北京寫字樓市場迎供應高峰 高品質項目更具韌性
發布時間：2020年01月08日分享到：日前，CBRE世邦魏理仕發布《2019年房地產市場回顧及2020展望》報告，報告分析，2019年，需求升級和存量改造是北京房地產市場各板塊的共同主題。
寫字樓市場方面，在市場供應高峰壓力之下，高品質項目更具韌性并釋放升級需求。
供應高峰壓力之下，高品質項目更具韌性
報告數據顯示，2019年北京優質寫字樓供應總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應量高達71.3萬平方米，創歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創2011年以來最高水平。
另一方面，寫字樓整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。
CBD核心區域和金融街高品質新項目的陸續交付，吸引了眾多企業搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現出現分化：超甲級寫字樓最為穩健；其他甲級寫字樓，隨著租金的調整和升級需求的釋放，下半年退租現象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創歷史新低。
供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。
升級需求成全年主線，行業細分領域表現分化
高品質供應入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創造機會窗口。
從行業類型來看，金融、TMT、專業服務等行業依然是市場去化的主要動力。雖然在去杠桿的政策壓力下，非傳統金融行業和融資受阻的科技類企業頻頻出現縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險、基金和證券等傳統金融機構新租和擴租需求仍較為活躍，并貢獻多宗大面積成交，成為全年市場尤其是核心區域的頭號新增需求來源；TMT雖然需求增速自下半年開始放緩，但其頭部企業依然是整體市場需求引擎之一；專業服務業的需求主要體現在搬遷升級和擴租等方面。
2020年，國內外宏觀經濟環境的明朗有望提振企業信心并實施較積極的房地產策略。其中，中國金融行業對外開放力度的加大，以及北京各區政府對金融行業給予的鼓勵政策都將帶動其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨角獸企業在北京的戰略布局落地，也預示著這些企業自身及其上下游將為寫字樓租賃市場注入新的活力。
新興區域需求有待培養，核心區域迎改造升級潮
核心商務區可租面積增加的外因和部分新興商務區商務氛圍和基礎設施欠缺的內因作用下，全年非核心區域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。
2020年，北京寫字樓市場預計入市的近百萬平方米新增供應中，有57%位于非核心區域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價比及市場對新興商務區長期發展的信心將推動其項目招商和入駐逐漸步入正軌。
核心商務區新增供應主要仍來自CBD，中服地塊的供應量較2019年有所回落，但疊加現有可租面積，對整體核心區域的競爭壓力將有增無減。為減緩新項目帶來的市場壓力，部分老舊樓宇已啟動改造升級，預計2020年將有更多項目跟進。
CBRE華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇表示：2019年是近10年以來最具挑戰的一年。面對經濟放緩、需求放緩及市場供應高峰的到來，大部分業主主動調整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉變為理性下調；面對2020年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業主們也會積極投入資金對現有樓宇升級改造以應對新項目帶來的競爭壓力。
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