靈活辦公趨勢下的市場機遇
發布時間：2018年12月18日分享到： 隨著全球運營商的大舉布局以及本地品牌市場份額的快速增加，亞太區的靈活辦公空間行業正在迎來加速發展。截至2018年上半年，上海以近743，000平方米的靈活辦公空間總面積和3.5%的寫字樓市場存量占比位列亞太城市之首。中國和印度排名市場總體量的前兩位。此外，私募股權投資的持續增長也是亞太靈活空間運營商保持擴張步伐的關鍵助力。在過去四年中，亞太區靈活辦公空間品牌共吸引投資約30億美元，其中90%流向了中國本土品牌。
面對日益上升的市場需求，更多的商業物業業主和投資者開始通過傳統租賃、自建平臺或利潤分享這三大主要模式參與靈活辦公空間市場部署。世邦魏理仕認為，無論采用何種模式，業主/投資者都應在做出部署決定之前，針對物業內靈活辦公空間項目的盈利能力、樓內面積占比、以及是否能夠帶來資產增值這三大要素進行深入考量。
場地租賃是運營支出中占比最大的一項，因此，靈活辦公空間租金價格相較物業租賃成本是否存在足夠的溢價空間是確保項目盈利的關鍵。此外，規模大（面積超過20000平方英尺、能夠容納200人以上）、執行水平卓著（有效控制人員成本、實現高效運營、選址適宜）、以及空間類型配比適當（項目內非固定工位總面積占比等于或低于40%、且獨立辦公空間占比較高）等也是提高項目盈利表現的重要因素。世邦魏理仕數據顯示，中國、韓國和澳大利亞已成為項目盈利空間最大的三大亞太市場。
實現物業/資產組合中傳統辦公空間與靈活辦公空間面積的最佳配比至關重要。世邦魏理仕此前發布的《2018亞太區投資者意向調查》顯示，當靈活辦公空間面積低于所在物業總面積的20%時, 將有助推升物業資產價值，而當其面積占比高達80-100%時，則會對資產價值帶來負面影響。
對于非核心優質物業而言，吸引靈活辦公空間項目進駐可能有助于提升物業吸引力并提升資產價值。世邦魏理仕在針對2015至2018年第三季度之間完成的11項寫字樓物業交易（物業內均包括一個靈活辦公空間企業）調研中發現，主要商務區內的寫字樓鮮有因靈活辦公空間進駐而實現資產增值，而部分非優質寫字樓項目則能夠獲得5-10%的價值溢價。
目前，核心型投資者以及項目運營良好的項目業主大多傾向采用傳統租賃模式，將較大面積的辦公空間以市場租金水平租賃給運營商；利潤分享模式下，運營商的租金由基礎租金+基于運營業績的浮動租金組成，這一模式對于非核心區物業/面臨激烈競爭的新建項目業主、或尋求資產升值的增值型投資者通常更具吸引力；部分持有相當規模資產組合及具備可擴展能力的投資者選擇采用平臺模式，通過打造自己的靈活辦公品牌，直接參與平臺運營及租戶管理，這樣既可以提供多樣化辦公場景，還可以豐富其資產組合。
核心型/核心增益型投資者：確保物業租戶中包括靈活辦公空間項目，與樓內其它傳統企業租戶形成良性互補；提高配套設備設施完善度、提升租戶服務水平應當成為業主/投資者專注重點。世邦魏理仕研究結果顯示，提供活動及會議空間租賃、通過增加創新科技應用（如CBRE 360等租戶交互平臺）改善租戶體驗，將尤其有助于增強寫字樓項目競爭優勢。
增值型投資者：對運營表現不佳的寫字樓物業實施硬件環境改造，通過吸引靈活辦公空間項目進駐，實現資產增值目標。2016年第三季度，一家小型基金對其收購的香港上環乙寫字樓進行了內、外部裝修改造，并將部分空間租賃給共享辦公企業裸心社。此物業于2018年1月售出時即實現了55%的價值增值。除寫字樓外，購物中心也可利用其在餐飲等配套服務設施方面的特有優勢，將利用率不高的閑置樓層租賃給靈活辦公空間企業，以幫助降低空置率。尋求資產重新定位的購物中心業主建議通過內部空間結構改造，吸引靈活辦公空間項目進駐。
機會型投資者：從寫字樓、酒店、甚至工業物業中尋找改造或二次開發機遇。部分機會型投資者通過與知名靈活辦公空間運營商建立合作伙伴關系，利用其豐富的行業經驗獲取物業整體改造建議，最終實現價值溢價。此外，機會型投資者還可通過購買運營商股權的方式增加靈活辦公空間資產部署。這一模式不但能為資產組合帶來協同效應，還有助于投資者積累項目獨立運營經驗。
隨著靈活辦公模式的快速發展，杭州寫字樓市場也在過去一年間發生變化。具彈性的租約與辦公面積、多元化的配套設施/增值服務為用戶提供更完善的商務體驗，同時引導開發商和業主調整租賃策略，甚而創立自己的靈活辦公品牌，與各大運營商共襄盛舉；處于上升期的市場帶來巨大商機，并聚焦了各類投資者對靈活辦公關注的目光。在科創環境優異、新興人才豐富、創業氛圍濃厚的杭州，靈活辦公共享資源、促進協作、鼓勵創新的核心價值，無疑與市場趨勢及“千禧一代”員工期望的職場環境不謀而合。世邦魏理仕持續發布的市場熱點觀察與白皮書皆對此現象有深刻的研究與分析。
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