土地市場溫和復蘇 明年房地產投資有望趨穩
發布時間：2019年12月31日分享到：作為地方“財力”的重要部分，近段時間土地出讓收入增速明顯加快。11月單月全國土地出讓收入近7000億元，超過此前5000余億的今年月度平均水平，全年土地收入也有望創下新高。
在地方財政收入增長放緩，收支壓力加大之際，土地市場的復蘇和平穩，將有助于降低地方政府專項債發行規模加大情況下的債務償還風險。同時，這也利于保持明年房地產投資增速的平穩。兩者都將有助于穩定投資和促進經濟。
單月土地收入近7000億
財政部數據顯示，今年1～11月累計，地方一般公共預算本級收入92851億元，同比增長3%，低于去年同期增幅(6.9%)。
與一般公共預算收入增速較低相比，地方政府性基金收入的增幅反而在逐漸加快。
2019年前11個月，地方政府性基金預算本級收入64365億元，同比增長10%，其中土地出讓收入同比增長8.1%。
10%的增幅看似并不太高，但與今年上半年相比，增速已經大為加快。上半年，地方政府性基金預算本級收入29792億元，同比增長1.6%，其中國有土地使用權出讓收入下降0.8%。
從上半年的同比下降0.8%到前11個月同比增長8.1%，土地收入的快速反彈對地方政府性基金收入的增幅貢獻很大。
2018年1～11月，全國土地出讓收入53362億元。按照8.1%同比增幅計算，2019年前11個月土地出讓收入約為57684億元，約占同期地方政府性基金收入的89.6%。
此外，11月單月全國土地出讓收入也接近7000億元(前10個月為50797.7億元)，超過此前的今年月度平均數據。
臨近年尾，隨著一些城市推地速度加快，全國土地收入還將進一步增加，并有望超過去年的6.5萬億元再創歷史新高。
當前土地市場繼續高位運行，截至12月17日，2019年50大城市合計土地收入3.97萬億元，同比上漲幅度達16.3%，刷新歷史紀錄。其中出現了14個千億城市，刷新歷史同期紀錄。這其中，杭州以2709億元暫列第一，上海和蘇州緊隨其后。
從賣地城市的積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。最近部分一線熱點城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地，比如不限價商品住宅土地，土地掛牌供應也有所增加。
“有的地方調整了部分土地政策，相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房政策都有所調整。這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，開發商拿地積極性提高。”張大偉稱。
專項債償還依賴土地收入
土地收入總額日益龐大，一些城市的經濟發展與土地市場的關聯也日漸深入。
穆迪助理副總裁袁人杰表示，未來12個月全國土地出讓金收入將增長企穩或小幅回升，但如果土地市場進一步下行，將給地方政府帶來挑戰，尤其是在經濟增長放緩以及大規模減稅的情況下。
這一挑戰主要來自債務方面。在過去的十年中，中國在2012年和2015年經歷了兩次周期性的房地產市場下行，土地出讓金收入分別同比下降14%和21%。因此，地方政府的或有負債(contingentliability)和債務負擔顯著增加。
為加快基礎設施建設，穩定投資促進經濟，近兩年來政府加大了地方專項債的發行規模和進度。財政部近期已經提前下達了2020年部分新增專項債務限額1萬億元，占2019年當年新增專項債務限額2.15萬億元的47%。
中金公司預計，2020年地方政府專項債發行規模將從2019年的2.15萬億元擴大至3.35萬億元左右，專項債發行規模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投則預計2020年新增專項債額度有望提至3萬億元。
但發出去的債總要還。按照2014年修訂的《預算法》，地方政府舉債必須有償還計劃和穩定的償還資金來源。專項債的償還與政府性基金收入有關，而土地出讓收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。
財政部預算司巡視員王克冰12月17日在“地方債市場建設與發展研討會”上表示，目前專項債償債來源比較單一，高度依賴土地出讓收入。
他表示，地方政府舉債融資，如果用得好，有利于加快城市化、工業化的進程。但舉債要和償債能力相匹配，這是一條經濟鐵律，必須落實好償債資金的來源，嚴控風險。
王克冰認為，目前法定限額內政府債務風險總體可控，但已經有一些風險的苗頭，應該關注。債務率方面，2018年，我國7.4萬億元的專項債余額已經超過7萬億的政府性基金預算收入規模;同時，“目前專項債償債來源比較單一，高度依賴土地出讓收入。現在政府性基金收入大體上主要有五項，其中土地出讓收入占91%。”王克冰說。
2020年房地產投資有望趨穩
對于房地產來說，土地是面粉，房子是面包，制造面包的過程則是投資。一旦土地供應和成交波動加大，則將直接影響未來房源的供應，以及造成房地產投資的波動。
而作為固定資產投資的重要組成，房地產投資的穩定，對穩定固定資產投資的作用較為明顯。
國家統計局數據顯示，今年前11個月全國固定資產投資同比增長5.2%，與10月持平，其中制造業投資增長2.5%，基礎設施投資增長4%，房地產投資增長10.2%。
12月17日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會。他強調，保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。
他強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區域房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。
在“三穩”的目標下，房地產投資也有望保持一定平穩。
上海易居房地產研究院12月27日發布《2019-2020年度全國房地產市場報告》預計，2020年全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢，預計全年同比增速在6%左右。
報告認為，相對于房屋銷售指標，開發投資指標具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落，2020年開發投資增速會滯后性回落;但房地產開發投資具有較強的黏性，進入本世紀以來從未出現過年度下降，最低值是2015年增長1%，估計2020年也不會由正轉負。
今年1～11月房地產投資增速繼續微降至10.2%，印證房企到位資金增速保持穩定，建筑工程增速回升轉正對沖土地購置費增速下滑，對房地產投資形成支撐?？紤]到三季度以來地產銷售重回正增長、土地購置增速回升，未來房地產投資大幅下行的風險有所下降，韌性有所增強。
存量改造漸成風口
12月16日國家統計局發布的數據顯示，2019年1～11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%。商品房銷售額139006億元，同比增長7.3%。
如無大的意外，2019年中國樓市銷售面積和金額又將雙創歷史新高。但近兩年，商品房銷售面積的增幅持續徘徊在近乎零增長階段(2018年1.3%，2019年前11個月0.2%)。
房地產存量已然十分龐大，城鎮化進程也漸趨高位，北京、上海等地開始轉向建設用地減量發展，國內樓市繼續快跑的動能相比此前已經減弱。此時，挖掘存量投資逐漸成為一個政策選項。
中原地產首席分析師張大偉表示，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口，預計這一市場在未來將有大量企業進入。
12月12日，中央經濟工作會議明確提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。
12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議提出，明年要著力推動高質量發展。推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。
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