甲級寫字樓租金已接近一線城市水平
發(fā)布時間：2019年01月18日分享到：2018年杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)井噴，市場需求在過去一年進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化格局。優(yōu)質(zhì)零售市場方面，隨著地鐵及城市基礎(chǔ)的建設(shè)，以及各區(qū)域商圈的穩(wěn)步發(fā)展，杭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來百花齊放的新時代，精品化、特色化的小體量商業(yè)正逐步涌現(xiàn)。
杭州商業(yè)市場的格局轉(zhuǎn)變，側(cè)面反映出杭州整體城市水平的提升。近年來，借著亞運契機，杭州通過加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善城市面貌、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和優(yōu)化人才引進(jìn)方案等手段，不斷加大城市吸引力，成為國內(nèi)最具活力、最受年輕人喜愛的城市之一。
對于杭州寫字樓市場來說，2018年是轉(zhuǎn)折與調(diào)整的一年。
上半年市場較為活躍，銷售成交面積占2017年總成交的32.3%。其中，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%；第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場庫存去化明顯。但是，下半年受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，市場趨冷，成交以大宗交易為主。
2018年杭州寫字樓存量為5139689平方米，年度新增供應(yīng)609771平方米，平均租金為4.35元/平方米/每天，空置率為19.1%，年凈吸納量671895平方米。
上半年銷售成交價明顯走高，前兩個季度的銷售成交面積占2017年總成交32.3%，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%，第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場庫存去化明顯；下半年，受中美貿(mào)易摩擦，經(jīng)濟環(huán)境的影響，大宗交易成市場銷售主角，第三季度聯(lián)合辦公還是主力大宗租賃客戶，第四季度，租賃市場遇冷。
租賃市場來看，2018年杭州整體甲級寫字樓租金水平為4.35元/平方米/天，接近一線城市租金水平。武林商圈的平均租金水平最高，達(dá)到4.8-9元/平方米/天。而這其中，嘉里中心的租金水平最高，基本超過8元/平方米/天。
租賃客戶來看，金融保險業(yè)仍是甲級辦公樓市場的需求引擎，聯(lián)合辦公成大宗租賃成交主力，大城西及濱江為互聯(lián)網(wǎng)科技活躍區(qū)域。
從各商圈的出租率來看，黃龍、武林、慶春、錢江新城四大核心商圈吸引力持續(xù)強勁，出租率維持較高水平；新型商圈中，錢江世紀(jì)城及未來科技城的空置率也下降明顯。并且，隨著板塊輪動，板塊入駐熱度差異縮小，新興板塊迅速成長。
銷售方面，下半年大宗交易頻發(fā)，外資基金開始進(jìn)入杭州。從板塊看，錢江新城、錢江世紀(jì)城、運河CBD位居前三。從成交結(jié)構(gòu)看，自用占比74%，投資比例上升，新進(jìn)上市公司及政府機構(gòu)為重要機會點。
預(yù)測2019年開始杭州寫字樓市場的主要新增將開始移向錢塘江南岸。租賃市場供應(yīng)持續(xù)放大，未來核心區(qū)域客戶準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步提升，中小企業(yè)生存難度增加。銷售市場預(yù)計迎來大宗交易高峰，錢江世紀(jì)城、西溪板塊、未來科技城等熱點新興板塊未來兩年內(nèi)都將持續(xù)釋放上漲動力。
2018年，杭州迎來多個商業(yè)綜合體開業(yè)，且開業(yè)表現(xiàn)都不俗。得益于移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)日益成熟，越來越多的購物中心在技術(shù)驅(qū)動下實現(xiàn)場內(nèi)商戶數(shù)字化、智能化管理，線上線下客流互相轉(zhuǎn)化、多場景會員高效運營和精準(zhǔn)定位等目標(biāo)。
主城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售市場迎來7個項目開業(yè)，共計約45萬平方米。從項目分布來看，新增供應(yīng)集中在城北商圈，體量占全市供應(yīng)的2/3。全市優(yōu)質(zhì)零售項目空置率保持平穩(wěn)，為7.5%，同比微降0.2%。
在商業(yè)業(yè)態(tài)上，生活服務(wù)和休閑娛樂類商戶需求強勁，租賃面積占新開業(yè)商戶的32%，包括網(wǎng)易考拉、天貓國際、淘寶心選、網(wǎng)易嚴(yán)選等全國首家線下實體店。餐飲、零售及兒童娛樂持續(xù)保持穩(wěn)定需求。
此外，不少“老面孔”通過科技加持，正以全新面貌示人。據(jù)悉，知味觀、滿記甜品等知名品牌通過硬件改造和引入人工智能等手段，縮短消費者等待時間、降低人力成本，極大提升了運營效率。技術(shù)應(yīng)用的成功，使得品牌的擴張需求得以持續(xù)。與此同時，同樣帶有“科技屬性”的新能源汽車品牌租賃需求也出現(xiàn)上升態(tài)勢。
據(jù)悉，核心商圈優(yōu)質(zhì)項目通過業(yè)態(tài)調(diào)整，把空置率降低到4.7%，租金水平同比上漲4.6%；非核心商圈的新項目也表現(xiàn)良好，租金總體保持微漲。目前，全市優(yōu)質(zhì)零售項目首層有效凈租金為20.9元/平方米/天，較去年同比上漲3.6%。
2019年杭州將迎來歷史第二供應(yīng)高峰，預(yù)計共9個項目開業(yè)，合計107萬平方米。杭州作為“新零售之城”樣板標(biāo)桿，核心商圈緊隨時代潮流，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、融合文化內(nèi)涵，仍將是優(yōu)質(zhì)零售市場租金增長率貢獻(xiàn)之主力。而競爭環(huán)境下，非核心商圈空置率或出現(xiàn)小幅上升，但同時也會加速現(xiàn)有格局的創(chuàng)新和改變。
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