2019年北京租賃寫字樓概況--在北京租寫字樓的企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
發(fā)布時(shí)間：2019年05月29日分享到：
《北京甲級(jí)寫字樓和商務(wù)園區(qū)租戶普查報(bào)告》是對(duì)寫字樓租賃2019年的總結(jié)，里面詳細(xì)分析了北京寫字樓項(xiàng)目的企業(yè)普查，是對(duì)租賃辦公室或者租賃寫字樓的整體概況的統(tǒng)計(jì)。
近日，世邦魏理仕發(fā)布《2019北京甲級(jí)寫字樓和商務(wù)園區(qū)租戶普查報(bào)告》，針對(duì)北京60個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的近3000家入駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)甲級(jí)商務(wù)園市場(chǎng)進(jìn)行租戶普查。
報(bào)告指出，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)租戶結(jié)構(gòu)演變，TMT行業(yè)僅次于金融的第二大租戶位置在過(guò)去三年得到進(jìn)一步鞏固；中資企業(yè)租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，成為北京寫字樓租賃需求的主導(dǎo)力量；展望未來(lái)，北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)放量將為靈活辦公的品質(zhì)升級(jí)創(chuàng)造機(jī)遇，靈活辦公方興未艾。
科技創(chuàng)新和傳統(tǒng)行業(yè)的迭代更新驅(qū)動(dòng)租戶結(jié)構(gòu)演變
北京在世邦魏理仕最新的亞太科技城市中排名榜首，其作為“東方硅谷”的集聚優(yōu)勢(shì)日趨明顯。TMT（科技/新媒體/電信通訊）行業(yè)在北京寫字樓租賃面積占比達(dá)15.2%，其僅次于金融的第二大租戶行業(yè)位置在過(guò)去三年得到進(jìn)一步鞏固，這得益于獨(dú)角獸的崛起所創(chuàng)造的大量大面積需求。在整體規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，TMT內(nèi)部各細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落，從而影響寫字樓需求走向。
另一方面，金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展和投資渠道多元化、消費(fèi)升級(jí)和服務(wù)消費(fèi)比例上升、房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變等各行業(yè)的迭代更新趨勢(shì)催化寫字樓需求的動(dòng)能切換，使得證券/基金/期貨/信托/支付、消費(fèi)服務(wù)/文體娛樂(lè)、開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)服務(wù)等租戶類別成為過(guò)去三年的行業(yè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。
中資企業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。中資企業(yè)比例在央企總部集中的金融街和東二環(huán)等商務(wù)區(qū)提升尤其明顯。中資企業(yè)對(duì)望京、奧體等非核心商務(wù)區(qū)也表現(xiàn)出比外資企業(yè)更高的接受度。
中資企業(yè)的壯大也得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業(yè)5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業(yè)是主力行業(yè)，合計(jì)租賃面積占51%。
品質(zhì)導(dǎo)向型租戶更趨去中心化，資源導(dǎo)向型租戶傾向堅(jiān)守核心區(qū)域，而品質(zhì)導(dǎo)向型租戶則在兩者之間尋求最佳平衡點(diǎn)
過(guò)去三年，商務(wù)區(qū)的行業(yè)集聚性和差異化日趨明顯，體現(xiàn)在租戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)上：大部分商務(wù)區(qū)最大行業(yè)租賃面積占比和彼此之間的租戶結(jié)構(gòu)離差都有顯著提升。連通性改善促進(jìn)租戶在區(qū)域間的流動(dòng)也是租戶得以在特定區(qū)域集聚的一大原因。在地鐵網(wǎng)絡(luò)的外延覆蓋下，地處城市傳統(tǒng)邊緣地帶的商務(wù)園區(qū)為寫字樓市場(chǎng)提供廣闊的腹地，有利于整體市場(chǎng)的縱深發(fā)展。
連通性改善也為不同類型租戶按其價(jià)值趨向選址創(chuàng)造空間。將各行業(yè)租戶按其選址優(yōu)先考慮因素可劃分為成本、資源和品質(zhì)導(dǎo)向型三類。對(duì)于成本導(dǎo)向型租戶，商務(wù)區(qū)整體租金高企及非核心商務(wù)區(qū)租金差縮窄推動(dòng)該類租戶需求進(jìn)一步向更多新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)外溢。
資源導(dǎo)向型租戶則傾向堅(jiān)守或進(jìn)一步集聚核心區(qū)域。以其中的典型金融行業(yè)為例，過(guò)去三年在各核心商務(wù)區(qū)租賃面積占比都有不同程度的提高，而該行業(yè)的去中心化格局則尚未形成。這與金融市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)下與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通的重要性、科技創(chuàng)新發(fā)展創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)以及企業(yè)投融資市場(chǎng)規(guī)模的發(fā)展等導(dǎo)向集聚的資源因素緊密相關(guān)。
對(duì)于品質(zhì)導(dǎo)向型租戶，北京一直是供不應(yīng)求的市場(chǎng)，因此其需求具有明顯的“供給驅(qū)動(dòng)”屬性。過(guò)去三年，在核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)稀缺的情況下，望京、奧體等甲級(jí)新增供應(yīng)量充裕的非核心商務(wù)區(qū)為品質(zhì)導(dǎo)向型租戶提供更多選擇。展望未來(lái)，中央商務(wù)區(qū)和麗澤兩大區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的入市將帶動(dòng)該類租戶的租賃需求，為其尋得性價(jià)比最優(yōu)的選址方案提供便利。
靈活辦公方興未艾
辦公科技的革新、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變所帶動(dòng)的工作場(chǎng)所需求轉(zhuǎn)變，租戶對(duì)節(jié)約固定租賃成本的關(guān)注等因素促使大中型企業(yè)將靈活辦公納入其核心部門的企業(yè)房地產(chǎn)策略中。加上資本的助推，靈活辦公的代表聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)在北京的存量面積規(guī)模過(guò)去三年增長(zhǎng)了8倍。
然而，受可租面積稀缺及租金價(jià)格高企制約，靈活辦公在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海，過(guò)去三年不得不把拓展目標(biāo)瞄準(zhǔn)低品質(zhì)寫字樓、購(gòu)物中心等物業(yè)。展望未來(lái)，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)放量將為靈活辦公的品質(zhì)升級(jí)創(chuàng)造機(jī)遇。而靈活辦公的下半場(chǎng)將由行業(yè)集中化后形成的頭部運(yùn)營(yíng)商，以及推出自有靈活辦公品牌的寫字樓業(yè)主共同塑造。
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