寫(xiě)字樓TMT租戶成交活躍國(guó)際品牌在珠江新城擴(kuò)張
發(fā)布時(shí)間：2019年04月10日分享到： 2019年第一季度，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活躍，空置率繼續(xù)改善，其中琶洲新近落成的項(xiàng)目錄得多宗TMT租戶的成交，區(qū)域的季內(nèi)租金漲幅在全市中居首位。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)方面，本季度繼續(xù)錄得國(guó)際服飾品牌進(jìn)駐珠江新城開(kāi)設(shè)廣州第二家店鋪，而國(guó)內(nèi)的線上零售商也在線下，以自營(yíng)或合營(yíng)的形式積極地尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)。而在倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)中，南沙區(qū)具有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，需求前景看好，是未來(lái)熱門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域之一。最后，大宗物業(yè)投資市場(chǎng)方面，大灣區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，令廣州進(jìn)一步受到國(guó)內(nèi)外投資者的關(guān)注。
第一季度，位于琶洲的廣報(bào)中心落成，為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)6.8萬(wàn)平方米的辦公面積。新供應(yīng)的預(yù)租成績(jī)理想，有多家知名租戶進(jìn)駐。
得益于市場(chǎng)的吸納，全市空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)到5.5%。分行業(yè)類型來(lái)看，TMT租戶表現(xiàn)突出，在全市凈吸納量中占比超過(guò)45%，其次分別是金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)。在琶洲，本季新供應(yīng)和新近落成的項(xiàng)目中，錄得多個(gè)TMT行業(yè)大面積成交的案例。金融服務(wù)行業(yè)中，上海證券交易所南方中心在珠江城設(shè)立，租用1,000平方米面積。租金方面，全市租金環(huán)比上升0.4%至每月每平方米169.8元，租金升幅同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。從分區(qū)來(lái)看，琶洲區(qū)域的增長(zhǎng)達(dá)到環(huán)比1.4%，為各商務(wù)區(qū)之首。而珠江新城有個(gè)別業(yè)主為加速去化，有下調(diào)租金的舉動(dòng)，區(qū)域的租金環(huán)比微升0.2%。
展望未來(lái)6個(gè)月，位于金融城的兩個(gè)項(xiàng)目交付，辦公面積共15萬(wàn)平方米。新供應(yīng)將小幅推高全市空置率。隨著區(qū)域熱度的持續(xù)提升，預(yù)計(jì)琶洲的租金繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
世邦魏理仕華南顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：2018年開(kāi)始，國(guó)家逐步開(kāi)放金融業(yè)，包括取消銀行和金融資產(chǎn)管理公司外資持股比例限制，放寬外資持股證券公司和人身險(xiǎn)公司外方股比例至51%，不再對(duì)合資證券公司的業(yè)務(wù)范圍單獨(dú)設(shè)限等。而2019年2月發(fā)布的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃提出，支持廣州建設(shè)區(qū)域性私募股權(quán)交易市場(chǎng)，建設(shè)產(chǎn)權(quán)、大宗商品區(qū)域交易中心，促進(jìn)資金在灣區(qū)內(nèi)互聯(lián)互通。近年來(lái)也持續(xù)觀察到，在綜合考慮人力資源、租金等運(yùn)營(yíng)成本后，多家金融業(yè)運(yùn)營(yíng)后臺(tái)從香港搬遷到大灣區(qū)。
從國(guó)家層面到區(qū)域?qū)用娴恼吖肌⒌绞袌?chǎng)的自我調(diào)節(jié)，多個(gè)利好因素都將加快大灣區(qū)和廣州的金融業(yè)發(fā)展，有望為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求。
2019年第一季度優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：珠江新城持續(xù)受到國(guó)際品牌關(guān)注，線上零售商積極布局線下
廣州本季度沒(méi)有新增供應(yīng)，而得益于部分調(diào)整項(xiàng)目的新店開(kāi)出，包括超市和餐飲的開(kāi)業(yè)，空置狀況得到改善，第一季度空置率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，至季末的6.5%，是近13個(gè)季度以來(lái)的低位。
