青島辦公樓市場需求放緩
發布時間：2019年04月17日分享到： 2019年第一季度青島辦公樓市場新增供應17.6萬平方米，包括市北中央商務區的國際航運中心、青房財富中心，以及嶗山商務區的麗海廣場等新項目入市，推高全市存量至461萬平方米。這是日前仲量聯行公布的2019年第一季度青島房地產市場白皮書中的數據。
從總體來看，受國家政策等各方面影響，第一季度，寫字樓市場需求分化明顯，其中甲級寫字樓需求偏弱。而從長期來看，隨著宏觀經濟環境不確定因素的增加，預計全年青島整體辦公市場需求增勢將有所放緩。
從最初的香港路，到后來的海爾路，青島的寫字樓市場東進的勢頭較為兇猛，近年來，憑借便捷的交通區位和緊密的路網設計，市北中央商務區以良好的商務氛圍和活躍的城市界面，迅速確立其核心商務區的地位。
2019年的第一季度，受入市新項目增多影響，青島整體寫字樓市場空置率環比上漲1.6個百分點，至29.4%。其中市北區中央商務區國際航運中心的加入更使得甲級辦公樓市場空置率環比上漲8.5個百分點，至46.5%。
從市場消化能力來看，2019年第一季度青島辦公樓市場凈吸納量為5.1萬平方米，但甲級辦公樓市場需求偏弱，吸納量僅占5.7%，同去年同期相比，占比下降明顯。銀行業一直是甲級寫字樓市場消化的主力成員，2019年第一季度，甲級寫字樓的消化主要來自于表現較好的金融企業，成交面積主要為300-750平方米的中小戶型。同樣，去年第一季度市場活躍的行業同樣包括金融行業。
隨著2018年初推出的防范化解金融業重大風險的相關政策，行業分化加劇使得金融企業在辦公市場的需求占比明顯下降，今年初中央又提出深化金融供給側結構性改革，預計處于行業變革中的金融企業在短期內擴張意愿將較為保守。
第一季度青島寫字樓市場租金呈下降趨勢，整體租金同比下降0.8%，為87元/平方米/月。其中，受甲級辦公樓市場需求偏弱的影響，青島甲級辦公樓平均租金同比下降明顯，下降1.2%，為123元/平方米/月。
隨著宏觀經濟環境不確定因素的增加，預計2019年青島整體辦公市場需求增勢將有所放緩，租戶在搬遷及擴張方面將趨于謹慎，特別是成本敏感型企業將更多考慮價格而非地段和配套，因此非核心商務區的優質辦公樓將受到關注。
隨著青島核心商務區已進入開發建設的中后期，新增供應將逐漸減少，中心城區的辦公市場正轉變為存量市場。辦公樓市場在硬件品質方面的空間競爭已經過去，短暫的價格競爭將會出現，所以短期內青島整體辦公市場租金的上升驅動力不足。但從長期來看，中心城區的辦公樓市場最終將進入以運營和服務為主的深層次競爭格局。
據了解，需求分化明顯是近年來青島寫字樓市場的發展趨勢，其明顯表現為品質最好和性價比最高的樓需求更受客戶關注。如上實中心每平方米每天6元多的租金，在青島已經算是比較高的水平，但由于整體環境以及樓宇硬件等設施品質較高，依然有很多客戶愿意承租；同樣，在一些租金價格相對便宜但硬件整體品質不錯的樓宇，其租賃成交同樣較為活躍。
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