久草资源网,91美女主播在线视频,3p高h文两男一女

慎對金融客戶個別區域寫字樓空置增加租金松動

發布時間：2019年01月04日分享到：

日前，證券時報記者對北京中央商務區（CBD）、東二環、中關村等核心商圈的十余個寫字樓進行調查發現，受部分企業撤離和縮小承租面積影響，部分寫字樓空置面積有所增加，租金出現松動，特別是CBD區域對金融企業清理整頓后，個別前期炒作明顯的寫字樓租金回歸理性。不過，大部分甲級寫字樓的空置率仍處低位，部分寫字樓基本滿租，有個別寫字樓甚至打算春節后漲租金。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，受去杠桿政策和經濟增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現一些租戶退租現象，原因是極個別大面積租戶的經營調整，但這不具有普遍性和持續性，整體市場空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩。預計2019年隨著寫字樓供給的大量增加，整體租金或穩中有降，但2020～2021年市場新增供應較少，整體租金水平預計仍會繼續上行。

日前，證券時報記者以租戶身份來到位于北京東三環的CBD商圈進行調查，該區域某甲級寫字樓租賃部負責人告訴證券時報記者，目前整個大廈可租面積3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出來一些面積，其中有一家金融公司之前租了一整層，有1000多平方米。“以前大廈空置時間不超過1個月，現在加上春節得有兩個月空置期，年底到春節前后找房客戶少，我們也適當優惠一些以吸引客戶。”他說。

據上述寫字樓租賃部負責人介紹，目前該寫字樓的租金報價是18～21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具體價格還可以談，而且可給1個月的免租期，與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒有免租期相比，這已經是年底至春節前的優惠價了。

CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃中心負責人對證券時報記者表示，目前大廈總共空置出大概1萬平方米面積，主要是因為之前一個金融大客戶違約退租，否則大廈基本滿租了。“一般年底附近租金會比原來稍微低一點，起租期可以往后錯一點，報價600～650元/平方米/月，裝修加免租期可以給到3個月。”他說。

“最近也有從西二環金融街商圈來這邊看房的，可能因為那邊租金更貴，有意搬到東邊來；也有CBD區域內互換的，有的是覺得現有面積不合適，想換大面積，當然也有縮面積的，有的都撤出CBD了，CBD區域比之前空置面積多了一些，可能也與一些公司縮減開支搬離有關。”上述寫字樓租賃中心負責人對證券時報記者說。

上述兩棟甲級寫字樓都是單一業權（樓宇只租不售或整棟樓屬于一個業主），并且在CBD商圈租金價格相對較高，能在這里辦公的企業一般資質較高，而在分散業權（前期分割為小單元出售，后期由業主自行租賃或甲方包租）的甲級寫字樓里中小金融企業搬離的現象更多。

某以小業主為主的寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說：“近3年這里的租金陸續漲起來，基本上是被金融公司炒起來的。2018年經濟增速放緩，再加上對金融公司管控特別嚴，最近1個多月退租的比較多，有十幾家金融公司搬走或者注銷了，有些都搬到四環外了，從來沒有像現在這樣空置這么多的情況，原來入住率95%，現在可能80%左右了。”他說，2017年這里的租金都是9元/平方米/天，近兩三個月降到了8元/平方米/天。

有些核心商圈的部分寫字樓因空置面積多了逐漸就降價。CBD商圈某經紀公司工作人員告訴證券時報記者，有的寫字樓空置較多，特別著急租，租金優惠力度也較大，之前12元/平方米/天成交的，現在客戶出價10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底給的免租期最多15天，目前免租期也有優惠，有的最少給2個月，就是為了讓客戶盡快訂房，減少空置。

在證券時報記者以租戶身份調查過程中，CBD商圈多個甲級寫字樓的租賃負責人均向記者表達了對金融客戶的謹慎態度，一交流都先問客戶是哪個行業的。某甲級寫字樓的租賃主管更是明確表示，大廈對金融投資、基金類的客戶把控比較嚴，如果沒有國企、央企背景或者注冊資金沒有達到一定規模的企業，基本不談。

“金融類企業的機會受限，但也不是都不接受，因為金融類企業出事的比較多，除非特別知名的，如外資銀行、大投行就沒問題，而不知名的投資公司或經營范圍不是很明朗的，我們都比較謹慎。一句話，大廈對客戶資質一直都卡得挺嚴。”另一棟甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說。

