東莞CBD+南城總部基地 或將成為東莞未來新中心
發布時間：2019年03月29日分享到： 東莞市政府提出，2019年將按照“多中心、分片區、網絡化”的發展理念，加快建設中心城區、松山湖、濱海灣新區“三位一體”的都市核心區空間格局，推動城區片區、松山湖片區、濱海灣片區、水鄉新城片區、東部產業園片區、東南臨深片區統籌發展，共同構建“三心六片”城市格局。
《信息時報·新東莞》本次“三心六片”樓盤巡展專題，將對六大片區今年的樓市情況進行分析報道，從潛在供應、在售樓盤、未來發展等多方面入手，全方位展示片區樓市未來的發展趨勢。
東莞CBD的規劃發展再次成為城中熱點。近日，東莞市自然資源局發布了《關于發布東莞市南城國際商務區控制性詳細規劃重大調整申請的批前公示》，根據《公示》，今后南城國際商務區將提高品質和建設標準，升級為7天24小時活力的“東莞國際商務區”，也就是東莞CBD。
記者走訪了解到，目前國際商務區仍處于待開發階段，而與國際商務區毗鄰的南城總部基地已漸具規模。業內人士認為，今后東莞國際商務區加上總部基地，將形成一個非常集聚、非常龐大的CBD，有望形成東莞未來新中心。
同時，隨著TOD項目的增多，未來可以想象這樣一個場景：市民將居住在容積率非常高的TOD項目里，周邊商業、教育、交通等配套較為完善，市民將通過軌道交通出行去CBD或者產業園上班。
記者了解到，東莞國際商務區由三元路、東莞大道、環城路和宏圖路圍合，面積約2.14平方公里。目前國際商務區已出讓用地有18宗，其余為空地和水澗頭村，片區仍尚待開發。
沿著東莞大道往南，毗鄰國際商務區的，便是位于宏圖片區中部的南城總部基地。早在2009年，南城街道便在總部基地規劃細化里提出：逐步開發東莞大道沿線，規劃近1000畝土地建設總部經濟大廈群。
十年過后，南城總部基地里眾多高樓大廈拔地而起，基地已逐漸形成規模。記者走訪了解到，總部基地規劃為三期，其中一期為寰宇匯金中心，共9座商業金融大廈，包括凱建大廈、凱匯大廈、凱宏大廈、凱越大廈、凱尊大廈、凱業大廈、凱泰大廈、凱旋大廈及萬科大廈。萬科大廈由東莞萬科獨立開發運營，目前已投入使用；其余8棟則由多家東莞本土知名企業聯合打造，部分大廈仍然在售中。這9棟大廈的地下空間將打通相連，并無縫對接軌道交通2號線蛤地站。
二期共8宗地塊，由浙商大廈、國金大廈、碧桂園中心、環球財富大廈、恒兆商務中心、中熙時代大廈、中世和發大廈以及東江水務拍下的地塊構成。記者了解到，二期并未能像一期一樣聯合開發，因此未能將地下空間打通相連。其中浙商大廈已投入使用，國金大廈也已建成并完成銷售，其余項目則仍在施工當中。
三期則位于一二期的西北部，南城政府將通過“三舊”改造將其作為總部基地第三期用地。
寰宇匯金中心是總部基地片區目前最大型的商務綜合體項目，建筑面積達到75萬平方米。其銷售人員告訴記者，從軌道交通2號線蛤地站出來，可從地下直通項目的商業街區。項目共有六棟寫字樓和三棟公寓，其中一棟寫字樓為250米高的超高層建筑——凱旋大廈，預計今年年中可面市。
銷售人員介紹，目前兩棟公寓已經售罄，還有一棟在售，約有300多套loft復式公寓，單價在22000元/平方米左右。公寓有兩種戶型，一種是42平方米的一房單位，加上贈送面積約有60多平方米，總價約100萬；一種是52平方米的兩房單位，總價約110萬。
根據樂有家研究中心數據統計顯示，目前南城區一手住宅的均價約為23000元/平方米，相比之下，總部基地的公寓產品均價略低于住宅產品。“片區在建的高層建筑有20多棟，到今年年底，這20多棟寫字樓、公寓基本都能完工。”該銷售人員對片區的前景信心滿滿。
一期的9棟大廈中還包括了萬科大廈，萬科大廈是東莞萬科傾力打造的綠色三星甲級寫字樓項目，據萬科物業相關人士介紹，目前萬科大廈出租率在70%左右，入駐企業主要是以網絡科技企業、律師事務所、外貿公司等為主。
