寫字樓出租市場仍短期承壓 一線城市寫字樓出租市場空置率分化
發(fā)布時間：2019年11月18日分享到：11月15日，《長期看好 短期承壓——2019全國寫字樓市場宏觀報告》在北京發(fā)布，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場、需求來源、租賃熱度等維度，分析當(dāng)前我國寫字樓出租市場走勢。
宏觀數(shù)據(jù)顯示我國寫字 樓市場仍處上升通道;今年1-9月，寫字樓開發(fā)投資同比增長0.8%，但庫存壓力尚存;一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓出租最受青睞，同時，一線城市空置率分化，新增北京寫字樓租賃供應(yīng)量大;TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)需求潛力大，聯(lián)合辦公租賃前景廣;廣州寫字樓租賃搜索熱度提升明顯，二線城市寫字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長快。
寫字樓市場仍處上升通道，開發(fā)投資增長與庫存壓力并存
寫字樓的市場需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，當(dāng)前中國GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，但與美國相比，中國在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時，近年中國的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達(dá)到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟(jì)體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國寫字樓整體市場需求仍處于上升通道。
2019年以來，寫字樓開發(fā)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正且持續(xù)改善。《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長10.5%，寫字樓開發(fā)投資累計同比增長0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對比去年同期11.4%的負(fù)增長，表現(xiàn)出積極向好的走勢。
同時，寫字樓新開工面積在連續(xù)兩年負(fù)增長后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬平方米，同比增長15.7%，表明開發(fā)商正積極布局、拓展寫字樓市場。
但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢，且施工面積持續(xù)高位，寫字樓項目施工進(jìn)度緩慢，后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價及租金。受綜合因素影響，寫字樓銷售持續(xù)遇冷，多個核心城市寫字樓空置率提升，使得寫字樓庫存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量周期后，大宗交易與其間的資本運(yùn)作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時達(dá)到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù)顯示，近年來全國商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，四城寫字樓(含綜合)成交額超774億人民幣，外資占比超55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹(jǐn)慎。盡管如此，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
值得注意的是，盡管商業(yè)地產(chǎn)交易總額屢創(chuàng)新高，寫字樓出租也穩(wěn)坐最受青睞資產(chǎn)類別，但其交易額占比從2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，寫字樓出租占比下滑主要是其他資產(chǎn)類別的沖擊所導(dǎo)致的。重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時，重點城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。此外，零售、酒店、物流等資產(chǎn)投資價值的提升，也一定程度上擠占了寫字樓的交易額占比。
一線城市租賃市場空置率分化，聯(lián)合辦公租賃前景廣
一線城市GDP增速快，第三產(chǎn)業(yè)占比高，寫字樓市場發(fā)展成熟，但不同城市也呈現(xiàn)了差異化特點。58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理數(shù)據(jù)表明，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。
北京寫字樓租賃需求不足以支撐其寫字樓的巨量供應(yīng)，因而空置率繼續(xù)上升。P2P行業(yè)的綜合整頓疊加新增供應(yīng)大幅增加或是深圳空置率承壓的主要原因。廣州空置率的持續(xù)下降或是得益于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量。
租金方面，《2019全國寫字樓市場宏觀報告》整理的數(shù)據(jù)顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方月平均租金分別為389元、310元、178元、和233元。從長期來看，2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中北京增幅133%，這主要得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
從供應(yīng)量來看，前三個季度，北上廣深寫字樓租賃新增供應(yīng)量分別為72萬方、18萬方、7萬方、59萬方。凈吸納量上半年受經(jīng)濟(jì)形勢影響嚴(yán)重下挫，三季度北京及深圳率先轉(zhuǎn)暖。由于經(jīng)濟(jì)增速回落加上實體經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)波動的影響，企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，寫字樓租賃需求較弱，租戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫字樓項目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長。
《2019全國寫字樓市場宏觀報告》對于寫字樓新增租賃需求最大來源行業(yè)也進(jìn)行了分析。數(shù)據(jù)顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為主力，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，同時，占上海和廣州租賃成交面積超60%。
《2019全國寫字樓市場宏觀報告》分析認(rèn)為，中國科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應(yīng)用，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數(shù)將會繼續(xù)壯大。專業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業(yè)帶來的企業(yè)空間解決方案革新，有望帶來更多租賃需求。當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)自由度仍有較大開放空間，隨著進(jìn)一步擴(kuò)大金融業(yè)對外開放，海外金融機(jī)構(gòu)在華的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和員工人數(shù)也會隨之增長。
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