中國寫字樓租賃已近中場玩家該如何操作
發(fā)布時(shí)間：2019年05月31日分享到： 2018年底以來，外資一線城市如北京寫字樓租售等項(xiàng)目日益火爆，頻頻收購寫字樓等大宗投資型物業(yè)，那么外資進(jìn)場后，中國玩家應(yīng)該怎么操作北京寫字樓租售？出租辦公室還是出售寫字間哪個(gè)更合適？我們一起來看一看：
日歷：
2018年11月，凱德集團(tuán)成功收購上海第一高雙子塔，摘牌價(jià)格127.86億元，刷新凱德集團(tuán)在華單體項(xiàng)目收購交易金額紀(jì)錄，寫字樓租售行情更上一層樓；
2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元（約合人民幣82.75億元)收購新加坡豐樹集團(tuán)在上海的商業(yè)項(xiàng)目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓為全國的寫字樓出租行業(yè)又添了一把火；
2019年1月，凱德集團(tuán)斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%的面積，并將啟動(dòng)全面的改造升級；
2019年3月，黑石集團(tuán)開始收購上海市浦東新區(qū)的長泰廣場，交易價(jià)格或超過15億美元（約合人民幣101億元）；
2019年4月，瑞士合眾集團(tuán)（PartnersGroup）與中東家族財(cái)富基金（TheFamilyOfficeCo.)等財(cái)團(tuán)聯(lián)手以13.4億美元（約合人民幣90.2億元）收購中關(guān)村鼎好大廈大部分股權(quán)，成為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項(xiàng)目，北京寫字樓租售火爆異常。
事實(shí)上，由于市場成熟度高、經(jīng)濟(jì)基本面好、供求關(guān)系健康和政務(wù)透明度較高，北上廣深一線城市一直都是外資的首選地。
2018年二季度以來，人民幣兌美元匯率持續(xù)下跌，“去杠桿”以來導(dǎo)致大部分內(nèi)資的融資能力較前兩年顯著下降，部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓物業(yè)降低負(fù)債率導(dǎo)致市場買方選擇增加，這些背景是外資加速入場的主要原因。
但面對這波小熱潮，我們?nèi)圆唤雴枺谵k公物業(yè)市場領(lǐng)域，“玩家”該如何操作？
在辦公物業(yè)存量市場中，房地產(chǎn)金融在改造低效物業(yè)、提升物業(yè)價(jià)值的過程中，展現(xiàn)出了巨大力量。作為國際領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理公司，黑石集團(tuán)和凱德集團(tuán)的模式頗有借鑒意義。
伴隨著房地產(chǎn)，國內(nèi)寫字樓存量市場，有著眾多的參與者。按照運(yùn)營方式的不同，可以分為開發(fā)持有（SOHO中國）、購買持有（基匯資本）、租賃持有（德必集團(tuán)、優(yōu)客工場、東朔集團(tuán)）等主要模式。
1.開發(fā)持有
開發(fā)自持指的是涉及產(chǎn)業(yè)鏈“項(xiàng)目立項(xiàng)—融資買地—規(guī)劃設(shè)計(jì)—施工建造—竣工交付—出租”的整個(gè)流程。典型的代表企業(yè)是SOHO中國。
SOHO中國成立于1995年。目前，SOHO公司累計(jì)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積已超過500萬平方米。2012年，SOHO公司決定將業(yè)務(wù)模式由“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”，現(xiàn)自持京滬兩地總建筑面積近140萬平米的甲級寫字樓。
此外，2015年，SOHO中國發(fā)布了共享辦公產(chǎn)品—SOHO3Q。目前為超過10,000家企業(yè)提供商業(yè)社區(qū)氛圍，以及辦公場地，入駐企業(yè)來自IT、教育、金融、咨詢、傳媒及文化等行業(yè)。
2018年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約人民幣17.21億元，租金收入約人民幣17.35億元（由存貨銷售退房產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目銷售約-0.14億元）；凈利潤約人民幣19.25億元；持有項(xiàng)目的租金收入同比上漲約18%，投資物業(yè)平均出租率達(dá)96%；共享辦公SOHO3Q拓展至全國7個(gè)城市共31個(gè)中心，擁有超過30000個(gè)工位。
不過，SOHO中國董事長潘石屹2017年參加論壇時(shí)曾表示，中國的地產(chǎn)市場租金回報(bào)率不足3%（1999-2000年建的現(xiàn)代城的房子出租回報(bào)率已從15%降到了2%），而SOHO中國從銀行貸款來的資金成本是利率4.4%，這意味著只租不售的SOHO中國在辦公物業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域一直是在做著賠本的買賣。
