供過于求 包括北京寫字樓出租行業在內多地寫字樓空置率創新高
發布時間：2019年12月05日分享到：世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優質寫字樓出租市場整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來的最高水平，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創下近十年新高。
究其原因，業內人士表示，一方面是經濟運行造成的市場波動，另一方面，在產業升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓出租供應量迅速增加，明顯的供過于求是導致空置率上升的主因。
一線城市寫字樓空置率大幅上升
戴德梁行數據顯示，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應約達43萬平方米，受新增供應的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個百分點左右的上升。
由于受到經濟增速回落和實體經濟多個行業波動的影響，企業擴張趨于謹慎，寫字樓租賃需求較弱。同時，租戶的租賃決策更趨保守，導致項目的去化周期以及租賃決策周期均進一步拉長。
造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應體量暫時出現不匹配，當然，經濟的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數據顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達到67.8萬平方米。
2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。
世邦魏理仕報告顯示，受非傳統金融、文化傳媒及醫藥等企業整合和退租的影響，現有項目凈吸納量為負。除傳統金融的主力需求外，科技行業擴張步伐明顯放緩，新租占比環比從34%下降至16%。
記者近日在“進博會”舉辦地——上海虹橋商務區調查發現，該區域高端辦公樓扎堆，但空置現象卻十分突出。在虹橋商務區核心區，記者可以明顯感受到這一區域車輛稀少，人員冷清，寫著電話號碼的招租廣告隨處可見。
作為區內入駐率最高的寫字樓之一，萬科中心運營負責人透露，從2018年初開始，不少企業陸續搬離。虹橋萬科中心2號樓8樓的一處辦公場所貼滿了招租廣告。工作人員表示，該辦公場所約300平方米，半年前就開始空置。
與萬科中心一街之隔的“虹橋匯”，從去年“進博會”結束后開始招商，但招商效果并不理想。目前沒有企業入駐，只有3號樓的3樓和8樓簽有出租協議。
與上海類似，北京高端寫字樓風向標、地處CBD核心的中國國貿，也出現了寫字樓平均出租率下降的情況。
10月30日，中國國貿發布的三季報顯示，2019年1-9月，主營業務之一的寫字樓出租房地產的建筑面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿三期B座的平均租金向下微調，平均出租率更是下降5.9%。
三季報指出，國貿寫字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續。
事實上，國貿寫字樓出租率下滑上半年已經出現。中國國貿半年報顯示，2019年上半年主營業務寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個百分點。其中，國貿一期出租率93.8%，同比下降3.6個百分點;國貿三期A座出租率96.6%，同比下滑1個百分點;國貿三期B座出租率僅89.2%，下滑高達7.5個百分點。
值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發生在一線城市。戴德梁行數據顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達30%以上。
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