外資齊發力，達到746億元，同比增長三成。

 

　　而在一線城市中，并非所有城市交易量都呈現上漲勢頭。世邦魏理仕近期報告指出，2019年，上海投資市場全年累計錄得68筆大宗交易，同時總金額累計達847.2億元，同比下降33.8%，這也是上海四年來首次跌破千億。而廣州2019年的大宗交易也略有回落，僅有百億規模。

 

　　對此，有商業地產分析人士認為，2019年商業大宗資產交易冷熱不均。從一些交易案例中，能夠看到商業資產交易價格有著回調的勢頭。

 

　　辦公樓一直是全國大宗交易市場最主要的投資標的，其中不乏商改辦、酒改辦項目的成交。

 

　　據高力國際數據顯示，2019年全國共錄得辦公項目成交981億元，占總交易額的67%，為三年來最高?？梢?，投資人仍然偏好帶來穩定現金流且運營成熟的辦公樓。相比之下，酒店、公寓、零售、綜合體類交易占比則有所下降。值得關注的是，2019年大宗交易單筆交易金額大幅增加，達到25億元，幾乎是2018年的兩倍。

 

 

　　外資、自用、城市更新、辦公樓，成北京大宗交易的關鍵詞

 

　　從大宗交易來看，北京、上海2019年和2018年外資占比相對較高，接近三成。高力國際報告顯示，截至目前，北京大宗交易市場成交量超過750億元，其中外資為買方的成交額達到194億元，達歷史新高。

 

　　早在2019年3月，啟城投資與顥騰投資對外宣布，兩家機構共同聯合境外機構投資者斥資57.2億元，對位于中關村核心區的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰略性收購。

 

　　這一交易即是北京外資收購商業地產項目中總金額較大的一筆，也是2019年北京外資投資城市更新項目的典型案例。投資者希望通過重新定位和改造實現資產價值的提升。事實上，市場化的城市更新類項目一直是投資者在一線城市關注的重點。

 

　　據戴德梁行中國資本市場部董事總經理劉兵介紹，在從增量時代到存量時代的大背景下，除在非核心區域尋求新建項目外，自用買家也將目光投向核心區域的城市更新項目。

 

　　值得一提的是，2019年2月，京東以27億元收購翠宮飯店。京東相關人士對此解釋稱是用做辦公場所。這即是一個自用買家的事例，同時也是一個酒店改寫字樓的項目，更是一個城市更新項目。

 

　　同在2019年2月，今日頭條母公司字節跳動通過第三方公司完成對大鐘寺中坤廣場的收購，收購價格90億元。這也被市場人士認為是自用的案例。據悉，隨著字節跳動業務擴張以及人員的增加，早有購置大型總部的需求。

 

　　在2019年北京大宗交易中，引人關注的交易還包括，2019年8月金隅集團以51.87億元成功競得盤古大觀的“龍首”；2019年10月光耀東方打造中關村購物廣場食寶街項目易主光大安石，交易額達60億元。

 

　　此外，在北京市政府遷址通州后，通州市場出現了一筆金額較大的大宗物業交易。2019年6月中銀投資斥資近30億元購入通州富力中心C01棟寫字樓。

 

　　綜合來看，外資、自用、城市更新、辦公樓成為2019年北京大宗交易的關鍵詞。

 

 

　　外資持續布局，流動性將使北京成為主力市場

 

　　從上述北京大宗交易的案例中不難看出，在2019年除內資依舊是主力買家外，外資在北京市場也很活躍。在很多業內人士看來，由于房地產融資政策持續收緊，這或將是外資投資人繼續布局中國的好時機。

 

　　對于未來北京的大宗交易市場，高力國際分析人士預測，鑒于北京有限的新增供應，加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場流動性或將使北京成為大宗交易的主力市場。

 

　　從新增供應、空置率、凈吸納量、租金表現的四大寫字樓市場因素看，上述分析人士認為，2020年將繼續成為辦公樓收購及退出的機會窗口。其中，北京以寫字樓為主的城市更新項目越來越受關注。除了核心區外，更多的投資人開始關注一些有潛力的區域或產業聚集的區域，比如望京，上地，麗澤等。

 

　　戴德梁行分析人士也認為，大宗交易額將持續增加，將出現更多核心位置稀缺資產的交易。

 

　　而世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛也表示，隨著金融領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升，預期境內外投資者將繼續積極地在北京挖掘價值投資的機會。