聯合辦公反噬傳統寫字樓出租行業，北京寫字樓出租行業新變化
發布時間：2019年09月24日分享到： 向來標新立異引領潮流的WeWork，近來被人diss它已經淪為傳統的聯合辦公。拋開WeWork上市一波三折的消息不說，沉下心來審視行業，我們發現：為大企業進行量身定制，正在成為聯辦標配。
從服務中小微企業到轉向給大企業定制總部，聯合辦公這是要翻回去重走老路嗎？
還是說中小微企業的生意不夠做了，要開始往大企業方向搶地盤了？
從“二房東”走向“大業主”，聯合辦公反噬傳統寫字樓生意背后的商業邏輯是什么？
跟風PoweredBywe聯辦走老路？
“我覺得他們在做的事情有點像五大行，未來會形成直接的競爭關系。”在WeWork宣布成立房地產基金ARK之后，一位從事企業辦公選址行業的人士說。
戴德梁行的一位負責人表示，他倒并不認為他所在的代理行會和WeWork的ARK基金形成直接的競爭關系，“我覺得ARK會成為我們代理行的一個買家，他們未來可以從我們手中買樓。”
2019年5月，WeWork宣布成立啟動房地產投資基金ARK，ARK的初始總股本為29億美元，專注于收購、開發和管理全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產。
WeWork將在ARK自持或運營的地產項目中以“空間即服務”的模式服務會員公司。這里面就包括WeWork不斷增多的大企業會員，在不久前發布的招股書中，大客戶已占WeWork全球會員數量的40%。
除ARK外，WeWork在2017年就推出的另一項服務PoweredByWe同樣引人關注.WeWork對這項業務的描述是：根據組織需求配置并在組織所在地部署的優質解決方案。簡單理解，就是企業總部定制。
靠PoweredByWe這項業務，WeWork收入1000多萬美金。換算成人民幣也要近億的營收，相當于一個小有規模的物業公司的體量。
說起來都是總部定制，但與傳統方式不同，PoweredByWe團隊為企業做的事很多。
比如，PoweredByWe團隊在此前的報道中提及，為了解客戶需求，他們專程到香港了解利豐的歷史與文化，參觀工廠，與一線員工實地座談，了解他們在日常辦公中的使用需求。由于利豐主營業務是時裝、面料采購，有倉儲空間需求，為此PoweredByWe團隊特別定制了全套物流系統。
WeWork定制化辦公更多是將整層空間定制，而非整棟樓宇。
位于北京市朝陽區的WeWork電子城店是WeWork在北京的一家旗艦店，占據了電子城大廈12-18共七層，其中的三層都已被大客戶定制出去，其中14-15兩層都被瓜子二手車定制，16層則是輕課教育。
電子城店的一位負責人告訴投中網-PropTech研習社，目前中小規模團隊可以尋租的只有14-16這三層以外的空間。
與之相似，今日頭條也在輝煌時代大廈的WeWork定制了兩個整層的空間。
該人士同時告訴投中網-PropTech研習社：“被大客戶所占據的樓層和其他空間并無不同，只是他們喜歡WeWork的設計風格而已。”
投中網-PropTech研習社發現，在中小企業所在的某層中也有一些獨立辦公室被其他企業占據，其空間設置并無明顯不同，只是在辦公室玻璃貼上了公司logo。
“大客戶會在裝飾上做一些要求，但是我們依然不會做很大的改動，我們相信大客戶是青睞WeWork的設計才選擇我們的。”上述人士告訴投中網-PropTech研習社，她最常見到的大客戶改造方式除了logo外只有將墻打掉，使兩間辦公室合成一大間，其他的改造幾乎沒有。
鏈家地產也位居WeWork官網的大客戶名單之中，一位不愿具名的鏈家內部人士向投中網-PropTech研習社證實，鏈家的確有在WeWork定制整層辦公空間，但只是某一個部門選擇的一種辦公空間而已。“對于我們來說這種做法只是為某個部門找一處辦公場地而已，并不是什么大事兒。”
引入大客戶現已成為WeWork的常態。
WeWork位于北京站東街萬豪中心的一處場地將于2019年11月正式營業，目前正在對外招租。
目前每一處新開的WeWork場地理論上都會被大客戶分租一部分。萬豪中心項目有800余個工位，但該項目共只有兩層，一層大堂全部為公共空間和移動工位，二層為固定工位；也就是說，在這個項目上，大客戶將只能和其他團隊在同層辦公。
大企業為什么要選擇聯合辦公？
一位從事辦公選址的人士說，大企業選擇聯合辦公更加現實的原因是因為“省事兒”而非便宜。
據他所知，按照每平米每月的單價計算，大企業從WeWork手中租得一整層的價格并不比租普通寫字樓更低。
“有些大型企業在內部裝修上并不重視，這就使聯合辦公的精裝修優勢凸顯出來。對于企業來說，一旦租到了辦公室在裝修時能省事就省事，不愿意折騰，但對聯合辦公來說，裝修環境是吸引客戶前來入駐的門面，他們肯定會費盡心思。”該人士稱，如果選擇WeWork,不必自己找人裝修，也不必擔心會上當，一切都是現成，拎包入住即可。
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