曾經(jīng)大熱的聯(lián)合辦公開(kāi)始洗牌 寫(xiě)字樓出租經(jīng)歷陣痛
發(fā)布時(shí)間：2019年09月03日分享到： 2015年，全國(guó)上下興起“大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新”的浪潮，直接帶動(dòng)辦公需求水漲船高，寫(xiě)字樓出租行業(yè)風(fēng)生水起，與此同時(shí)“共享辦公”概念流行開(kāi)來(lái)，主打彈性空間彈性租期的聯(lián)合辦公這一新物種開(kāi)始走向公眾視野，涌現(xiàn)出一大批眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間。
在經(jīng)歷4年野蠻生長(zhǎng)之后，聯(lián)合辦公呈現(xiàn)兩極分化，頭部玩家在資本助力下瘋狂擴(kuò)張，資本退潮后中小玩家無(wú)力擴(kuò)張，要么被兼并要么被淘汰出局。一時(shí)之間，兼并、倒閉、裁員、關(guān)店、轉(zhuǎn)型的消息不絕于耳，而融資等利好消息則越來(lái)越少。
去年，裸心社以半價(jià)賤賣給聯(lián)合辦公鼻祖WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)接連并購(gòu)四個(gè)聯(lián)合辦公品牌讓人印象深刻。今年1月，金地旗下ibase黯然退出聯(lián)合辦公行業(yè)。5月底，聚夢(mèng)空間進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
其實(shí)，不光中小玩家存活越來(lái)越困難，即便頭部玩家也不得不面臨高速擴(kuò)張的陣痛，在經(jīng)歷裁員、關(guān)店風(fēng)波后，氪空間宣布從“聯(lián)合辦公”向“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”升級(jí)，試圖以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式破局。
把時(shí)間倒回到4年前，一切都很美好，優(yōu)客工場(chǎng)、夢(mèng)想加、氪空間、納什空間等玩家爭(zhēng)相入局，并不是為了單純響應(yīng)國(guó)家雙創(chuàng)的號(hào)召，而是看中聯(lián)合辦公市場(chǎng)前景廣闊，希望從中分一杯羹。
除了上述玩家卯足勁搶占市場(chǎng)，欣欣向榮的聯(lián)合辦公市場(chǎng)還吸引一眾房地產(chǎn)企業(yè)大舉殺入，龍湖、碧桂園、當(dāng)代、中駿、遠(yuǎn)洋等躍躍欲試，這些地產(chǎn)大鱷優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都很明顯。優(yōu)勢(shì)是手中擁有充裕資金，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，自持物業(yè)可以很方便地改造成聯(lián)合辦公空間；劣勢(shì)則是缺乏成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且希望能盡快獲利，無(wú)法忍受長(zhǎng)期虧損。
眾所周知，聯(lián)合辦公是借著雙創(chuàng)東方、披著共享經(jīng)濟(jì)外衣才迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，其商業(yè)模式與共享單車有一定相似，但也存在明顯不同，后者是購(gòu)買(mǎi)單車，前者則是租用辦公空間，因此常被稱為“二房東”。這也沒(méi)毛病，因?yàn)槁?lián)合辦公玩家都是靠成本差來(lái)做基礎(chǔ)收入，即賺取工位租金的價(jià)差。
業(yè)內(nèi)人士披露，物業(yè)租金、折舊、人員是聯(lián)合辦公的成本大頭，其中物業(yè)租金占到50%-60%，而“租桌子”是其現(xiàn)階段主要收入來(lái)源，一度占到90%。“我們?cè)趪L試多元化的收益模式，但現(xiàn)階段租金仍然是我們收入的核心。”優(yōu)客工場(chǎng)首席戰(zhàn)略官?gòu)堸i曾表示。
盡管不同玩家有不同的側(cè)重點(diǎn)，比如氪空間在高端產(chǎn)品上更具優(yōu)勢(shì)；優(yōu)客工場(chǎng)在不斷提出新鮮玩法和概念吸引客群；老司機(jī)WeWork勝在運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；納什空間則側(cè)重滿足中國(guó)企業(yè)對(duì)于獨(dú)立空間的需求，但實(shí)質(zhì)上最終收益都要回歸到租金上，這是顛撲不滅的。
事實(shí)上，不重視聯(lián)合辦公工位租金收益，單純地做產(chǎn)品增值服務(wù)和滿足用戶體驗(yàn)感，很難持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去。走到賣身這一步的裸心社就曾犯下這方面的錯(cuò)誤，其在擴(kuò)張時(shí)盲目打造許多公共空間，導(dǎo)致整個(gè)空間的坪效降低，從而影響整體租金收益。
不難看出，租金是聯(lián)合辦公玩家不可動(dòng)搖的根本。不過(guò)，它們并不滿足于只當(dāng)個(gè)收租的“二房東”，希望可以為入駐企業(yè)提供超越辦公場(chǎng)所本身的各種價(jià)值，比如工商行政、資源對(duì)接、融資路演等配套服務(wù)。只可惜，在經(jīng)歷4年高速裂變之后，聯(lián)合辦公本質(zhì)并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“租桌子”仍是主要盈利手段，社群及附屬服務(wù)幾乎不盈利。
資本離場(chǎng)，需求仍在，未來(lái)聯(lián)合辦公最大看點(diǎn)將是頭部玩家在爭(zhēng)奪市場(chǎng)中上演激烈廝殺，剩者為王。
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