寫字樓出租新動向老商場頻繁關停 新商業悄然崛起
發布時間：2019年09月23日分享到： 自2017年開始，北京寫字樓出租行業動作頻頻，商業地產風云變化，許多商場陸續關停，退出競爭舞臺。受電商等新業態形式的沖擊，老牌商場面臨著較難的生存境地。與此同時，寫字樓出租則迎來大洗牌，兩極分化態勢愈演愈烈。
傳統商場關停改造成常態
商場關停成為了目前市場上的常態。“電商的沖擊太厲害了，很多老牌的商場跟不上新的、年輕的消費方式，關停改造也是不得已的事情。”某服裝品牌的市場部負責人林新對《華夏時報》記者說。她從2000年開始進入到了傳統的百貨行業，曾在奧特萊斯、華堂、金源燕莎MALL、華聯、翠微等商場布局過多家店面，見證了傳統百貨業的成長。
4月21日晚8點，位于西長安街的長安商場在經營了29年之后正式閉店，進入了升級改造階段。公開資料顯示，長安商場在1990年開業，曾是西長安街附近居民的主要娛樂消費場所。據悉，長安商場將于2019年年底改造完成，新的長安商場仍以“社區商業”為主，滿足周邊社區的生活需要和消費需要。
長安商場停業改造之后，不少人感嘆“北京人的青春記憶逐漸消失，‘90后’商場一個個都關停了”。2019年6月，1992年開業的賽特購物中心閉店，其已與碧桂園文商旅集團簽訂了項目合作協議，明年下半年完成改造。
據《華夏時報》記者不完全統計，自2017年以來，北京共有華堂、長安、賽特、北辰、崇光百貨、貴友大廈、歐尚、沃爾瑪等多個商場品牌停業或改造。本土百貨業經營艱難，外資或港資百貨也尚未求得一席之地。
中國商業地產研究會會長、中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，目前，我國的百貨行業下行有三大原因。“首先，百貨行業以零售為主，體驗感較差。其次，百貨行業主要集中了一些中低端品牌，這些品牌的替代性較強。最后，其余的品牌本身缺乏一些與時俱進的創新，對消費者的影響力也在逐漸弱化。”王永平對《華夏時報》記者說。
經營狀態兩極分化
“百貨行業與購物中心不同。百貨行業是以零售為主，但購物中心引入了許多具有體驗感的項目，這個是傳統百貨行業不包含的。百貨行業不能說是不好，但的確面臨著更大的困難。”王永平對《華夏時報》記者說。
在一些老牌商場退出市場的同時，一些新興商場異軍突起，經營狀態一片火熱。位于西直門的凱德MALL成為了白領王婷最近的好去處。“連著三次都和朋友約在了這里見面，餐廳比較多，高端品牌和快消品牌相互穿插，游樂廳、西西弗書店這些休閑娛樂場所也比較多樣。”王婷對《華夏時報》記者說。
除了凱德MALL之外，太古里、恒隆、華熙live等商場也經營得有聲有色。凱德商用中國信托公布的數據顯示，截止到2019年6月30日，凱德商用中國信托擁有并投資了11家購物中心，且其分別位于中國的8個城市。數據顯示，2019年上半年，凱德商用中國信托總計實現毛收入5.545億元，凈資產收入為4億元。此外，凱德方表示，表現較好的原因為整體租金水平增長可觀，而運營的費用較低。
“也有一些以零售為主的百貨做得很好。比如北京的SKP，它是國內百貨加購物中心業態中坪效最好的商場。像華熙live這類的購物中心擁有更多的體驗感項目，是一種街區式的商業空間，加上自身有一個比較大的體育場，所以也能吸引比較多的顧客。”王永平對《華夏時報》記者說。
