聯合辦公，是去化所需還是未來可期？
發布時間：2019年03月21日分享到： 對比商業地產研策思維中習慣性地稱之為“商辦體系下的創新產品”，商場招商的朋友或許更喜歡將其稱之為一種全新的“業態”，甚至是“主力店”。
作為在特定時期和歷史背景下誕生并發展的一種物業空間“共享”模式，“聯合辦公”在中國從出現到普及只花了3年左右時間，從井噴到回歸理性的時間則更短。
我們將嘗試從三個維度，去梳理與分析商場引入“聯合辦公”的思考路徑與運營思路。
行業不斷成熟、市場規模將過千億
聯合辦公作為一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，其關鍵要素就在于在能夠各自獨立完成工作的同時，充分共享空間與資源。在探討這個問題之前，有必要對這個行業在中國的發展背景做一個簡單梳理。
2016年，美國知名眾創空間WeWork進入中國，首站選擇了經濟發達、商業領先的上海。隨后，WeWork陸續在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設立辦公空間。
不到三年時間，WeWork在中國的辦公空間已經超過70個，會員總數逾85000個（所有注冊會員）。2019年，WeWork還計劃將業務繼續拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。
另一頭，在更早的2015年4月，由中國地產行業資深人士毛大慶發起創立的國內聯合辦公品牌——優客工場，已經正式成立，并開始籌謀自己的布局計劃。
截止2018年12月，優客工場在全球44座城市及新區布局了200余個共享辦公空間，包括國內眾多一二線城市，以及新加坡、雅加達、紐約等國外知名地區。
當然，除了這兩大行業龍頭之外，目前還有多個聯合辦公品牌正試圖在巨大的中國市場分食一杯羹。譬如，納什空間、氪空間、裸心社、方糖小鎮、夢想加、WE+窩酷、Distrii辦伴、SOHO3Q、無界空間、Wedo聯合創業社、島里等等。
如今，聯合辦公已然在北上廣深為代表的國內一線城市得到普及，更多的新一線城市如成都、杭州、武漢等，亦都陸續迎來了多個聯合辦公品牌。
國內的聯合辦公之所以能夠在近三年得到迅速的發展，還有一點不可忽視的力量——政策推動。
2013-2017年，正是中國雙創政策熱潮時期，眾多初創企業對于靈活辦公的需求與日俱增，在得到資本市場青睞的同時，更愿意選擇聯合辦公來節省開始，將收益最大化。
艾媒咨詢公布的數據顯示，截止到2018年6月底，中國聯合辦公平臺數超過300家，布局網點數超過6000個，總體運營面積達1200萬㎡，提供工位數多達200萬個。
可以預見，聯合辦公正在逐漸成為未來的主流辦公模式，而好租研究數據也在證明這一點：中國的聯合辦公空間平均每年的增長率不低于50%，到2030年，30%的辦公空間都會是聯合辦公空間，預計將形成近千億的市場規模。
在市場規模不斷擴大的同時，以WeWork為代表的聯合辦公品牌，開始尋求更多的呈現形式，譬如，從商務區的寫字樓開始走向商業區的購物中心。
新場地VS新業態、租賃雙方各取所需
當我們試圖解答“聯合辦公為何與商場結緣”時，自然少不了從兩大“主角”的立場分別出發進行分析。
作為商業地產的核心產品，正常情況下購物中心的空間價值、租金效率都要遠高于商辦，但隨著實體零售的退潮，聯合辦公已然變成了可以考慮的內容之一。
畢竟聯合辦公提供的不僅僅是租金，更帶來了多元的人群和社交需求，這足以讓一些商業項目擁有更多的活力和更有趣的內容，甚至也讓一些老舊的商業物業，通過以聯合辦公為主體的改造，重新煥發生機。
當然，除了盒子商業之外，以WeWork為代表的聯合辦公空間，亦開始進入更多元模式的商業項目中，如三里屯太古里、北京坊、上海上生·心所（未開業，已被WeWork收購的原裸心社）、成都總府路Z31等。
而且我們發現，這些大都是帶有存量改造、舊城改造等性質的項目。因此我們認為，對于商業項目而言，引入聯合辦公至少會有兩個層面的考量：
一是，在進行舊物業改造或存量商業改造時，以及商場招商陷入瓶頸時，能夠在短期內緩解商業物業存量去化的壓力。雖然都是為了消化存量空間，但也有不盡相同的情況——譬如因為先前的定位已不適應當下市場環境，導致空鋪無法滿租；又或是，從更具體的空間角度來看，部分商場內部由于開發時的各種因素限制，帶來了難以給零售業態使用的空間，例如動線遠、落位死角、層高偏高、大進深缺乏展示面等。在這種情況下，聯合辦公便成為了消化此類空間的選擇之一。
另一種情況是，在一些新開業的購物中心中，由于前期周邊人群、市場不成熟（城市新區），需要較長的市場養成周期，當下商業面積供應過剩時，可以考慮引入聯合辦公，因為它既可以消化空間，也為商業本身持續積累人氣，帶來相對穩定的基本人流到訪率。這其中最為典型的案例，是龍湖的聯合辦公品牌：一展空間。
龍湖通過將其與自身的天街系列結合，創造出一系列“盒子里里的辦公業態”。首先在北京，龍湖與夢想加合作，在龍湖長楹天街打造了一個“商業+生態”的聯合辦公樣板。在成都，龍湖與walnut合作，在時代天街打造極具空間特色和科技感的一展空間·walnut辦公空間。