與寰宇匯金中心一路之隔，則是總部基地二期的多個項目。其中，集5A甲級寫字樓、loft公寓、商業裙樓為一體碧桂園中心仍在施工中，據碧桂園相關負責人介紹，其loft公寓已經售罄，寫字樓銷售也基本到了清貨階段。
此外，環球財富大廈、恒兆商務中心、中熙時代大廈和中世和發大廈仍在施工當中，后兩者預計將于今年亮相。
業內探討焦點一：南城國際商務區為何會升級為東莞國際商務區？
南城國際商務區為何會升級為東莞國際商務區？對此，東莞中原地產策略研究中心總監車德銳認為，在這一輪大灣區規劃落地之后，應該說東莞有三個區域承接了這一輪灣區發展的大利好，這三個重點布局的區域分別是：南城國際商務區、濱海灣新區以及水鄉新城，這三個地方各自承擔著非常重要的戰略性意義。
從東莞CBD來看，東莞一直以來寫字樓比較分散，CBD不是很集中，不是非常成規模，集群效應不是很強。東莞提出要打造“現代國際化”城市，但這種城市形象其實是不如很多二線城市，所以CBD將成為城市中心區一個很重要的名片。一個城市只有一個CBD，所以這個CBD的規模形象其實是充分反映了這個城市的產業結構、城市價值和城市形象，是一個城市綜合實力的表現。
海灣新區處在大灣區的珠江口，環珠江口的一個經濟圈，它是大灣區核心圈當中的一部分，可以承接很多優質高端的資源。所以，海灣新區的打造應該說是東莞前所未有的級別和規格。因為做好之后，對整個東莞的產業升級轉型能起到重大助推作用，應該是既松山湖之后，第二個非常重要的產業升級轉型引擎。
水鄉新城也很重要，因為它是打通跟廣州和佛山的一個很重要的門戶，所以它的定位應該是一個城市的副中心，是西北片區一個很重要的面向廣州和佛山的重要門戶。莞惠、廣佛城際線輕軌都可以在這里換乘的情況下，這里其實也是一個很重要的城市窗口。
車德銳認為，大灣區規劃下來之后，東莞抓住了這一重大機遇，會重點在這三個板塊進行布局。“所以南城商務區為什么要升級成東莞國際商務區？就是剛剛說的這個重要的戰略意義所在。有理由相信，今后整個東莞的CBD連成一片，包括南城總部基地和現有的CBD連成一片，整個CBD的形象應該是相當現代化和國際化的，這對于外來的投資者、開發者來說，來CBD走一回，應該對這個城市信心滿滿。”車德銳稱。
焦點二：對樓市將帶來哪些影響？
對于房地產市場來說，本次調整也能帶來很深遠的影響。“CBD的建設投入很大，這么多錢砸在一個地方，今后這塊土地是大幅增值的，那上面的物業也會大幅受益而升值。所以CBD里面的物業，當然這里沒什么住宅，公寓會有一些。但是周邊的這些寫字樓、商鋪等等，各種物業應該都是水漲船高，因為本身的價值大幅提高了。就像南昌的新CBD投入了幾百個億；同樣，整個西安城CBD周邊的寫字樓、住宅，都大幅升值。那么未來東莞的CBD國際商務區也是一樣的道理。”車德銳認為，土地增值然后物業增值，這是一個大趨勢。
同時，除了看到土地增值的一面，也看到了人才流入的一面。建設東莞CBD，未來這里就會聚集很多世界五百強的企業總部，包括東莞本土、外來的這種企業總部都可能會聚集在這里，所以人才也相對聚集在這里，包括交通配套等等也會越來越完善。所以產業的含金量特別高，未來可能金融業、現代服務業，還有一些高科技的、新興的、戰略性的這種產業也會在這里聚集。
而當這些產業、人才和消費力聚集的時候，就會給整個樓市帶來一個整體的、大幅增值的影響，片區樓市未來應該還有很大空間。
值得留意的是，由于東莞國際商務區與南城總部基地毗鄰，雙方在發展路線上會有何差異？對此，合富研究院高級分析師李興旺認為，東莞國際商務區在定位上明顯比南城總部基地更高，所以它承接的是更加高端的一些企業，所以這個還是有區別的。南城總部基地現在還屬于一個大開發階段，還有一些地塊可以繼續開發，可適當開發一些商住產品。
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