除了位于東三環的CBD商圈，位于東二環核心商圈的部分寫字樓同樣對金融客戶態度謹慎。某甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說：“金融行業不穩定，這邊除了港企就是外資企業，現在對金融企業很謹慎，基本不考慮。”

談到多個寫字樓對金融客戶的謹慎態度，朝陽區某經紀公司的銷售人員深有感觸。他告訴證券時報記者，自2018年下半年開始，國家整頓金融公司，工商部門查得特別嚴，經常從寫字樓頂層走到一層，只要是金融公司證照不全的都會查，有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了，好幾家金融公司跑路了，無論是開發商的寫字樓還是以小業主為主的寫字樓都空出好多面積。“大部分是正常到期的，也有資金出問題提前退租的，各種原因都有。超甲級寫字樓因資金問題退租的不多，空置也較少，因為客戶資質都特別高。朝陽區大部分甲級寫字樓里其他行業還算正常，金融公司搬離的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特別正規的金融公司都留下了，走的大多是租用300～400平方米的小公司。”他說。

證券時報記者還了解到，位于北四環的中關村商圈的多個寫字樓同樣對金融客戶比較謹慎。“因為之前P2P爆雷，現在區域內政策有變動，P2P、區塊鏈、虛擬幣等互聯網金融企業都不允許入住了。”某甲級寫字樓租賃部工作人員對證券時報記者說。不過，現在區域內對高新科技企業或涉及到科技金融類的企業有租金扶持政策。

除了部分金融客戶搬離核心商圈造成較多空置面積外，也有個別互聯網企業大幅縮減面積導致較大的空置。證券時報記者調查了解到，最典型的就是ofo小黃車，之前在位于北四環中關村商圈的某甲級寫字樓租了4層辦公樓，2個月前全部搬走了，而現在其在該商圈的另一棟甲級寫字樓的辦公面積只有半層，縮減得比較厲害。

證券時報記者在ofo小黃車搬離的那棟寫字樓里看到，原來的那4層辦公區，目前只有一層是空著的，其他3層已經租給某科技企業。不過，該寫字樓的租賃部負責人則對證券時報記者表示，ofo小黃車是到期搬走的，沒有對大廈產生影響，沒走之前就已無縫連接都租完了，空著那層是在裝修。“我們出租率基本是100%，有兩個小面積的2019年3月到期，要租得排隊等。”他說。

與上述寫字樓的情況類似，證券時報記者走訪中關村商圈的多個寫字樓也基本滿租，某承租率在98%的寫字樓租賃部負責人還對記者表示，明年很有可能還要漲租金。

盡管因部分金融客戶搬離、特別是個別大客戶退租而使得CBD商圈空置面積有所上升，但CBD商圈某甲級寫字樓租賃負責人告訴證券時報記者：“甲級寫字樓里1000平方米算小面積，像蘋果這樣的大公司一租就是5000平方米。個別公司搬走的原因很多，有的是為擴面積，有的是自己買樓了。如果是從CBD商圈搬到產業園，可能是為縮減預算，而像德勤這樣的大企業從一般的樓搬到更好的樓，是為提供更好的福利，雖然對舊樓影響大，但只要有補充就OK，出租率90%以上都在可控范圍內。CBD大多是正規的優質企業，個別企業搬離對整體影響不大。”

“我們大廈沒太受影響，出租率一直挺高，90%多，租金也沒有優惠，不分時候都是這個價。”CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃負責人對證券時報記者說。

實際上，大部分核心商圈的寫字樓退租情況并不多，空置面積也不多。“我們現在空置率不到1%，每棟樓也就剩1、2間，都是一二百平方米的小面積，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也沒有，這里沒有退租的，都是正常到期搬走的。”位于東二環核心商圈的某甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說。

雖然去年底部分核心商圈的寫字樓、特別是空置率超過20%的寫字樓有特價優惠，不僅租金較去年10月之前有所下降，而且免租期也可延長，但是CBD商圈某經紀公司的工作人員告訴證券時報記者，等今年春節后客戶一多，租金就會上調，免租期也會減少，3～4月是客戶訂房高峰，寫字樓也會根據客戶量來定價。

