一線城市面臨寫字樓出租寒潮 寫字樓出租空置率居高能否成功破解
發布時間：2019年12月17日分享到：在深圳，短期內市場租賃需求持續萎縮，寫字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付，主要位于福田和前海區域，存量上升至725萬平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項目竣工入市。
在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下，空置率數據分化背后，有多重影響因素在交織作用。
深圳方面，P2P行業綜合整頓導致相關金融企業退出，再加上新增供應大幅增加，是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益于較低的租金水平，以及較少的新增供應。
新增供應多，一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來半年內，預計更多業主會提供更大租金讓步或者優惠舉措，深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。
今年全國寫字樓新開發面積增長由負轉正，開發商還在積極拓展寫字樓市場，而寫字樓項目施工進度緩慢，后續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。
現階段，在整體經濟下行的大環境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業擴張謹慎，甚至出走，寫字樓需求在短期內很難有較大改善。
但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場長期戰役，不能只看一時得失。
以形勢嚴峻的深圳為例，從中長期看，由于服務業在深圳產業結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示范區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升。
從歷史上看，北京寫字樓此前的低空置率也得益于第三產業的高速發展。在產業結構上，深圳的第二產業占比在一線城市中最高，隨著制造業向服務業轉型，第三產業占比抬升，寫字樓需求也有望提升。
雖然整體市場空置率嚴峻，據萊坊研究院數據，在第三季度，深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍，憑核心商務區一半的租金水平，吸引了相當數量的金融服務和金融科技企業入駐。
2019年下半年之后國內寫字樓將有所復蘇，因為政策將引導更多元化的寫字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業提供支持。
此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯合辦公等替代性辦公方式正在誕生。
隨著聯合辦公概念盛行，過往無力負擔甲級寫字樓的中小企業也有了入駐機會。據世邦魏理仕數據，盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質疑，截至2019年第一季度末，聯合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達到6%。
在這一層面，如果開發商或業主或可以考慮帶來新的企業空間解決方案，滿足更多元的寫字樓租賃需求，有望在未來降低寫字樓空置率。
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