甲級辦公樓租賃市場短期轉淡
發布時間：2019年01月24日分享到： 2018年廣州甲級辦公樓租賃市場在前三個季度持續活躍，租金增速連續三個季度出現提升，但第四季度市場氣氛轉淡；預計2019年廣州甲級辦公樓租賃需求受到制約，企業盈利預期保守，辦公樓需求短期內繼續放緩。
去年四季度廣州辦公樓租賃市場氣氛轉淡。由于影響經濟前景的因素增加、信貸緊縮的環境下，與前三季度需求活躍的情況相比，去年四季度廣州辦公樓租賃市場需求受到制約。同時，和其他一些城市一樣，廣州辦公樓市場也出現P2P公司退租現象。另外，一些行業出現暫時擱置擴張計劃的情況。這些現象使部分租戶組合不佳的甲級辦公樓出現空置率上升的情況。為了避免空置率進一步上升，部分業主及時調整租金，在年末也吸納了一些不受金融和信貸政策影響的企業進駐，從而使得廣州整體甲級辦公樓空置率得以保持穩定。
從細分行業來看，部分科技細分行業和專業服務業，如律師行業的搬遷計劃目前還沒有受到影響，并且使得兩個位于琶洲的新供應項目錄得不俗的進駐率。再加上前三季度租賃行情較好，從全年甲級辦公樓吸納情況來看，2018年錄得與2017年差不多的吸納量數字，約35萬平方米。
租金在四季度下降。去年前三季度租賃需求活躍，使得整體甲級辦公樓租金在第三季度錄得新高。但由于四季度需求驟降，部分租戶組合不佳的大廈業主對于后市抱以不明朗的預期，愿意下調租金加快出租空置單元，導致四季度整體甲級辦公樓租金環比下降1.5%。即便如此，租金同比上升7.6%，是近年較高的同比增長率。
廣州核心區投資市場基本面沒有改變，市場上帶租約出售的甲級物業也十分稀缺，因此核心區資本值仍維持平穩。但是，一些在建項目的發展商受到信貸收緊帶來的資金鏈緊張影響，再加上住宅市場銷售放緩，導致位于非核心區的在建項目報價較之前相比談判空間有所加大。但由于整體市場行情在前三季度較好，2018年廣州甲級辦公樓資本值同比上升近7%。而2018年成交總金額最大的記錄也出現在四季度，錄得3宗以辦公樓為主的整售交易。
2019年企業盈利預期保守，辦公樓需求短期內繼續放緩。而政府增加市場流動性的舉措——央行于2019年1月內分別兩次降準，再加上放寬對小微企業審核標準，有利于金融機構繼續加大對小微企業和民營企業的支持力度。另外，發改委發布了關于支持優質企業直接融資，進一步增強企業債券服務實體經濟能力的舉措，支持信用等級較高的企業進行債務性融資。這些舉措有望中期內對辦公樓需求復蘇將起到促進作用。
預期，短期內，受租賃需求下降、租戶對租金變得敏感、新供應大幅攀升這三方面因素的影響，業主對于空置率波動變得更加敏感，某些業主很大機會繼續下調租金以面對供應競爭。
在投資市場上，機構投資者對廣州辦公樓市場的熱情不變，特別是國內和外國機構投資者，由于他們的融資成本相對較低，將持續關注核心區域物業情況，而且對新興市場在建項目的關注度較以往有所增加，但仍會堅持投資回報要求。這對于市場現有平均水平來說，稍微看高一點。而其他大型企業的自用購買大宗物業需求，預期繼續維持不變。
專家對廣州甲級辦公樓租賃市場預期如下幾點總結：
●核心區甲級辦公樓投資市場基本面沒有改變；
●機構投資者對辦公樓市場的熱度不變；
●市場上帶租約出售的甲級物業十分稀缺；
●核心區甲級辦公樓資本值仍維持平穩；
●非核心區在建項目報價談判空間有所加大；
●2019年企業辦公樓需求短期內繼續放緩；
●某些業主很可能繼續下調租金以面對供應競爭；
●大型企業自用購買大宗物業需求繼續維持不變。
來源網絡
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