北京房地產市場回歸理性、穩中趨緩，其中包括寫字樓出租市場
發布時間：2019年10月17日分享到： 第一太平戴維斯近日發布2019年第三季度北京房地產市場研究報告，全面解讀三季度北京的寫字樓出租行業、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新動態，并就未來趨勢進行展望。
2019年正值中華人民共和國成立七十周年，而中國房地產的市場化發展也經歷了近三十年的時間。在三十年的歷程里，房地產行業由萌芽階段發展壯大為支柱型產業，成為中國城鎮化進程的重要推動力，并為民眾的住房、工作、消費等需求提供了有力的支持。但隨著時間的推移，房地產所扮演的角色也在發生更迭，正逐步由經濟增速的主要驅動者轉變為壓艙石、穩定器。尤其是三季度中國政府明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，表明房地產行業正在回歸理性。事實上，從長遠的角度來看，中國經濟仍在穩步增長，而中國房地產在未來很長一段時間仍將保持著一定的成長性。
在此基調下，房地產市場不同細分領域表現各有千秋。北京寫字樓出租市場方面2019年三季度，CBD核心區中服地塊迎來第二個交付項目--正大中心，北京甲級寫字樓市場繼續迎來供應放量。新供應直接推動全市的平均空置率環比上升了0.5個百分點至9.2%，同比亦上升2.4個百分點。全市平均租金為每月每平方米367.6元，平均租金指數環比下降0.4%，連續第三個季度出現環比下滑。隨著新項目持續交付，北京寫字樓出租整體市場競爭愈發激烈，業主方承壓也隨之加大。
商業零售市場方面，1-8月全市實現社會消費品零售總額7746.1億元，同比增長5.3%，增速較去年同期有明顯好轉。為了提振消費，今年以來北京市政府頒布了多項鼓勵性政策，包括鼓勵零售機構延長營業時間、繁榮夜間經濟促進消費增長；鼓勵發展商業品牌首店，吸引國內、國際品牌的首店、旗艦店等入駐，以期形成新的零售消費增長點。同時，基于目前的城市規劃，北京中心城區原則上不再新增總商業規模，因此，未來商業項目的供應更多的依托于遠郊區域的新建項目以及現有存量的升級改造翻新，其發展格局在未來不會出現巨大的調整。
商品住宅銷售方面，三季度正逢"金九銀十"樓市傳統銷售旺季，但北京市一手普通住宅市場并未因旺季的到來而出現銷售額暴漲的情況，本季度一手普通住宅市場供應端基本保持穩定，新增供應面積為131.5萬平方米，環比、同比分別下降1.7%、24.7%；同期一手普通住宅成交面積為135萬平方米，環比下降31.8%、同比上升26.9%。目前，北京住宅市場的調控基調仍然保持趨嚴態勢，尤其是中央明確表態"不將房地產作為短期刺激經濟的手段"后，無論是開發商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已有所調整。
本季度的住宅租賃市場則整體保持穩定。全市服務式公寓整體入住率環比上升0.3個百分點，平均租金為每月每平方米254.9元，租金指數環比微漲0.2%。與此同時，長租公寓市場出現了兩極分化，長租市場頭部企業計劃通過IPO尋求新發展機遇，但也有部分企業出現爆雷、瀕臨破產，預計未來長租市場將進一步分化，市場將更看重那些擁有強大的運營管理及融資能力的長租品牌。
大宗投資市場方面，三季度北京大宗投資市場繼續保持活躍態勢，本季度共錄得9宗成交，成交的資產類型主要聚焦于寫字樓、購物中心及二手土地等不同類別。由于具備穩定的投資回報、良好的資產價值升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的物業資產，無論是開發商還是機構投資者均看好北京的寫字樓類資產的未來發展。
展望2019年最后一個季度的市場走勢，房地產市場整體仍將以穩定發展作為第一要義。住宅市場方面，結合三季度以來政府多次發布房地產金融相關政策來看，針對房地產市場的資金監管仍處于嚴格調控狀態。同時，自10月份起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，最新出臺的房貸利率預計短期內對樓市影響不大，也表明現階段房地產市場仍以穩為主。寫字樓市場方面，CBD核心區與麗澤金融商務區開始持續放量，預計全市寫字樓市場仍將面臨重大調整。零售市場方面，多項利好政策出臺提振消費水平，居民消費潛力有望進一步得到激發釋放，而新項目供應則聚焦在郊區的大型購物中心以及中心城區的存量改造上。總體而言，在內外部經濟環境存在諸多不確定因素的前提下，房地產市場的整體發展對穩經濟的支撐作用仍然不可忽視。
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