新辦公的聯合、共享與未來
發布時間：2018年12月07日分享到： 回顧進入倒計時的2018年，不動產資管行業人士對于國內經濟前景的判斷普遍是“滿懷信心的悲觀”。
其中有對政策有效性的疑慮、對貿易戰風險的焦慮、甚至對不動產資管未來路徑的顧慮。雖然對單個企業而言未來發展是清晰的，但如何抱團穿越“L”型的探底周期，還需要行業人士共同探討。
為此在第三屆中國不動產資產管理峰會即將來臨之際，睿和智庫特推出“迷茫篇”系列，回顧金融、居住、辦公、商業等領域的發展路徑變化，尋找迷茫的經濟環境下，企業的生存之道！
從 2017 年下半年開始，在資本的主導下，市場上品牌合并、互換股權的合作案例就在大幅增加，不少二三線品牌更是開始尋找“接盤俠”，“洗牌”大潮已至。
如果說，2018年是共享辦公并購年，那么這一輪熱潮優客再次成為并購明星。
1、2018年1月3日，優客工場與洪泰創新空間正式完成全資并購；
2、2018年3月9日，優客工場與無界空間正式宣布合并；
3、2018年3月26日，優客工場并購Wedo聯合創業社；
4、2018年7月12日，優客工場宣布并購上海共享辦公社區Workingdom；
5、2018年7月23日，優客工場正式與愛特眾創達成并購合作意向；
6、2018年9月12日，優客工場并購智能化辦公平臺“火箭科技”；
2018年10月，優客工場完成了（截止目前）最新一次并購，收購方糖小鎮，繼續一路狂奔。優客并購的目的也昭然若揭，即快速帶動行業整合，通過同質化空間的整合，實現變相融資和規模擴張。
優客工場之外，2018年4月12日，WeWork正式宣布全資并購裸心社！按規模論，裸心社在國內只能勉強排在第二陣營，但裸心社“高顏值”辦公空間，“小而美”網紅的品牌屬性，在業內擁有極高知名度，因此，此番合并，還是引起相關各方高度關注。但被收購時，估值縮水一半，令人唏噓。
如果把并購也看作一種聯合，行業內抱團取暖之勢也是越發明確。疑問：2018跑丟了接力棒的這些企業，有多少是因為真正市場競爭導致的？還是因為企業內部戰略失誤，譬如過度追求規模擴張導致資金鏈斷裂，企業無法持續？而這種失誤是否可以避免？
仿佛一夜之間，氪空間“冒”了出來。緣由是2018年年中，氪空間的廣告鋪天蓋地的出現在核心商圈的地鐵站，覆蓋地鐵燈箱、出入通道、站臺墻柱等重點投放位置。
眾所周知，線下廣告成本不菲，而且還是在這些核心區域投放，這往往只有財大氣粗的企業才舍得投入，氪空間投線下廣告是“燒錢”沒跑了。
彼時，對于氪空間來說，最重要的是規模和品牌，大手筆的廣告當然能迅速提升品牌影響力，提升用戶認知度。或許，氪空間認為共享辦公是個新生事物，多數企業與個人并沒有接觸到這個概念，這也是教育市場的一種手段。只是在這一輪爆發之后，氪空間的“后勁”稍顯乏力，廣告以及代表的“燒錢”模式效果真正有多少效果，恐怕要打個問號。
此外，坊間一直傳聞氪空間為快速擴張規模，瘋狂在北京、上海等地以高于市場價的價格拿項目。至少到目前，共享辦公的主要經營收入還是來自于“輕資產拿項目，通過運營提升租金”，如此不惜成本拿項目，未來的項目運營，筆者不禁暗暗替氪空間捏把汗。今年6月氪空間做過一輪融資之后，截止到目前為止，尚未有進一步融資成功的信息。
疑問：為了市場份額和估值，燒錢營銷可以理解，但燒錢復燒錢，如此的非良性循環，這樣的商業邏輯市場真的可以接受嗎？互聯網的思維是要規模，有規模才有共享，但是什么規模才能促生有價值的共享？運營者又何時才能真正從共享中獲利？
共享辦公對市場的傳統版圖有所影響顯而易見，共享辦公在發展初期一直以傳統寫字樓作為假想敵，多數品牌也認為現階段共享辦公的競爭對手是傳統寫字樓。
只是現在傳統寫字樓也開始自我更新，比如今年5月，凱德集團自創的共享辦公品牌C正式上場——對內是是凱德集團傳統辦公的自我升級，對外也標志著傳統物業向聯合辦公的轉型邁出了第一步。
疑問：共享辦公，最初的定義是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式。傳統的甲級寫字樓本身就租金高企，而共享辦公通過升級、服務，做出的溢價勢必會轉嫁到用戶端（尤其是現在獨立空間的興起），這算不算一種與理想的背馳？賬真的算得過來嗎？
甲級寫字樓原本素質就不錯，共享辦公的改造、升級和服務可施展的空間太小。作為運營方，自己的價值又體現在哪里？
市場涌動、資本狂熱，但唯有賺錢的生意才是好生意。客觀來看，發展三年的共享辦公未來可見的模式尚不明朗。
共享辦公最基本的掙錢邏輯就是通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值，賺取租金的差價。但顯然現階段，單一的租金收入并不足夠覆蓋其運營成本，更別提盈利了。市場上普遍認為的未來可見的商業模式應是從租金導向變成流量導向，此時，空間從資產屬性變成服務屬性，商業模式屬性從地產屬性變成平臺屬性。特別是做平臺，需要為這一類客戶提供綜合性服務，然后有多次服務，并把它變成一種可以輸出的服務模式。
疑問：行業內有個有趣的現象是，針對這種模式不同的階段側重不同的“命名”，從最初的聯合辦公到共享辦公，再統一稱為新辦公，積極的看法是：行業一直在探索與迭代進化，另一面是不是也從側面印證了行業普遍還處在不清晰、不明朗的狀況下，那問題是，何時會清晰，給市場，也給運營者自己一個完美答卷？
2018年的共享辦公行業，是熱鬧的，發展也在加速。在持續思考與探索后，2019年勢必會迎來新的突破。
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