樓市調(diào)控加深,北京土地市場(chǎng)已悄然發(fā)生變化!
發(fā)布時(shí)間：2018年11月26日分享到： 2018年，在“房住不炒”主基調(diào)下，樓市調(diào)控不斷深化，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行，整體降溫趨勢(shì)持續(xù)。一直以來，北京土地市場(chǎng)都是房企爭(zhēng)搶的高地，“僧多粥少”的情形可見一斑。2017年北京樓市經(jīng)歷了“3·17”限購(gòu)政策后，土地市場(chǎng)“風(fēng)景依舊獨(dú)好”。2018年，在整體市場(chǎng)下行壓力下，北京土地市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？
01 土地供應(yīng)
2018年6月22日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。根據(jù)計(jì)劃，今年北京建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃，住宅用地為1200公頃，與2017年度持平。根據(jù)計(jì)劃，1200公頃住宅用地中包括商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃以及集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃。同時(shí)，供應(yīng)計(jì)劃提出，將壓縮產(chǎn)業(yè)用地，引導(dǎo)“高精尖”產(chǎn)業(yè)入園入?yún)^(qū)，高水平建設(shè)“三城一區(qū)”，推進(jìn)各產(chǎn)業(yè)園區(qū)高端化、特色化、差異化發(fā)展，促進(jìn)職住平衡與產(chǎn)城融合。
從近來北京市土地招拍掛市場(chǎng)推出情況來看，2018年1-10月，受樓市深度調(diào)控影響，土地供應(yīng)節(jié)奏整體呈放緩趨勢(shì)。土地市場(chǎng)推出量和推出面積低于去年同期水平，呈下降趨勢(shì)，推出土地均價(jià)和樓面均價(jià)增速明顯下降。
【表：2015-2018年1-10月北京市土地招拍掛市場(chǎng)推出情況】
截止10月底，2018年北京市共推出土地53宗，較去年同期減少41宗，同比下降43.62%；推出建設(shè)用地面積377.56萬㎡，同比下降48.66%；推出規(guī)劃建筑面積667.64萬㎡，同比下降47.17%；推出樓面均價(jià)為18009.14億元，同比小幅上升11.45%，增速下降；推出土地均價(jià)達(dá)34945.81元/㎡，同比上升25.55%，增速同比下降明顯。
02 土地成交
一、北京土地市場(chǎng)整體成交情況
從近年來北京市土地招拍掛市場(chǎng)成交情況來看，受限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、竟配建等嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩以及企業(yè)融資難度上升等多方面影響，2018年1-10月北京土地市成交遇冷，僅成交了50宗地，土地市場(chǎng)成交量及成交額均低于去年同期水平，呈明顯下降的趨勢(shì)；成交樓面均價(jià)低于去年同期。開發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，高價(jià)地、地王現(xiàn)象不再。
【表：2015-2018年1-10月北京市土地招拍掛市場(chǎng)成交情況】
截至10月底，2018年北京市共成功出讓土地50宗，較去年同期減少35宗，同比下降41.18%；成交建設(shè)用地面積358.59萬㎡，同比下降45.37%；規(guī)劃建筑面積575.11萬㎡，同比下降47.65%；成交總金額1093.53億元，同比下降48.64%；平均樓面地價(jià)達(dá)19017.29元/㎡，同比小幅微降1.89%；溢價(jià)率低于去年同期13個(gè)百分點(diǎn)。
除此之外，2018年1-10月土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象明顯增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年前10月北京市共有7宗土地流拍，是2017年的3倍還要多，流拍宗數(shù)創(chuàng)2012年以來最高。其中6宗為住宅用地，分別位于豐臺(tái)（3宗）、門頭溝（1宗）、房山（1宗）、密云（1宗），1宗為F3多功能用地，位于朝陽(yáng)。流拍建設(shè)用地面積36.96萬㎡，起始總價(jià)235.02億元。
二、月度成交情況
【圖 2018年1-10月北京市土地成交情況】
結(jié)合北京市1-10月成交土地情況分析，2018年前十月累計(jì)成交土地共計(jì)50宗，其中受2017年年底大量土地供應(yīng)的影響，2018年1月份成交達(dá)16宗土地，占比為32%；上半年土地較為冷清，5月更是零成交；下半年以來累計(jì)成交土地19宗，占比為38%，土地市場(chǎng)開始回溫。下半年以來土地供應(yīng)力度有所加大，7月份成交4宗土地，8月成交2宗，9月成交7宗，10月成交6宗，成交的規(guī)劃建筑面積波動(dòng)上升，土地市場(chǎng)回暖跡象明顯。
三、分區(qū)域成交情況
【圖：2018年前10月北京分區(qū)域土地成交情況】
分區(qū)域來看，2018年前10月，北京主城6區(qū)中，豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)有土地成交，成交規(guī)劃建面142.88萬平，較去年同期同比降低35.10%，占全市成交規(guī)劃建面比重為24.84%，較去年同期提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。