對于近期部分寫字樓退租、降價的現象，世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天接受證券時報記者采訪時也表示，北京2018年第四季度出現一些租戶退租，主要在CBD商圈，原因是極個別大面積租戶的經營調整，但這不具有普遍性和持續性。而整體租金方面并未出現下降，2018年第三季度北京全市租金環比增長1.5%，而第四季度則止升回穩。盡管有少量退租，但由于市場整體新增供應量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，寫字樓業主暫無下調租金的壓力。“但是隨著2018年去杠桿政策的實施和經濟增速的放緩，加上北京本身新項目入市一再延遲，可供租戶選擇有限，2018年下半年寫字樓新增需求乏力，對比上半年有明顯放緩。”他說。

根據戴德梁行2018年四季度寫字樓市場報告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎環比上漲外，其他都是環比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%，環比上漲了0.4個百分點。其中，中央商務區的空置率為4.2%，環比上漲0.7個百分點；金融街的空置率為3.1%，環比下降0.3個百分點；燕莎的空置率為5.1%，環比上漲2.7個百分點；東二環的空置率為5.8%，環比下降0.4個百分點；中關村的空置率為0.3%，環比下降0.4個百分點。從甲級寫字樓有效租金來看，北京五大核心商圈各自租金環比變化不大。

戴德梁行的最新報告顯示，2018年四季度，新項目的如期入市拉動北京市甲級寫字樓總存量攀升至1058.0萬平方米，全市空置率環比上漲0.2個百分點達8.1%（統計口徑不一樣，與前述數據略有差別）。核心商圈雖然沒有新增供應，但受部分企業撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。自2018年下半年，受經濟走勢的不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現小幅下滑。全市下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68592平方米，較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關將至，部分業主為達成年度租賃指標試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶，四季度寫字樓市場成交租金開始出現松動，全市寫字樓有效凈租金環比下降0.7%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環比下降0.6%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣439.96元。

“金融和互聯網這兩個產業受整體經濟形勢影響較大。美國股市波動令互聯網企業市值縮水嚴重，比特幣的跳水對區塊鏈及其上下游相關行業影響較大。前3季度互聯網企業保持了較快的擴張速度，由于資金的進入有可能一年之內以10倍甚至幾十倍的速度擴張，現在整體的市場資金緊張導致融資也變得困難了。另外，受P2P類企業爆雷影響，寫字樓業主方對于小金融機構的進駐持謹慎態度，因為確實給他們帶來一些風險。從政府層面也要求對小金融機構租賃要謹慎，不鼓勵這些企業進入相對高端的寫字樓，而有些大金融機構因整體大環境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國區研究部主管魏東對證券時報記者說，2018年下半年北京核心商圈的凈吸納量僅為1.8萬平方米，處于一個較低的水平，第四季度數據能看出來經濟走勢直接反映到寫字樓市場。

對于當前北京寫字樓市場整體租金情況，魏東對證券時報記者表示，2018年第四季度全市寫字樓有效凈租金環比下降0.7%，基本和上季度持平。不過接近年底，各個業主都比較明顯感覺到市場需求的放緩，有的業主為促進租賃降低了預期，比原來的報價降了些。

對于2019年北京寫字樓市場的租金價格走勢，孫祖天對證券時報記者表示，2019年市場供應量將有所回升，有望使得租戶今年因項目延遲入市而被推遲的擴張和搬遷計劃得到釋放，因此整體需求量預計有所回升，但由于明年全國經濟仍處于結構性調整，且在空置率上升情況下，業主將較為謹慎，租金平穩是大概率事件。

魏東則對證券時報記者表示，2019年由于北京寫字樓供應增多，市場租金面臨下行風險，但2020～2021年市場新增供應稀少，租金預計仍會繼續增長。

魏東還認為，未來位于通州區的運河商務區和位于豐臺區的麗澤金融商務區將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈，其中運河商務區將以聚集金融、高端服務業為重點，目前吸引了國有銀行、城市商業銀行和保險公司等金融企業在區域內購置大面積的寫字樓項目。“隨著金融企業在通州區大量聚集，未來將為其他產業進駐通州起到強大的帶動作用。除了已入市的三個項目，未來3年麗澤金融商務區將繼續有約108萬平方米的寫字樓對外出租，隨著新機場航站樓和周邊基礎設施的逐步完善，麗澤金融商務區將吸引更多企業租戶關注。”她說。

來源網絡

西三環最新項目推薦：