近年來，SOHO中國先后賣出了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、上海凌空SOHO、上海外灘SOHO、上海SOHO世紀(jì)廣場、上海SOHO天山廣場以及北京光華路SOHO2等多個(gè)項(xiàng)目，套現(xiàn)300多億元。
這似乎也印證著重資產(chǎn)下只租不售的運(yùn)營，租金的回報(bào)并不足以覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)融資所背負(fù)的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，需要“以售養(yǎng)租”的支持。
2.購買持有
購買持有指的是不以物業(yè)的長期持有運(yùn)營為目的，主要通過購入售出之間的價(jià)格差，或者購入改造后的增值，來獲得收益。在這類模式中，基匯資本具有一定代表性。
基匯資本（GatewayCapital）是一家香港背景的私募基金管理公司，專注于大中華和其他亞太區(qū)高進(jìn)入門檻市場的房地產(chǎn)投資以及具有良好的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)背景的困境項(xiàng)目，并將其轉(zhuǎn)化為增值投資。基匯資本目前管理4支以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)私募基金。
2014年，基匯資本以9.6億美金（約58億人民幣）接盤李嘉誠家族手中的盈科中心。盈科中心在被收購后進(jìn)行了全方位的優(yōu)化改造，是國內(nèi)較早實(shí)現(xiàn)商改辦的案例。
2018年，鏈家創(chuàng)始人左暉以100億左右的價(jià)格買下盈科中心，基匯資本順利實(shí)現(xiàn)退出，價(jià)格暴增72%。
基匯資本的成功，更多是仰賴創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的投資眼光和資源協(xié)調(diào)能力，購買與出售的時(shí)間基本都與房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長周期相吻合，相比于巨大的資金量，主要的收益更多地源自于房地產(chǎn)物業(yè)的普遍增值。
3.租賃持有
租賃持有指的是通過長期租賃方式獲取物業(yè)，加以改造裝修后對外出租。運(yùn)營企業(yè)不持有資產(chǎn)，但需要支付資產(chǎn)的長期租金和投資改造裝修。租賃持有業(yè)態(tài)下，可劃分為產(chǎn)業(yè)式、孵化式、物業(yè)式等。
產(chǎn)業(yè)式主要是以創(chuàng)意園為依托，打造入駐企業(yè)間產(chǎn)業(yè)生態(tài)，強(qiáng)調(diào)構(gòu)建入駐企業(yè)間的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，入駐企業(yè)進(jìn)入創(chuàng)意園區(qū)后可以與自己的上下游企業(yè)快速對接，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供一定便利。
這種模式需要空間的入駐企業(yè)形成一定規(guī)模才能具備較為顯著的優(yōu)勢，同時(shí)需要聯(lián)合辦公空間付出較高的運(yùn)營成本來維系上下游企業(yè)間的有效社交。典型企業(yè)為德必集團(tuán)。
上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司成立于2006年，目前已成功開發(fā)16個(gè)創(chuàng)意園區(qū)，主要布局在上海地區(qū)，園區(qū)總運(yùn)營面積超過50萬平方米，企業(yè)數(shù)量1200家，入駐率達(dá)98%。
德必集團(tuán)主要通過承租老廠房或倉庫（國資資產(chǎn)）的方式獲得標(biāo)的物業(yè)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)、外部改造及內(nèi)部空間分割后，采取出租或房租換股權(quán)的方式提供給創(chuàng)意型企業(yè)，并為其提供產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)。
招商過程中，自建招商團(tuán)隊(duì)+渠道整合模式共同啟動(dòng)招商，策略方面控制租金比周邊同品質(zhì)物業(yè)租金低5-10%，以確保滿租；在招商前期控制30%企業(yè)質(zhì)量，以形成對后期企業(yè)入駐的吸引。
收入來源由租金、物業(yè)管理、股權(quán)及擔(dān)保收入等五大塊構(gòu)成，其中租金和物業(yè)管理收入為主要來源。
2019年1月8日，中國證監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局發(fā)布德必集團(tuán)上市輔導(dǎo)備案基本情況表。據(jù)悉，德必文化與東方花旗證券簽署了上市輔導(dǎo)協(xié)議。