二是，伴隨著行業競爭加劇，品牌同質化嚴重，商場必然會有業態創新的迫切需求。
正如前文說到的，就算聯合辦公在短期內不能貢獻可觀的租金，但其能夠帶來多元且相對穩定的客群，從而產生比較頻繁的日常社交需求，能夠為商業項目增加客流、人氣的同時，讓商業空間具有更多的趣味與活力。畢竟，近幾年商業項目在業態內容上的創新需求有目共睹。
以主力店為例，早已不再是以往簡單的“老三樣”——百貨、超市、影院，而是出現了更多樣化的內容選擇，比如健身中心、書店、家居店、互動娛樂空間以及各類集合店。
那么，誰又能說聯合辦公不能成為一個商業項目的全新主力店呢？
再來，站在聯合辦公品牌的立場，隨著行業的不斷發展成熟，尋求更多元性質的物業和場地乃是大勢所趨。
一方面，可以進一步體現“聯合辦公”這一新型商辦物種的優勢——靈活性，能夠適應多種物業條件和環境；
另一方面，與傳統辦公方式的競爭，以及與同行的競爭，也在驅使著聯合辦公品牌去挖掘更多的可能性，而以購物中心為代表的商業空間，既能夠提供較好的交通可達性，也能夠引來更多潛在客戶，從而借助項目擴大品牌影響力。
正是因為如此，即便是沒有以品牌的身份直接進駐商場，目前也有不少聯合辦公空間在選址時偏向于近商業區的物業，以及商業中心的寫字樓配套。
譬如WeWork成都睿東中心辦公空間、成都銀泰·優客工場、昆明大悅城·優客工場等都是其中的典型案例，并且，從WeWork和優客工場官網顯示的辦公空間地址來看，這樣的選擇并不在少數。
所以，我們亦有理由相信，如果能夠有效解決商業最核心、最現實的“坪效”和“盈利”等問題，聯合辦公與商業項目的合作將會更加頻繁且豐富。
難以持續盈利的困境、與模式持續更新的趨勢
2017年下半年開始，聯合辦公行業開始出現一系列收/并購動作，并且在2018年愈演愈烈。
這背后，是行業加速洗牌的信號：聯合辦公已然從群雄混戰變成了寡頭競爭。
與其他共享經濟模式相同，聯合辦公市場在度過一窩蜂擴張的階段之后，馬太效應逐漸顯現，于是，產品服務升級與更加精細化、人性化的運營，將成為聯合辦公品牌下一階段的主要競爭戰場。
大規模爆發導致存量在很短時間內達到一個峰值，當政策紅利減弱甚至消失之后，市場亦將迎來快速萎縮，導致運營成本增加、融資困難。
因此，行業出現大量的收并購、戰略投資/合作等現象，以此進行自我的淘汰與更新，而目前仍活躍于市場上的主流聯合辦公品牌都在走精細化、品牌化、規?；穆肪€。
在眼下這樣的行業現狀下，聯合辦公要大舉進入業態組合相對固定的商業空間內，首先需要解決的問題便是：如何保證持續的盈利能力。
畢竟，承租能力弱和出租價格高，是聯合辦公現階段一時難以攻破的發展瓶頸。并且，與此同時，每一個聯合辦公空間，從物業選址到投入使用都將面臨三大成本：租金成本、折舊成本和運營成本。
以成都的市場行情為例，我們來算筆賬：
租金：成都目前聯合辦公場地的租賃費用主要集中在50-100元/㎡/月區間，更低的一般位置較遠。
折舊：按60個月計算，一次性裝修投入（硬裝+軟裝+家具+報建）按1500元-2000元/㎡核計，折舊為25元/㎡/月。
運營：按照至少10元/㎡/月計算。
在以上條件下，如果該空間滿租，場地租賃的價格至少要比常規租賃價格低35-40元/㎡/月才不會虧。但如果疊加考慮出租率，差價要有50元/㎡/月，才能大致持平。即使是龐大如WeWork，其在成都目前已經開業運營的三家門店也僅有睿東中心店達到60%以上的租出率，其他品牌可想而知。
雖然對于商場而言，其他常規業態也都同樣面臨這些成本，但主力店畢竟是少數，大部分品牌的營業面積有限，且成熟的、連鎖的品牌都能保證相對穩定的實際收益。
但是，聯合辦公因其性質決定了，但凡進入商業項目，無論是承租的面積空間還是實際租金，都幾乎是“主力店”的角色。
這就意味著，如果聯合辦公與商業項目希望長久持續得合作下去，就必須解決以下的現實問題：
實現主力店的客流帶動力和人氣影響力、在運營模式上能與商業項目有更多的結合、與商業空間乃至消費者產生更多互動，以確保持續提升坪效、保證穩定且能夠上升的承租能力。
至于如何能夠做到以上幾點、成為商業項目的一種穩定的新型業態，則要看聯合辦公未來能否從自我更新的角度，對變換的市場環境快速做出反應。
其中就包括了模式更新?，F階段開始采取與購物中心合作就是方式之一。
當然，除了模式之外，更重要的是內容層面的更新。譬如公共空間共享資源的不斷豐富，日常運營管理的逐步完善，以及增加更多差異化、個性化以及定制化服務等。
引用一位招商崗位出身的項目總的觀點：“招聯合辦公進來，目前來看，主要是為了存量的快速去化。未來若無法提升坪效，有可能會回歸寫字樓，或者成為舊改的主力軍。”
可以肯定的是，作為商場內第一次出現的“TOB”類店鋪，聯合辦公的“特殊身份”決定了其與眾不同的發展路徑。
因此，無論是站在聯合辦公品牌的角度，還是站在項目方的角度，我們都很愿意將聯合辦公看做是商業項目的一個全新的業態。
當然，我們更期待的是，借由聯合辦公的一個市場生長周期，讓商業地產在主力店創新與業態更新等角度，出現更多不一樣的元素和模樣。
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