2018樓市十大關鍵詞!2019年買房就靠它了!
發布時間：2018年12月18日分享到： 波瀾起伏的2018年即將與我們告別。在這一年里，不論是房企，還是購房者，只要你身處中國樓市，都不得不面對這個巨大的變局。固有常識被顛覆，生存環境被改變……
這一切看似很遠，其實都真切地發生在我們每一個人身邊。今天，找出了10個關鍵詞，和大家一起回顧這個2018。
1、全面調控
如果必須選一個詞語作為全年關鍵詞，那一定就是【調控】。
決策層多次重申“房住不炒”的定位，各線城市調控政策持續高壓，限購、限貸、限價、限首這套“四限組合拳”易緊難松，不斷升級，讓2018年成為了“史上最嚴調控年”。
住建部約談太原、成都等多個城市要求出臺措施穩定市場各地貸款首付比普遍提高，房貸利率上浮，部分城市公積金貸款額度減少企業購房標準嚴格化，購房區域及轉讓年限受到大幅度限制…………
經過一年的全面調控，整條樓市產業鏈降溫明顯，房地產價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導，調控取得階段性進展?？梢灶A見的是，在即將到來的2019年，調控政策的持續性和穩定性不會改變，但方向大概率會轉向鞏固調控成果，“寒冬”結束不會太久。
2、人才大戰
今年，各個城市陸續出臺人才新政，奇招迭出，吸引高素質人才落戶：武漢，大學生落戶后，不僅不限購，而且買房直接打8折珠海，推出公積金貸款新政，高層次人才置業最高可貸250萬元，深圳，落戶可以享受租房補貼，按照不同學歷每人15000-30000元……………
短期而言，大量高素質人才落戶即取得購房資格，購房需求增長給樓市帶來一陣升溫；長期而言，也為城市各方面的發展提供了長期續航的動力。
3、長租公寓
2017年開始，“租購并舉”成為了在各個會議被反復提及的關鍵詞，國家呼吁發展住房租賃市場特別是長期租賃，無數的資本涌入投資藍海，長租公寓在短短一年多的時間內規模急速膨脹，成為了低迷的經濟大環境里一個熾手可熱的創業風口。
但今年下半年開始，長租公寓空置率高、回報率低等行業共有問題累積的惡果開始集中爆發，行業龍頭品牌自如曝出“甲醛門”全國十余家長租公寓陸續爆倉，部分長租公寓濫用租金貸圈錢的惡果逐漸顯現。傳送門《長租公寓之變：房子不給住，憑什么還得還貸款？》
目前，各大幸存的長租公寓已經著手進行嘗試尋求轉型，比如龍湖冠寓與武漢市政府合作建設人才公寓，旭輝集團與華東師范大學合作推出長租公寓項目，用作留學生和教師公寓。
4、房地產稅
房價高企，房屋的金融屬性比重越來越大，社會對于房地產稅的呼聲也越來越高，但之前房地產稅的各項條件尚未成熟，遲遲沒有回音。
今年，隨著全國省級國地稅合并掛牌完成、不動產登記全國聯網系統完善，《不動產登記法》立法程序即將啟動，房地產稅的技術和法律等難題被攻克，它離我們已經越來越近。
近日，國家稅務總局對政協相關提案做出回復，預計明年上半年公布草案，最早2020年完成國家層面立法。
值得注意的是，從國外經驗及國內試點情況來看，房地產稅的出臺不會大幅度影響房價，但可以嚴厲打擊炒房，讓房屋回歸居住屬性。
5、去杠桿
自2017年開始，穩健主基調持續貫徹，去杠桿成政策實施常態。而當下樓市的整體降溫，去杠桿是一個極為重要的影響因素。
對購房者而言，首付比例和貸款利率是直接決定了購買意愿的強弱和購買能力的高低，而在今年的前10個月里，房貸利率在去杠桿的趨勢下可謂是“漲聲一片”，首套房貸利率基準利率普遍上浮超過15%，二套房大部分銀行利率上浮超過20%。
好不容易湊夠了首付，卻輸在了月供上。如今普遍上浮的貸款利率無疑是對有購房意愿的人群的一瓢當頭冷水。