孵化式主要是指聯(lián)合辦公產(chǎn)品，即主要為創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)租戶提供靈活辦公服務(wù)的新型辦公模式，辦公空間運(yùn)營商不僅為租戶提供基礎(chǔ)的辦公環(huán)境和設(shè)施，還提供完整的智慧辦公解決方案，更重要的是提供如工商財(cái)稅法、融資、創(chuàng)投孵化等增值服務(wù)。
WeWork是聯(lián)合辦公的鼻祖，于2010年創(chuàng)立于美國紐約，它租下寫字樓，分隔成單獨(dú)的辦公空間，以更高的價(jià)格出租給創(chuàng)業(yè)公司。2008年金融危機(jī)后，其以較低的價(jià)格租下了大面積的辦公區(qū)域，是其快速發(fā)展的開始。
其創(chuàng)始人表示，“WeWork不僅是一個(gè)辦公場所，更是一個(gè)社區(qū)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加入WeWork意味著加入了我們?nèi)驎?huì)員的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。”
目前，WeWork在全球27個(gè)國家、100個(gè)城市擁有425個(gè)辦公地點(diǎn)，覆蓋會(huì)員總數(shù)超過40萬名。2017年，WeWork在上海簽訂了該市場面積最大的一宗單體甲級辦公樓租賃合同，所租賃辦公樓面積約2.7萬平方米。
2019年4月29日有外媒報(bào)道稱，WeWork表示已于去年12月遞交了IPO申請，目前上市文件仍未向公眾公開。WeWork有望成為今年美股市場繼Uber之后的第二大IPO。
物業(yè)式指的是由擁有地產(chǎn)的業(yè)主提供物業(yè)空間，企業(yè)承租方將整租的空間裝修后分租給各個(gè)入駐企業(yè)賺取差價(jià)，對辦公空間進(jìn)行裝修改造，使之成為運(yùn)行高效滿足需求的辦公空間，同時(shí)還負(fù)責(zé)空間的招商工作。
東朔集團(tuán)在此類企業(yè)中具有一定代表性，始創(chuàng)于2007年，注冊資金6億元。東朔現(xiàn)有2大東朔空間、25個(gè)東朔超級商務(wù)中心、輻射62幢甲級寫字樓、近2000間辦公空間，分散式覆蓋上海所有繁華區(qū)域，運(yùn)營總面積達(dá)21.8萬m2，年租金營業(yè)額超4億元，為業(yè)主管理不動(dòng)產(chǎn)達(dá)110億元，服務(wù)各類企業(yè)上千家。
這里說到的物業(yè)式，即“租入-改造-租出”的運(yùn)營模式，契合了近年來寫字樓市場的快速發(fā)展勢頭，商業(yè)邏輯也比較簡明。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部人士舉例，“過往如果寫字樓所在的區(qū)域是非核心區(qū)，本身比較難招租。有大包租客一次性承租并自行運(yùn)營，開發(fā)商是歡迎的。”
如深圳后海總部基地，之前處于培育期時(shí)，一些拿下總部基地但不擅長運(yùn)營的開發(fā)商，會(huì)選擇一次性放租給包租公司。
以深圳某投資公司（以下簡稱A公司）為例，該公司在寫字樓領(lǐng)域目前已經(jīng)包租并運(yùn)營了廣州、深圳等共計(jì)15萬平方米的物業(yè)，屬于傳統(tǒng)意義上的包租運(yùn)營商。該公司承租的單個(gè)物業(yè)面積通常超過1.5萬平方米，約6-8層樓。
1.承租標(biāo)的選擇
承租標(biāo)的選擇主要包括以下幾個(gè)方面：
寫字樓地段。寫字樓本身的地域性特征比較明顯，選址必須限定在大商圈里，否則租戶群體范圍太窄。
寫字樓物業(yè)評估。寫字樓標(biāo)的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過多改造成本；軟件方面的物業(yè)管理水平也必須較強(qiáng)，這樣改造后租金大概能比周邊同類溢價(jià)10%-20%。
租客集中。少選擇分散性租客較多的標(biāo)的。一棟寫字樓一旦散客過多，租金體系就不好把控。同時(shí)跟出租的開發(fā)商或大業(yè)主合作，錯(cuò)開對外招租的客群結(jié)構(gòu)，避免變成搶客競爭關(guān)系。
2.資金來源方式
按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，年化利率至少達(dá)到10%。但寫字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場出現(xiàn)變動(dòng)，出租率下降，租金也會(huì)下調(diào)，金融機(jī)構(gòu)往往不愿意提供貸款。
所以，與聯(lián)合辦公前期資金更多依靠估值、投融類機(jī)構(gòu)有所不同，包租公司的資金大部分來源于自有資金。
這也意味著，這門生意存在著優(yōu)勝劣汰，在經(jīng)濟(jì)周期下行時(shí)，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)只能退場。
只有資金實(shí)力比較強(qiáng)或者有閑置資金的企業(yè)，才能做包租這個(gè)事情。生意的準(zhǔn)入門檻會(huì)越來愈高高，不光需要資金實(shí)力，還需要運(yùn)營能力。
