2019年第一季度杭州房地產市場回顧與展望
發布時間：2019年04月16日分享到： 受到整體經濟增速放緩與新增供應充足的雙重影響, 一季度全市寫字樓空置率環比略有上升。但在互聯網和房地產等行業活躍需求的支撐下，全市租金平穩。優質零售物業市場空置率和租金穩定，體驗類業態熱度不減，線上線下結合零售尋求突破。此外，杭州土地交易市場較上季度熱度有明顯回升，未來走勢可期。
一季度，位于未來科技城板塊的八方城和位于蔣村區域的華策中心入市，為寫字樓市場帶來14萬平方米的優質供應。當季TMT（50.3%）、房地產（26.9%）和文體娛樂（11.2%）行業為前三大需求來源。上季度表現活躍的聯合辦公品牌在本季度擴張腳步放緩，但是個別優質品牌對武林商務區的依舊興趣濃厚。位于非核心商務區的未來科技城板塊租賃表現穩健，位于核心區的慶春鳳起與黃龍商務區則持續存在租戶外溢的情況。
受到整體經濟增速放緩與充足新增供應的雙重影響，租賃需求雖保持堅挺，但是租戶決策放緩，市場供應去化速度相應減慢。由于新入市項目空置率水平較高，一季度全市空置率環比上升2.8個百分點至21.4%；當季錄得凈吸納量為7,216平方米, 與上季度相比有所下降。全市平均租金報價每月每平方米132.6元，環比持平。
未來半年內預計將有包括世包國際中心、正元智慧大廈、歐美金融中心T6在內共38.3萬平方米優質供應入市，各項目預租情況良好。由于短期內將有大量優質新增供應入市，整體市場空置率預計將會持續上行，租金走勢或出現小幅波動。
一季度位于城西的西溪印象城二期開業，為市場新增2萬平方米的供應。印象城二期通過空中長廊與一期連接，完善商業集群效應，持續滿足周邊居民、商務人群以及旅游客群的消費需求。西溪印象城二期有別于一期的家庭式消費定位，選擇了年輕人作為主力客群，主打體驗娛樂消費以及網紅餐飲等品類。
體驗消費類業態在本季度熱度顯著，全國首家以24小時藝術劇場為特色的豐馬in劇場入駐西溪印象城二期；主打高質量知識沙龍的單向空間落戶遠洋樂堤港。來自線上線下結合“新零售”需求不減，并不斷突破同質化，音頻分享平臺喜馬拉雅FM首次入杭、在黃龍萬科k-lab推出線下實體店；24小時營業的淘寶品牌買手店腔調Tao Style在嘉里中心開業。咖啡茶飲類品牌表現活躍，杭州首家樂樂茶在嘉里中心開業，星巴克臻選與喜茶持續在杭布點。餐飲品牌的需求保持穩健，本甄與孔雀兩家精品川菜首進杭州，分別落戶嘉里中心與萬象城。至此，全市空置率1.8%，環比微漲0.1%，購物中心首層平均租金報每天每平方米23.5，環比持平。
未來半年預計將有包括龍湖西溪天街與高德置地廣場在內共35.1萬新增供給入市。受到充沛新增供給影響，整體市場空置率預計將有所上升，而優質項目持續入市有望帶動租金走高。
2019年一季度杭州土地交易市場雖未重現去年年初的輝煌，但與上季度相比熱度有明顯回升。全市成交土地面積環比上漲37.8%，平均溢價率環比上升16.5個百分點。其中八城區[2]成交面積共299.5萬平方米總計86幅，成交均價為每平方米1.5萬元，樓面均價每平方米0.6萬元，平均溢價率為22.3%。
一季度開局就備受矚目的大關與筧橋兩宗宅地，均以高出市場預期的價格和溢價率成交，為去年年底遇冷的土拍市場注入一針強心劑。大江東在一季度推出唯一“巨無霸”商住地塊，規劃建筑面積高達39.7萬方，吸引了包括綠地、龍湖、旭輝等多家知名房企參與競價。最終融創以34.6億元總價與32.3%的溢價率成功拿下該地塊，并計劃在商業用地部分打造作為區域地標的雙子塔樓。
隨著2019年樓市“穩地價、穩房價、穩預期”三大政策目標的落實，杭州土地供應端將出現一定程度的縮減。從需求方面來看，雖然目前開發商和投資者的拿地態度趨于謹慎、對地塊條件的考察也更加嚴謹，但是杭州土地市場的資本吸引力并未減弱。預計短期內土地市場將保持一季度的穩健勢頭，不會出現大幅漲跌，但全年變化趨勢還需進一步觀察。
寫字樓市場延續了上季度的平穩勢態，季度內杭城引以為傲的互聯網產業表現活躍，房地產業的扎實需求也保障了市場供需平衡。年內接踵而至的優質供應可能在短時間內使市場空置率保持高位運行，租金可能出現小幅變動。零售物業市場發揮穩定，各類品牌對杭城青睞不減，但是未來六個月內大量新增供應的入市，可能導致空置率與租金在短期內出現波動。土拍市場一季度的表現無疑令人振奮，市場信心和熱度與上季度相比都有顯著提升。預計短期內土地市場將維持一季度的穩健走勢，全年趨勢仍有待進一步觀察。
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