寫字樓出租行業變化，寫字樓出租空置走高是什么原因
發布時間：2019年09月10日分享到：寫字樓出租行業進入深層變化周期，全國寫字樓出租空置率持續走高，已達到20.9%，為什么前一陣風生水起的寫字樓出租行業會變成現在的情況？這和中國的經濟發展是分不開的，我們一起看一下，寫字樓出租空置率走高到底是什么原因？
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市凈吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
凈吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，凈吸納量是0；如果新租1200平方米，凈吸納量是200；新租800，凈吸納量就是-200。
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關系，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
2018年以來，國家金融業出現動蕩，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P金融服務，大面積消退，尤其在2019年上半年，p2p整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
深圳。
深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的后遺癥。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨后深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處于10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過后，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常復雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束后，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市凈吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
凈吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，凈吸納量是0；如果新租1200平方米，凈吸納量是200；新租800，凈吸納量就是-200。
這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。
此外，企業間并購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背后是宏觀經濟下滑、經濟周期等因素的疊加。
“但總的來講，中國的情況還是要好于其他地區。”這也是各大機構在公布空置率上升數據后的普遍態度，雖然需求在下降，但并不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”并未出現。
即便空置率上升，北京還沒有進入買方市場，現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。
出現空置率走高的原因是多方面的，其中經濟轉型是個重要的因素
外資撤離、中資搶房、業主抬價，P2P跑了，接盤的共享單車也倒了
2008年摩托羅拉從北京國貿CBD遷往望京新址、“摩托羅拉大廈”易主并改名“豐樹大廈”的時候，輿論一片慨嘆，昔日的全球巨無霸輝煌不再。
該消息還未被官方確認的時候，全球五大房地產顧問公司之一的仲量聯行就開始對同一位置的“豐樹大廈”進行招租，委婉地介紹：“豐樹公司已于2008年成為新的業主，目前項目正在按階段進行內部改造，預計2009年1月全面完成。”
三年后，在望京摩托羅拉的樓下，國內多個同行擺起了招聘臺，等待大批被裁員的人才。
2011-2012年，國際金融危機不斷發酵，多家外資企業開始大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等，通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業，先后公布其全球裁員消息。
金融危機之前，外資企業的租戶在北京寫字樓市場占據大多數，業主們也非常喜歡這類租戶，“有信譽、穩定、租金高，一些把寫字樓租給外資企業的業主甚至對此有點小驕傲。”
外資那波“退租潮”過去后，中資企業開始迅速崛起，互聯網金融時代到來，北京寫字樓市場進入了火熱的時期。
那時候要靠搶，尤其是2012-2014年。處于風口的正是P2P，用戶規模、交易量和平臺數量都在以驚人的數量激增。
2012-2014年大量的客戶尋租，出手很闊綽，看房的時候拿著支票，今天看中今天定，上午不定下午就沒了。一度北京寫字樓的空置率降到3.84%，面對巨大的需求和稀缺的項目，誰都束手無策。
但是很快，在2015年后，經過監管對P2P行業的多輪整治，行業開始大清洗。大規模跑路引起“退租潮”的同時，寫字樓業主的態度也發生了反轉。據當時的媒體報道，部分甲級寫字樓已經不再接受投資理財類的互聯網金融企業入駐，有大樓的開發商甚至對部分租賃已到期的P2P企業實行勸退。
這時候，共享經濟已經接過接力棒，成為寫字樓業主的租戶主力，共享單車、共享汽車、聯合辦公，在寫字樓涌現，然后消失，其后又是二手車等等，一波一波的新興行業迅速崛起又倒下。
以前一個行業的風口期是5-10年，現在很短，大概2-3年就會交替。一個公司，兩年沒有明顯起色，一般就死了，洗牌的速度非常快。互聯網公司有一個跟傳統行業明顯的不同，它們擴大的需求要求在非常短的時間內找到合適的寫字樓，但是在北京寫字樓市場，這是一件比其他城市都要困難的事。
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