科技企業(yè)寫字樓租賃需求升級進入新時代，不斷優(yōu)化需求適應(yīng)市場成主流
發(fā)布時間：2019年12月11日分享到：仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《辦公樓市場 X 科技企業(yè)》研究報告對科技企業(yè)的辦公空間需求特性進行了深度分析和趨勢展望。
隨著利好政策的陸續(xù)出臺和市場大環(huán)境的優(yōu)化，中國科技企業(yè)正逐步從市場追隨者發(fā)展為行業(yè)領(lǐng)軍者，其對辦公空間的需求也隨之增長。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，至2020年的一線城市甲級辦公樓新增需求中，科技企業(yè)的占比將達到27%。
應(yīng)勢而謀：科技企業(yè)辦公需求升級，開拓未來市場增長機遇
在全國層面，科技全產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建以及傳統(tǒng)行業(yè)對科技創(chuàng)新能力的投資為這一產(chǎn)業(yè)辦公需求的全面增長創(chuàng)造“沃土”;在城市層面，科技龍頭企業(yè)開啟戰(zhàn)略性擴張，突破北京、上海、深圳、杭州和廣州等傳統(tǒng)科技中心城市，催生了更多對二線城市的辦公需求。
注：二線城市包括成都、重慶、武漢、南京、杭州、蘇州、西安、天津、青島、大連、沈陽、鄭州、無錫、寧波、長沙和廈門。
仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“有鑒于此，僅僅參考市場形勢已無法滿足科技企業(yè)快速擴張對辦公策略規(guī)劃的要求，數(shù)字驅(qū)動的辦公空間解決方案對優(yōu)化其不動產(chǎn)決策而言變得愈發(fā)重要，成為房地產(chǎn)市場參與者探索科技價值機遇的新窗口。”
謀時而動：權(quán)衡市場及成本驅(qū)動因素
市場擴張和成本控制是科技企業(yè)選址決策的優(yōu)先考量要素。與之對應(yīng)，報告通過結(jié)合市場驅(qū)動因素和成本驅(qū)動因素，構(gòu)建了科技企業(yè)不動產(chǎn)選址模型——根據(jù)企業(yè)特性為兩類因素的各項指標(biāo)施以不同權(quán)重，代入實際市場數(shù)據(jù)得出具體指數(shù)——由此洞悉科技企業(yè)在不同階段選址偏好的變化，亦可為不同類型科技企業(yè)解析其特定布局路徑。
以報告設(shè)立的城市選址模型為例：科技企業(yè)在設(shè)立總部和分公司時，主要依據(jù)市場驅(qū)動因素的表現(xiàn)來選擇城市;而當(dāng)科技企業(yè)在進行規(guī)模化擴張或部署后臺部門時，成本驅(qū)動因素成為了其決策重心。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示：“科技企業(yè)不動產(chǎn)選址模型不僅適用于城市布局，亦可根據(jù)企業(yè)的各自特性通過調(diào)整參數(shù)指標(biāo)應(yīng)用到城市內(nèi)部的板塊選址中。根據(jù)科技企業(yè)發(fā)展階段的不同，對市場和成本驅(qū)動因素施加不同的權(quán)重，有助于制定高效靈活的辦公布局和選址決策，從而更有效地推動其商業(yè)戰(zhàn)略及目標(biāo)的實現(xiàn)。”
把握科技企業(yè)辦公需求階段性特征
此次報告還通過對全國110多家科技企業(yè)的辦公空間需求調(diào)研——其中覆蓋芯片開發(fā)、5G等深科技企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺和游戲開發(fā)企業(yè)，發(fā)掘出科技企業(yè)在初創(chuàng)型、成長型、成熟型三個階段的不動產(chǎn)需求與策略特征。
初創(chuàng)期——不動產(chǎn)決策優(yōu)先考慮靈活性。
成長期——保持增速與品質(zhì)升級的重要性提升。
成熟期——整合辦公空間及新設(shè)研發(fā)中心的需求顯著增長，開始關(guān)注自用物業(yè)和土地的購置。
乘勢而上
“唯快不破、自我顛覆”是科技類企業(yè)的顯著特征。快速經(jīng)歷初創(chuàng)期、成長期和成熟期決定了科技類企業(yè)在這三個階段對于不動產(chǎn)需求的不斷演變。無論是運用以未來為導(dǎo)向的系統(tǒng)化不動產(chǎn)策略還是通過數(shù)字驅(qū)動的決策流程，滿足對于“快”的需求將成為科技類企業(yè)關(guān)注的重點。科技類企業(yè)可以通過優(yōu)化不動產(chǎn)策略來支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“科技類企業(yè)有著獨特的對于各類型辦公物業(yè)的多元化混合需求。同時，科技類企業(yè)由市場及成本驅(qū)動的全國布局正在深刻地影響著中國辦公樓市場的需求格局。對于擁有跨城市、跨類型資產(chǎn)組合的房地產(chǎn)業(yè)主來說，需要考慮迎合大勢，為科技類企業(yè)提供綜合性解決方案。”
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