而對房企而言，融資渠道不斷收緊，房企獲取資金的成本大大提高。大量房企已經習慣于依靠債務運作，此時面對去杠桿的大環境，承受了巨大的資金壓力，只能試圖快速去化手上的項目以盤活資金，這也是年底樓市迎來了一波降價潮的原因之一。
6、房企轉型
當行業大佬萬科都需要高喊“活下去”的時候，已經有很多中小房企已經失去了發聲的機會了。2018年，房企整體規模增速放緩，業績增長與2017年同期有所差距，目標完成率普遍偏低。
面對困局，中國的房企們祭出了絕招：改名字！參見傳送門《中國10大房地產企業紛紛改名：換個馬甲，拿地賣房更有勁了！》從區域地產企業，到全國性的地產巨擘，都爭先恐后地把自己名字中的“地產”給去掉
這只是做表面功夫嗎？當然不是。
這是房企紛紛開始轉型，開展多元化發展的一個信號。恒大開始牽手中國科學院，打造三大科研基地，正式進軍高科技產業；碧桂園轉型做現代農業，并分拆物業板塊成功在港上市；萬科將戰略定位從“住宅開發商”轉變為“城鄉建設與生活服務商”……
在繼續保持地產開發的核心業務同時，房地產企業進行多元化發展的嘗試，行業格局正在悄然改變。
7、 維權潮
2018年新聞中“維權”兩個字出現的頻率大大上升，“維權潮”在全國各地的樓市遍地開花，但卻不能一概而論。按照原因，維權事件可以分為兩類：
第一種大家很好理解，高周轉模式下為了節約成本和時間，搞出的房屋有質量問題，業主理所當然地要去維權
第二種則有點匪夷所思：房子降價，老業主心生不滿前去維權。
在資金鏈和限價令的夾縫下，問題房屋出現的概率普遍有所提高，準備接房的朋友們一定注意查驗，碰到“房坑”要堅決維護自己的利益，但需要注意的是，“降價維權”的行為于情于理都不能解決問題。
8、棚戶區改造
為什么在樓市整體降溫的大環境下，三四線城市能夠逆市上升，保持房價的增長熱度？其中一個重要原因就是貨幣化棚改政策在源源不斷地提供資金和動力。
一方面，央行發行大量專門為棚改設計的PSL（抵押補充貸款），另一方面，地方政府通過購買服務的方式變相舉債，大量資金通過貨幣化棚改的渠道涌入三四線城市的房地產市場，帶來了三四線城市樓市的持續火爆。
但隨著我國去庫存階段的逐漸結束，為防止房價持續上漲和地方政府赤字過高，棚改政策開始收緊。新出爐的2019年棚改計劃中明確指出，地方政府不得以購買服務的名義變相舉債，并要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要取消貨幣化安置優惠政策。
失去棚改的紅利，三四線城市的“春天”極有可能開始降溫。
9、土拍降速
如果房地產是“面包”，那土地就是“面粉”，可以說土地市場一向與房地產行業福禍相依。在樓市下行的大環境下，今年的土拍市場呈現量價齊跌的趨勢。在土地調控和限價等因素影響下，房企拿地也趨于理性。
受此影響，一大表現是全國各地土拍流拍現象嚴重。8月，太原8宗黃金地塊，起拍價格130億，全部流拍，10月，西安2宗地塊起拍價僅為3個月前價格一半，流拍11月，北京通州一地塊無企業遞交申請，流拍………
另一方面，土拍的成交規模和整體溢價率也同時走低，上半年成交規模環比下跌23%。
10、 城市群建設
在改革開放40周年之際，中央一再強調“區域協調發展新機制”，將京津冀城市群、長江經濟帶、粵港澳大灣區等已經上升為為國家發展戰略，提出“九大國家中心城市”，在12月國務院還直接點名了12座重點城市和2大重點區域需要承擔起引領地區發展的核心作用。參見傳送門《官宣！國務院紅頭文件點名了12座城市2大區域，你知道該去哪兒買房了吧？》
發揮中心城市作用，推動內部協調發展，優化城市發展模式。國家政策傾斜的紅利如何落地清晰地指明了下一時期每個城市的潛力和發展方向。
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