百盛停業，但在百盛隔壁的愛琴海購物公園則人流不斷，呈現出另外一番光景。愛琴海方表示，愛琴海采用了高效運營和專業管理的模式，對品牌進行了嚴格的篩選，營造氛圍，加大對活動主題的投入，使定位更加明顯。
“有的商場里面賣的東西比較符合年輕人的消費觀，比如化妝品、飾品、快消品牌的衣服等，這些都會吸引年輕人去線下消費。”王婷對《華夏時報》記者說。隨著消費觀念的改變，不少老牌商場已經進入了一個尷尬的境地。“年輕人在吃喝玩樂上面是舍得花錢的，但是不能整個商場都是很高端的品牌或者比較低端的品牌，品牌的布局要做好。”林新對《華夏時報》記者說。
2014年，林新在朝陽區的K酷時尚廣場租賃了一個面積為40平米的商鋪，但經營半年后就未續約。此后，K酷時尚廣場頻頻轉型，但經營狀態始終不溫不火。林新對《華夏時報》記者說：“那個商場里面的裝修風格不夠統一，餐飲方面則主要是以一些快餐為主，沒有什么能夠留住顧客的地方。”
目前，北京商圈崛起，數量龐多。天通苑商圈聚集了百萬人口，其存在著龐大的消費需求，整個商圈中包含了十余家大型商場。位于天通苑商圈的萬優匯目前客流量較少。“基本上一個月也就賣個七八千塊錢吧，這還是比較好的店。”某家店主小劉對《華夏時報》記者說。八千元的銷售額在除去租金、本金、員工開支等花費之后，店主的凈利潤并不多。“這里的客流量太少了，布局很老，沒有什么好一點的牌子，全都是雜牌子。”小劉對《華夏時報》記者說。據小劉透露，萬優匯已經被萬科接手，即將步入升級改造之旅。
而和萬優匯在一條主路上的翠微百貨以及華聯則采用了完全不同的經營模式。翠微百貨和華聯邀請了多家品牌入駐，其中包括年輕人比較喜愛的無印良品、優衣庫、絲芙蘭等。此外，餐飲方面的選擇性也比較多樣。“除了一些小吃之外，像海底撈、分米雞、烤肉這些他們都有，那年輕人肯定喜歡去那里消費。”小劉對《華夏時報》記者說。
“百貨行業經營困難并不是壓死商場的最后一根稻草。百貨商場自己沒有創新、引進的傳統品牌也比較守舊，吸引力下降，顧客自然會流失。”王永平對《華夏時報》記者說。
強者恒強商業地產面臨洗牌
商場之戰的背后是房企和商業地產。近年來，房企為尋求多元化發展，紛紛入局商業地產，其中佼佼者與默默無聞者并存。中國指數研究院在9月5日發布的《商業地產市場月度報告（2019年8月）》（以下簡稱為“報告”）顯示，2019年1-7月，我國的服務業經濟仍然保持著較高景氣水平，服務業商務活動指數均處于52%以上的較高景氣區間。
目前，一線城市仍然是零售商進行擴張的首選，較強的新一線、二線城市商業活躍度也在上升。值得一提的是，根據擬開盤商業項目情況，2019年下半年，中國指數研究院預計，國內將有約150個購物中心項目入市，零售市場將面臨更加激烈的競爭。類似杭州的余杭萬達廣場、柳州的保利商業廣場等將在2019年下半年陸續入局。
王永平認為，此前，房企主要是以住宅的開發和投資為主，只是會在區位較好的住宅項目中配置一個商業地產項目。“房企不太在乎這個商業地產項目經營得好不好，但是在商業地產經營越來越艱難的情況下，房企必須要從運營層面上來考量商業地產。”王永平對《華夏時報》記者說。
目前，我國的商業地產呈現兩極分化的態勢，強者恒強，而弱者則面臨著較為艱難的生存境地。王永平認為，好的仍然很好，差的會越來越差，行業將會出現洗牌。未來，房企在布局商業地產時要從過去的開發導向轉向運營導向，不能只投資不運營，或者只管住宅不管商業。
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