禁止"商改住"政策城市擴(kuò)圍 機(jī)構(gòu)：未來(lái)公寓市場(chǎng)將降溫
發(fā)布時(shí)間：2019年12月05日分享到：禁止“商改住”政策城市擴(kuò)圍，自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后。未來(lái)，公寓市場(chǎng)依然以去庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策不會(huì)放開，且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延，公寓市場(chǎng)將面臨降溫危機(jī)。
自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來(lái)的是11月15日，佛山出臺(tái)新政禁止商辦變公寓。綜合多地調(diào)控政策來(lái)看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛荆蔀榛驹瓌t。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅(jiān)決態(tài)度。關(guān)于“商改住”和“商改辦”，每個(gè)城市的政策強(qiáng)度不一，政策限制公寓入市，公寓市場(chǎng)如何破局成為難題。
政策：禁止商改住政策城市擴(kuò)圍，未來(lái)收緊大勢(shì)所趨
從出臺(tái)政策的城市分布可以看出，以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主，長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域集中分布。住宅市場(chǎng)限購(gòu)需求外溢導(dǎo)致公寓市場(chǎng)過(guò)熱從而推動(dòng)調(diào)控政策的出臺(tái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速且調(diào)控政策相對(duì)更為嚴(yán)格，投資客更加看好。
從政策針對(duì)方向來(lái)看，規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，除此之外，北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目;深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控上;北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購(gòu)買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。
另外，研究還提出，北京、廣州、上海等城市還出臺(tái)了鼓勵(lì)商改租政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。“商改租”政策出臺(tái)的背后，是我國(guó)一二線城市大量商辦物業(yè)閑置的現(xiàn)狀。因?yàn)檎{(diào)控收緊等多種原因，商辦物業(yè)積壓情況嚴(yán)重。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，大量商辦物業(yè)房源空置積壓既是極大的資源浪費(fèi)，又面臨極大的銷售壓力，因此“商改租”落地是順應(yīng)市場(chǎng)需求的節(jié)奏。但在最終的執(zhí)行過(guò)程中，各地均遇到了很多問(wèn)題，目前實(shí)際推進(jìn)并不順利，仍需執(zhí)行政策進(jìn)一步細(xì)化。
研究分析稱，公寓調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，非住宅類市場(chǎng)將迎來(lái)重大變化。住宅和公寓產(chǎn)品將會(huì)有明顯區(qū)別，未來(lái)商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售。同時(shí)，相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)于商辦市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)大的利空。辦公產(chǎn)品本身去化艱難，以后商辦地塊不能做公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價(jià)進(jìn)一步拉開。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)入手要更加謹(jǐn)慎，精裝修挑高式公寓等打擦邊球的產(chǎn)品，因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為，導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)也使得開發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來(lái)越難。
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