3.成本與盈利分析
A公司兩三年前承租下的寫字樓物業(yè)，租金成本相對較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場價(jià)相比大概低10%。
這大概是批發(fā)價(jià)和零售價(jià)的差別，比如一棟寫字樓對外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價(jià)格大概是180元/平方米。
租金成本逐漸上漲的同時(shí)，以往這種寫字樓包租模式，裝修成本并不大。但從2018年開始，租客對寫字樓物業(yè)的更加挑剔，A公司的裝修投入與聯(lián)合辦公的差距也正在拉近。
A公司包租的寫字樓物業(yè)，裝修成本約1000元/平方米，運(yùn)營成本（包括人工成本、對外渠道費(fèi)用、平時(shí)維護(hù)支出）大概占據(jù)整體投入的5%-8%，其中，推銷成本是最重要的一環(huán)，渠道代理費(fèi)至少是一個(gè)月租金。
包租物業(yè)與聯(lián)合辦公的不同之處在于，聯(lián)合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計(jì)算租金；而包租的切割面積會(huì)更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對外租金通常以面積計(jì)算，根據(jù)市場波動(dòng)程度調(diào)整定價(jià)。
一般包租物業(yè)的對外租金會(huì)比原寫字樓直接招租租金高10%-20%。不過，如果寫字樓市場不好，運(yùn)營商會(huì)調(diào)低預(yù)期值，以拉高出租率。
裝修成本和運(yùn)營成本分?jǐn)傊螅疃?-5年才能回本。包租生意的收益率跟聯(lián)合辦公差不多，前五年大概可以達(dá)到10%-15%。
不過，包租的出租率通常比聯(lián)合辦公更高，根據(jù)A公司的經(jīng)驗(yàn)，平均80%-90%是沒有問題的，而通常出租率要達(dá)到70%以上才有盈利的可能性。
租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來自于業(yè)主給出的免租期。免租期按照標(biāo)的體量大小來確定，如果體量夠大，免租期可以達(dá)到半年，較小也有3-4個(gè)月的免租期。
一旦能盡快出租，較長的免租期也是盈利的重要來源。判斷包租生意是否成功還有一個(gè)標(biāo)志，就是營業(yè)后現(xiàn)金流的回正周期。以承租時(shí)與開發(fā)商談定的免租期和各項(xiàng)商務(wù)條件為準(zhǔn)，通常這種包租的現(xiàn)金流回正需要8-10個(gè)月。
當(dāng)前，甲級寫字樓的存量增加明顯，市場短期內(nèi)不一定能夠消化，所以辦公物業(yè)2019年可能出現(xiàn)租金回落、空置率上升的趨勢。對租賃持有的企業(yè)而言，有可能面臨新的洗牌，但也是新的機(jī)遇。
戰(zhàn)略管理學(xué)家邁克爾波特通過產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析模型指出，復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著不同的價(jià)值增值空間，企業(yè)能夠通過對其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確控制，則相對于處于同一鏈條上其他非關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的企業(yè)，就能夠獲得超額的回報(bào)或者可以節(jié)約投入。
“租入-改造-租出”的運(yùn)營模式本身的形成，正式由于對寫字樓出租環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確控制，通過銜接上下游資源，節(jié)約出租方和承租方的交易時(shí)間，降低交易的信息成本，從而獲得基本收益。
通過自身資源稟賦（如品牌或股東背景認(rèn)可等），形成對承租方或出租方的優(yōu)勢議價(jià)，從而獲得超額收益。
從未來的發(fā)展上，依然應(yīng)著力于增強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制力。主要可以做好以下幾個(gè)方面工作：
一是強(qiáng)化的客戶資源導(dǎo)入能力，豐富自身的信息庫和資源協(xié)調(diào)能力。
二是強(qiáng)化流程控制，合理安排招商期和裝修期，最大限度減少空置時(shí)間。
三是結(jié)合自身資源稟賦，考慮提供更多的增值服務(wù)。
四是專注運(yùn)營好現(xiàn)有項(xiàng)目，提升品牌價(jià)值后，形成對出租方、或承租方的更強(qiáng)議價(jià)能力，從而實(shí)現(xiàn)更好的收益。精益求精，一步一個(gè)腳印，是辦公物業(yè)投資值得期待的未來。
好了，寫字樓租售已近中場，作為玩家的你，該如何下場博弈，你想好了嗎？
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