本季首見(jiàn)戶外品牌始祖鳥(niǎo)和國(guó)際彩妝品牌NARS在廣州的天河路開(kāi)店，而Kate Spade的首店、COACH及Tory Burch的廣州第二家店鋪也在珠江新城圍板。餐飲方面，盡管連鎖創(chuàng)新單品店的拓展放緩，但大型中式餐飲的擴(kuò)張?jiān)谵D(zhuǎn)趨積極，包括海底撈和西貝莜面村等都在本季度有新店開(kāi)業(yè)或圍板。另外，線上零售商拓展至線下的趨勢(shì)持續(xù)，除了像唯品會(huì)、阿里的盒馬鮮生、京東的7fresh以及良品鋪?zhàn)樱?dú)自開(kāi)設(shè)店鋪以外，京東和網(wǎng)易都在嘗試與不同的線下零售商或品牌開(kāi)設(shè)合營(yíng)店。
租金方面，超過(guò)九成的商場(chǎng)租金均保持平穩(wěn)，但個(gè)別非核心商圈商場(chǎng)為改善空置狀況，調(diào)低租金報(bào)價(jià)，致全市平均租金環(huán)比微跌0.3%，至季末的每日每平方米33.0元。
展望未來(lái)半年，廣州將有四個(gè)項(xiàng)目，約42萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，均位于非核心商圈，預(yù)期空置水平將有所上升。租金方面，盡管可能會(huì)有個(gè)別項(xiàng)目為吸引品牌進(jìn)駐有短期的租金調(diào)整行為，但整體租金將持續(xù)大體的平穩(wěn)。
嚴(yán)思慧表示：“近來(lái)廣州的快閃店，開(kāi)始用作品牌試水本地零售市場(chǎng)的新渠道。此前，廣州出現(xiàn)的快閃店，通過(guò)不同品牌的跨界組合，新產(chǎn)品和新技術(shù)的展示，短期內(nèi)吸引大量的人流，以達(dá)到品牌推廣，及引流至線上店鋪的作用。對(duì)于業(yè)主而言，快閃店不僅能獲得租金收入，還是短期內(nèi)刺激商場(chǎng)人流增長(zhǎng)的方式之一。而近期廣州的快閃店還增加了一種功用，就是用于試探快閃品牌在本地的受歡迎程度，作為決定是否在廣州新設(shè)店鋪的參考。鑒于當(dāng)前線下零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)快閃店這種糅合了宣傳展示及試水目的的短期零售方式，將越發(fā)受到品牌和商場(chǎng)業(yè)主的歡迎。”
第一季度共錄得217萬(wàn)平方米的工業(yè)土地出讓，用地面積同比上升438%。全市一手工業(yè)地價(jià)環(huán)比上漲3.3%，至每平方米981.4元。其中嘉里物流在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)拍下一宗11.6萬(wàn)平方米建筑面積的倉(cāng)儲(chǔ)用地，成交地價(jià)每平方米1,315元。
物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)方面，季內(nèi)無(wú)錄得新供應(yīng)，全市空置率環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。需求方面，第三方物流仍然是主力需求，在廣州的北部和從化區(qū)域都錄得有成交。另一方面，零售租戶的表現(xiàn)突出，盒馬鮮生和某藥業(yè)在廣州北部的倉(cāng)儲(chǔ)面積有擴(kuò)張，萬(wàn)科從化項(xiàng)目也錄得日用品租戶的成交。全市平均租金環(huán)比上漲1.1%至每月每平方米38.0元，其中花都和增城的租金增長(zhǎng)較快，區(qū)域的季內(nèi)增幅超過(guò)2%。
鄧偉表示：未來(lái)半年，兩個(gè)分別位于南沙和從化的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)落成，總面積約4.3萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)項(xiàng)目體量不大，對(duì)全市空置率的影響有限。預(yù)計(jì)全市租金將平穩(wěn)增長(zhǎng)。
未來(lái)3年，全市年平均供應(yīng)量為14萬(wàn)平方米，較2018年的峰值有回落，而超過(guò)45%的新增面積將位于南沙，大灣區(qū)的交通樞紐地位優(yōu)勢(shì)和自貿(mào)區(qū)效應(yīng)帶動(dòng)下，南沙倉(cāng)儲(chǔ)物流的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。
廣州本季僅錄得一宗大宗成交，位于花都的一宗商業(yè)裙樓，共1.2億元總價(jià)。除卻農(nóng)歷新年長(zhǎng)假期的因素，令一季度本就是成交淡季以外，18年年末的經(jīng)濟(jì)不確定性因素，也是投資者觀望的主要原因。
宋濤表示：“展望未來(lái)半年，投資者除了將繼續(xù)關(guān)注未來(lái)廣州重點(diǎn)打造的琶洲和金融城等核心商務(wù)片區(qū)外，部分投資者將進(jìn)一步關(guān)注廣州傳統(tǒng)城區(qū)的老舊商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)改造。目前老城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的平均租金僅為每月每平方米124.1元，僅珠江新城平均租金的62%，售價(jià)僅為CBD寫(xiě)字樓的六成。而越秀區(qū)的非優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓月租金大多低于每平方米100元。舊區(qū)的商業(yè)及交通配套與CBD相比并不差，如果改造得當(dāng)，將得到可觀的租金提升，并有望帶來(lái)理想的回報(bào)水平。”
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