房地產融資下跌 北京寫字樓出租行業路在何方
發布時間：2019年09月11日分享到：焦慮與迷茫寫在每個地產商的臉上。融資對于房企來說，意味著血液的循環，對于房企開發的下游公司，寫字樓出租行業來說，則意味著更多的無奈的現實，無論是主動還是被動，大部分地產商都開始降低自己的財務杠桿。融資成本越來越高，而同時可融到的資金越來越少，對于北京寫字樓出租行業來說，生存更加艱難。
40房企融資368億
剛過去的8月，地產商融資出現大幅下跌，再度進入今年的冰點。
同策研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。
今年5月，銀保監會下發“23號文”，要求嚴格管理銀行及信托對開發商的融資后，信托、海外債、銀行貸款等監管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。
國家統計局數據顯示，1~7月份，房地產開發企業到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分點。
“我們本來只是為一個項目提供融資方案，沒想到對方公司的資金中心總經理專門從上海飛到成都，我們都擔心這家公司是不是有什么問題。”一家銀行公司客戶經理告訴記者。
屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產商，迎來了新一輪償債高峰。
恒大研究院數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。
銀行投放額度已超標
今年7月，監管部門已經向部分新增房地產貸款較多的銀行進行窗口指導，要求嚴格控制地產投放額度。
不過，依舊有很多開發商行走在融資的灰色地帶。雖然監管層對于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保證金）一直保持高壓態勢，不過房企在這方面融資還在繼續。
“前融通道還可以做，我們前融的成本大概在12%~13%，之前我們10%左右都可以做。”一位中型房企知情人士透露。
目前市面上的土地款融資業務主要分兩類，第一類是土地保證金配資，融資主體一般需是百強地產開發商，融資區域基本都限定在全國一二線城市，融資成本一般年化在20%~25%不等，配資比例一般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資，融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企，融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市，融資成本一般在年化16%~24%不等，配資比例一般為1：1或1：2。
“我們通常的操作方法是新設立一個項目公司，再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后，在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付，交易結構上大部分為明股實債（股權過戶＋質押）。”上述中型房企人士說。
不過，這類融資總體而言需要更強的開發主體，才可以通過財富管理等方式募集資金。“目前百強以外的地產商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長三角的小地產商對接資金，如果是太遠地方的地產商，我們擔心市場不好，最后項目斷掉。”一位資金中介則很無奈。
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