商業地產加速資產證券化 大宗資產交易冷熱不均
發布時間：2019年03月07日分享到： 2018年，存量商業物業加速盤活，迎來資產證券化的熱潮。但在大宗資產交易上表現出冷熱不均。3月3日，全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布的《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》（以下簡稱“報告”）顯示了上述內容。
商業
對于2019年，全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平表示，商業步入了“無創新不商業”的新階段。在商業資產價值逐漸分化下，優質資產的良好運營成為應對經濟下行的有效工具。
商業物業資產證券化熱，大宗資產交易冷熱不均
2018年，商業物業資產證券化迎來新熱潮。報告認為，在房地產金融杠桿普遍過高的背景下，商業資產證券化的密集發行更具現實意義。
2018年9月，以廣州正佳廣場為標的物的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模73億元，成為2018年最大規模的CMBS。
此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優質物業成功獲批或發行了證券化產品。
與此同時，報告認為，2018年，大宗商業資產交易出現冷熱不均。主要是因為商業資產價值開始因運營水平高低而分化，優質商業資產在面對經濟下行壓力時變現能力強、抗跌性好的優點更加突顯。
報告內容顯示，去年年底，北京市場有兩宗商業資產交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產拍賣，2018年12月初，預拍公告顯示，評估價為32.89億元，但起拍價僅為23.02億元。世茂工三項目盡管地處北京核心商務地段，但是由于長期處于空置狀態，資產價值逐漸下降。
在上述商業物業拍賣遇冷的同時，盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業交易金額紀錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產運營價值的認可。報告認為，盈科中心因為一直處于滿租狀態，擁有良好的現金流，即使總價高企，依然成交。
據悉，2018年，商業地產行業內還有眾多商業資產意圖出售，但是由于經營不善，有價無市。
預期行業下行，步入“無創新不商業”時期
針對2019年中國商業地產行業趨勢，報告認為，由于受宏觀經濟影響，消費更趨謹慎，再加之商業自身創新不足，今年業界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。其中，餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力，新零售的發展也不盡如人意，行業步入“無創新不商業”的新時期，亟須替代性創新業態與模式，市場倒逼的創新壓力加大。
報告內容顯示，消費升級作為主旋律已經不可逆轉，但是，消費分級現象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現。仔細分析拼多多的客群構成，便可發現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現。
多年以來，商業地產重招商輕規劃、重開發輕運營，導致投資過熱、無序發展等問題。對此，報告認為，今后，商務樓宇的發展方向將從數量型轉向質量型。在成都等地的推動下，國家標準化管理委員會已經基本完成了商務樓宇發展國家系列標準的起草工作。隨著標準的發布，商業地產的發展亂象也將會進一步得到規范。
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