新零售行業崛起，成為推進北京辦公樓市場主力軍
發布時間：2019年03月08日分享到： 步入2019年，宏觀經濟運行穩中有變、變中有憂，仲量聯行發布最新研究報告《逆勢前行，穩中求勝：北京商業地產盤點與預測》指出，即便受到中美經貿摩擦、金融“去杠桿”、實體經濟增長放緩等因素影響，2018年北京商業地產市場表現依然強勁。
“辦公樓租賃需求旺盛，新零售業態迅速擴張，工業物流市場租金漲幅創歷史新高，全年商業地產大宗交易總額同比增長50%。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“雖然當前房地產市場氛圍謹慎，但我們預計市場各方將采取趨于理性、保守的措施，平穩應對風險挑戰。”
剛剛過去的2018年，北京商業地產市場呈現出“創新”和“疏解”兩大主題。一方面，中國164家 “獨角獸” 科技企業中，有70家位于北京，這有力地助推包括科技、媒體和通信在內的TMT行業超越金融業，成為北京最大的辦公樓租賃需求來源。同時聯合辦公空間因其創新的商業模式和注重辦公體驗的特質，不斷刷新行業理念，推動市場向前發展。另一方面，北京中心城區現有辦公區域的可租賃面積持續減少，新增供應全部坐落于非核心或新興區域，隨著北京市級政府機關正式遷往位于通州的城市副中心辦公，以及麗澤金融商務區將有多個項目入市，這一趨勢將延續到2019年。
隨著CBD核心區開發進程重回正軌，第一批辦公樓項目即將入市，仲量聯行預計2019年北京辦公樓市場凈吸納量將達到約650,000平方米，是2011年以來的最高值，盡管其中三分之二的吸納面積為自用型辦公，但仲量聯行華北區研究部代理負責人米陽認為：“市場租金仍將在2019年上半年小幅下跌，隨著經濟壓力緩解、科技企業和商業銀行理財子公司提供強勁需求來源，2019年整體租金增長預計保持平緩，年增長率約為2.5%”。
線上線下聯動發展的“新零售”業態在2018年進一步融合發展，受資本涌入影響，生鮮超市、咖啡茶飲、網紅甜品店等迅速擴張，重塑消費者的購物習慣。此外，非標準類影院、運動潮牌、小眾健身工作室和個性化居家生活裝飾品類獲得業主方和消費者青睞，成為市場熱點。“新零售”、第三方物流和電子商務的蓬勃發展還導致工業物流地產“供不應求”，工業地產業主議價能力提高，推動2018年這一領域租金創出歷史新高。
仲量聯行還進一步觀察到，以往購物中心業主對空置率不敏感，大多希望盡早開業，這一心態已經發生明顯變化。如今開發商則更傾向于確保項目能夠以滿租或者接近滿租的形象開門迎客。“2019年將要入市零售地產項目體量近40萬平方米，位于通州和房山等郊區區域。受大環境影響，品牌在擴張時會更加謹慎。”米陽表示：“盡管面臨購買力下降的壓力，但餐飲、娛樂和兒童業態等生活品質類消費的需求在新的一年將繼續保持穩定。”
辦公樓空置率低，租金漲勢不減，中產階層持續擴大等因素都使得投資者對2018年的北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。全年，北京共錄得20宗以上重要大宗成交，總成交金額達380億元人民幣，較2017年同比增長50%。其中更有約25%的交易由外資投資者完成，說明北京商業地產市場巨大的投資潛力。
鑒于緊縮的融資環境并無松動和改善的跡象，仲量聯行預計，逐漸增大的財務壓力將使得部分業主更快達成項目出售。“但我們相信，投資機構對北京商業地產市場的長期前景依然充滿信心，2019年我們預計大宗交易成交額將進一步增長至500億元人民幣。潛在的機遇將引領市場克服未來的不確定性，確保行業發展行穩致遠。” 張瑩最后展望道。
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