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房地產行業轉向存量盤活市場資產管理運營時代來臨

發布時間：2018年12月25日分享到：

“在增量里面才迷茫，進入存量之后，沒有迷茫。我們有很多的機會，代表著未來。”近日，在由睿和智庫、萬商俱樂部、樂居財經聯合舉辦的“2018第三屆中國不動產資產管理峰會”上，與會嘉賓對當下“不確定性”的經濟環境下，共同探討了怎樣整合行業先驅力量，總結過往經驗，探索不動產資管未來路徑等話題。

平安證券首席經濟學家張明表示，2019年房地產投資將溫和回落，一、二線城市樓市政策放松可能性不大，而三四線城市政策即使放松，對整體投資增速影響不大。房地產通常3年左右的周期將被拉長。

未來的房地產市場，傳統的商品房類型發展已經過頭，但是有一些新的房地產概念，像養老地產、旅游文化地產等發展方向會涌現出來。比如阿那亞，在黃金海岸一個旅游和文化地產創新的項目，這種樓盤會吸引投資。

中國的房地產市場到了盤活存量的時代，過去主要是靠房地產買賣的溢價，未來可能會靠房地產投資收益。未來一方面房地產金融產品會大行其道，像REITs；另一方面，地產資管會成為非常重要的行業，地產資管會成為未來中國資金期限相對比較長的資本，比如保險公司、社保基金、商業銀行中他們不能錯過的重要投資類別。

大悅城地產總經理周鵬認為，商業地產智能化，大消費去物質化是行業發展趨勢。他表示，在過去的一年，無論是辦公還是商業，都是最難的一年。大悅城一直追求比較穩健的發展，但過去的一年也開了四個場，其中有三個都是在大資管計劃里面，也涉及到一些更新，都是資管性質的。

而在寫字樓的城市存量更新，包括產業園，在全要素層面上都得到了極大的支持，無論是資本上還是政府層面。今天說到房地產行業很缺錢，對于運營來說，我們覺得最缺根本不是錢，很多機構可以一起合作，但我們最缺的是團隊。

過去的發展主要是在效率的提升上，在速度的提升上的轉變。未來一定是在產品本身，在運營本身，在商業模式本身，未來的發展一定是這樣的。

周鵬分析未來商業地產行業的發展三大趨勢：全面進入智能化時代，大消費進入去物質化，商業資產進入深度洗牌。消費者需求從物質消費轉向精神消費，從功能消費轉向情感消費，從大眾消費轉向文化消費。

他認為商業地產同樣有三大行業痛點：前端數據采集與實際應用脫鉤；消費動力缺乏場景刺激；資產流動缺少資本支持，資產無法對資本形成有效吸引。大悅城的核心經營模式是：功能上討好消費者，需求上迎合消費者，審美上教育消費者。在線上電商已滿足消費者日常生活需求的情況下，線下購物中心必須變成“秀場”，用策展思維回應個性化需求。

遠洋資本副總經理周岳表示，著重關注增值型與機會型投資機會，并挖掘不良資產中的投資機會。

在他看來，未來，遠洋資本在地產投資方面的策略將圍繞三個要點展開：第一、著重關注增值型與機會型投資機會。地產的投資策略可分為四類——核心型、核心增益型、增值型和機會型。遠洋資本采取增值型/機會型策略，重點投資城市更新、存量物業改造類項目。中國房地產市場已進入“存量時代”，在可預見的未來幾年，一線、準一線、區域性中心城市核心商業地段將鮮有土地、新造寫字樓和酒店式公寓入市。據此我們認為，位于核心區域城市更新類及存量物業的改造提升是具有可挖掘性和盈利空間的優質投資機會。

第二、關注并挖掘不良資產中的投資機會。不良資產與地產行業的運行周期是全然相反的：地產行業是典型的順周期發展，而不良資產則是逆周期。在當前經濟周期下行的大環境之下，前端介入以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優質標的，在市場“翻轉”時，再通過運營方式處置資產回籠資金的操盤模式已得到市場驗證。我們預計，到2020年，不良資產行業的市場規模可達到6萬億元。但需要強調的是：由于不良資產的交易結構復雜、業態改造升級處理難度大；項目持有周期長、退出風險高，市場的準入門檻也比較高，機構須結合自身特點謹慎評估風險。

第三、輕重并舉、雙管齊下。遠洋資本獨特的另類投資管理業務模式使得重資產端——地產投資與輕資產端——股權投資可實現有效協同。舉例來說：物流公司無一例外都有長期租賃倉儲設施的需求。遠洋資本通過PE股權投資方式在冷鏈、零擔、城配運、冷庫等細分領域投資了眾多行業領軍企業。通過這種“輕資產”布局方式，我們可以錨定租戶（被投企業），再依托自身在重資產端的優勢與屬性幫助被投企業獲取物流用地并提供長期回租的附加增值服務。與物流地產投資邏輯類似，遠洋資本也在關注長租公寓、教育地產、以及醫療地產等領域內創新性的投資機會。

多位與會嘉賓認為，2019年，中國經濟運行將有更好的發展，不動產資管行業也必將更加規范化和質量化。

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