寫字樓出租風云激蕩，北京地區金融客戶退租明顯
發布時間：2019年07月11日分享到： 今年寫字樓出租的日子不好過，一方面的原因是因為宏觀經濟的問題，而另一個不能忽視的原因是寫字樓新增供應大幅提升。近幾年一些中西部二線城市在短期內集中了大量的寫字樓供應，導致整體空置率出現上漲。
2014年、2015年正值金融業快速發展，寫字樓里則出現了很多金融公司租戶。這些公司出手豪闊，所選擇入住的寫字樓自然也是高檔優質寫字樓，然而，隨著去年互聯網金融行業整頓，監管趨嚴，一些企業就此倒下；另一方面，受網貸平臺爆雷等事件的影響，也讓寫字樓業主方對金融客戶變得更加謹慎，甚至有些寫字樓出租方明確拒絕金融客戶入駐寫字樓。
中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，北京寫字樓租售中心的數據顯示預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰北京寫字樓出租情況相對好一些，但是受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響，2019年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，為八年以來的最高值；租金小幅下調，平均凈有效租金為每月398.8元/平方米，較2018年末環比下降0.6%；新增供應16萬平方米，總存量達到832萬平方米。
過去八年北京寫字樓市場不均衡，呈現一邊倒的業主市場狀態，隨著需求放緩，供應增加，目前已經逐步向租戶市場轉變
空置率走高租金下挫
北京寫字樓租售中心數據顯示2019年二季度，位于北京中央商務區的中國人壽金融中心作為中服地塊首個項目正式啟用，隨著新項目的入市和部分企業退租及縮減面積影響，全市和五大核心區空置率分別上升至8.9%和5.6%。其中，朝陽寫字樓出租的黃金地段金融街、海淀寫字樓出租的黃金地段中關村等核心商圈，空置率仍維持在較低水平。其中，中關村空置率為1.2%，相比一季度上升了0.8%。
北京甲級寫字樓空置率的上升，也使得租金增速承壓，租金回報率下降。
6月28日，潘石屹宣布銷售預估總價約78億的自持物業。他坦言，寫字樓租金回報率不高是其出售物業的原因之一。
據了解，目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美發達國家5%的平均資產回報率水平。
新增供應大幅提升
2018年以來，北京互聯網金融中心的企業構成發生了很大變化，多家互聯網金融公司搬離寫字樓，這也導致許多寫字樓頓時出現大面積的空置。根據高力國際的數據，2019年上半年甲級寫字樓凈吸納量約為9.6萬平方米，半年環比降低69.3%，同比降低69.6%。去年互聯網企業的大量投資拉動了寫字樓需求，需求井噴式增長，而今年投資量大幅下降；另一個主推手是聯合辦公，去年聯合辦公對市場的整體吸納量是驚人的，然而今年聯合辦公幾乎停止了擴張行為，多個甲級寫字樓的租賃負責人均對互聯網金融客戶的謹慎態度，大廈對金融投資、基金類的公司把控比較嚴，如果公司資質不夠，沒有國企或央企背景，基本不談。相比之下，科技類企業則更受歡迎。
此外，當前的經濟形勢也是影響因素之一。核心區域的寫字樓租金在下降，也一定程度反映了當前的經濟形勢。
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