全市土地成交具體來看，大興區(qū)土地成交規(guī)劃建面達(dá)149.61萬平，居全市首位，占全市土地成交規(guī)劃建面的26.01%，較2017年同期下降6.79個(gè)百分點(diǎn)。昌平區(qū)土地成交規(guī)劃建面次之，為58.51萬平，占比提升6.82個(gè)百分點(diǎn)至10.17%。豐臺(tái)區(qū)成交規(guī)劃建面為52.87萬平，居第三位，占全市的9.19%。
從成交金額方面來看，2018年前10月，大興區(qū)成交金額同樣居全市首位，成交金額200.64億元，占全市成交金額的18.35%，較去年同期較低9.69個(gè)百分點(diǎn)。朝陽(yáng)區(qū)成交金額為190.35億元，占比同比增高6.2個(gè)百分點(diǎn)至17.41%，居全市次席。豐臺(tái)區(qū)土地成交金額為129.97億元，占全市的11.86%。
與去年同期相比，石景山區(qū)、延慶區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)四個(gè)區(qū)域成交規(guī)劃建面和成交金額較去年同期實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中石景山區(qū)土地成交規(guī)劃建面和成交金額同比增幅最大，分別為169%和124%。2018年10月31日，中海＋首鋼聯(lián)合體以底價(jià)48.34億元拿下石景山區(qū)古城南街東側(cè)1612－806、813、819、820等地塊R2二類居住用地。該宗地由多個(gè)地塊組成，各地塊適用政策不同。
1612－819、820地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，房屋銷售均價(jià)不高于40100元／平方米（含全裝修費(fèi)用）。1612－806、813地塊為“限競(jìng)房”用地，以“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”的方式出讓，地塊中商品住房銷售均價(jià)不超過58802元／平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過61742元／平方米。
四、不同性質(zhì)用地土地成交情況
【圖：北京土地分用途成交規(guī)劃建面占比情況】
從成交土地用途類別來看，北京土地成交市場(chǎng)仍舊以住宅用地為主。2018年前10月，北京共成交34宗住宅用地，成交規(guī)劃建面408.09萬平，占比為70.96%；成交金額為981.35億元，占比為89.74%。與去年同期相比，2018年前10月北京住宅用地成交占比有所上升，成交規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)5.82個(gè)百分點(diǎn)，成交金額同比增長(zhǎng)4.63個(gè)百分點(diǎn)。
此外，前10月北京商辦用地和工業(yè)用地各成交8宗，其中商辦用地成交規(guī)劃建面95.69萬平，較去年同期降低38.10%；工業(yè)用地成交規(guī)劃建面71.33萬平，同比降低66.65%。
五、土地成交價(jià)格
2018年，土地市場(chǎng)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”等多項(xiàng)卡控手段，外加購(gòu)房需求的理性回歸，以及開發(fā)商大舉拿地的熱情有所降低，北京招拍掛土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)延續(xù)。2018年1-10月，北京市各類用地樓面均價(jià)為19014元/平方米，同比下降1.89%。其中，住宅用地樓面均價(jià)為24047元/平方米，同比下降5.03%；商辦用地樓面均價(jià)為11223元/平方米，同比下降34.43%。
2018年1-10月，北京市各類用地平均溢價(jià)率為14.80%，比上年同期下降13.24個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為15.77%，比上年同期下降14.81個(gè)百分點(diǎn)。商辦用地溢價(jià)率為0.00%，比上年同期下降11.99個(gè)百分點(diǎn)。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)了解到，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速持續(xù)回落；10月當(dāng)月，該數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)7.7%，為年內(nèi)最低。今年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降幅卻一直在收窄。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年、前三季度以及前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 -7.5%，-3%，1.5%。而對(duì)比全國(guó)，北京市卻實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)的首個(gè)增長(zhǎng)，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資從低位開始反彈。
過去開發(fā)投資受到市場(chǎng)和政策上一定程度的抑制，導(dǎo)致土地成交冷清，而10月以來，政府土地購(gòu)置結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，土地供應(yīng)力度加大，加之樓市的利空出盡，促使不利因素經(jīng)過消化調(diào)整后，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。
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