商業(yè)地產(chǎn)還有10年時間“跑馬圈地”
發(fā)布時間：2018年11月26日分享到： 如何搶占商業(yè)地產(chǎn)下一個風(fēng)口？面對未來行業(yè)調(diào)整的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)將走向何方？《2018中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報告》（下稱“報告”）顯示，過去一年，中國房地產(chǎn)住宅市場承受著政策和市場的雙重壓力，而一直被認(rèn)為是房企雙翼之一的商業(yè)地產(chǎn)也難以置身事外。
商業(yè)
據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測，我國中產(chǎn)階層占比將大幅度提升，預(yù)計2022年達(dá)到81%，成為中國消費(fèi)升級的最主要力量。隨著中等收入人群的崛起，未來中國零售總額仍將保持可觀的增長速度，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還有10年的“跑馬圈地”時代，不過從2018年的數(shù)據(jù)來看，今年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還較為平穩(wěn)。
趨勢1：下沉式發(fā)展成商業(yè)地產(chǎn)掘金點(diǎn)
如今，隨著消費(fèi)者的需求越來越多樣化，互聯(lián)網(wǎng)時代帶來的新科技沖擊，國內(nèi)的商業(yè)發(fā)展正面臨“三座大山”。為此，企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)板塊時更需要把握趨勢。
過去幾年中，一二線城市商業(yè)用地成交量價齊升，日趨飽和的商業(yè)物業(yè)以及人口凈流入紅利逐漸衰退，商業(yè)地產(chǎn)增長的動力已逐漸從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市。一二線城市的人口凈流入逐漸減緩，而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)以及城市群的加快發(fā)展，部分三四線城市開始承接商業(yè)的外溢發(fā)展需求。較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，再加上市場相對空白，使得商業(yè)地產(chǎn)擁有較好的發(fā)展?jié)摿Γ蔀榈禺a(chǎn)企業(yè)的下一個掘金點(diǎn)。
根據(jù)調(diào)查，2017年三線城市的消費(fèi)信心指數(shù)為113，增速高于一二線城市，為4.63%。消費(fèi)信心的大幅增長來源于三四線城市居民收入的提高，未來三四線城市的中產(chǎn)階級將成為占比增長最快的群體，預(yù)計2022年達(dá)到40%。
除了收入提高外，三線以下城市用于休閑消費(fèi)的時間較長。報告顯示，三線以下城市居民一周工作時間在31～40小時之間的人數(shù)占比為35%，遠(yuǎn)低于一線城市的56%和二線城市的47%。工作時間在21～30小時區(qū)間的，三線以下城市居民占比也高于二線城市。
商業(yè)地產(chǎn)除了向更低級別城市蔓延外，也開始由城市中心向城市外延發(fā)展，從大型綜合體到開始社區(qū)化。以中糧為例，其于2017年底推出了“大悅春風(fēng)里”品牌想，就是以25～45歲新興中產(chǎn)和成熟中產(chǎn)作為核心客群，重點(diǎn)布局在一線非核心商圈和二線非核心商圈。辦公需求方面，受租金成本限制，部分企業(yè)也開始搬離核心商圈，非核心商圈或?qū)⒊蔀橄乱粋€“香餑餑”
另外，當(dāng)下房企紛紛強(qiáng)調(diào)提高周轉(zhuǎn)效率、加快回款率的基調(diào)下，社區(qū)商業(yè)單個體量較小、投資開發(fā)操作難度較低、容易復(fù)制、利潤較穩(wěn)定等特質(zhì)，逐漸契合視現(xiàn)金流量為生命線的房企的胃口。報告顯示，目前我國在建和存量社區(qū)商業(yè)總體量在10億平方米以上，而隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，未來10年城市化率將達(dá)66%～67%，形成2萬個以上的新社區(qū)。以萬科為例，推出“五菜一湯”的社區(qū)商業(yè)初級版本，“五菜”即萬科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌“第五食堂”、超市、銀行、洗衣店、藥店，“一湯”則指萬科自營的社區(qū)菜市“幸福街市”。
趨勢2：房企借力商業(yè)地產(chǎn)開展資本創(chuàng)新
“沒有金融與商業(yè)的融合，我們的商業(yè)地產(chǎn)是走不長久的。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云在會議上表示，將金融手段引入到商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營機(jī)制中，金融手段多元化，開發(fā)投資的渠道證券化，才能促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。
進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)企業(yè)更名、“去地產(chǎn)化”的浪潮此起彼伏。截至2018年11月，已有萬科、保利、時代、龍湖等超過10家房企進(jìn)行更名，替換掉名字中的“房地產(chǎn)”“地產(chǎn)”或“置業(yè)”等字眼。目前，排名靠前的房企只有富力和中海仍帶有地產(chǎn)字樣。
為何要更名？除了向市場表達(dá)發(fā)展綜合業(yè)務(wù)的決心外，也能擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營范圍。目前，商業(yè)地產(chǎn)在大部分房企的業(yè)務(wù)板塊中仍占據(jù)著相當(dāng)比例，在為公司增加現(xiàn)金流的同時，也可以提供多樣的融資渠道。對于房企來說，商業(yè)地產(chǎn)的資金沉淀比較重，回報周期相對較長，但是日常運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及物業(yè)估值能給融資帶來裨益。
更為重要的，更名有利于提升地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模。記者從會議上了解到，估值越大，企業(yè)的融資規(guī)模也會相應(yīng)擴(kuò)大。而物業(yè)估值除了和城市布局相關(guān)外，也和物業(yè)個數(shù)和類別息息相關(guān)。以某地產(chǎn)企業(yè)為例，截至2018年10月，其18家自有酒店的市場價值為156.88億元；早前收購而來的酒店，市場給出的評估價為300.43億元，不到一年就坐享68.31%的資產(chǎn)增值收益，即121.93億元。因此可以看到，酒店板塊的擴(kuò)展，除了讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)排位靠前的目標(biāo)外，也為融資帶來底氣。
此外，商業(yè)地產(chǎn)也是最適合進(jìn)行資本創(chuàng)新的業(yè)務(wù)板塊之一。據(jù)《報告》不完全統(tǒng)計，保利150億公司債獲上交所受理，主要用于住房租賃項目；綠地酒店業(yè)務(wù)擬2019年資產(chǎn)證券化等；在2018年，包括碧桂園、保利、龍湖等在內(nèi)的房企擬發(fā)行或已成功發(fā)行租賃住房REITs或酒店資產(chǎn)證券化。
趨勢3：商業(yè)地產(chǎn)多元化不再只是購物中心
未來，商業(yè)地產(chǎn)如何平衡存量和增量的關(guān)系呢？記者從《報告》中獲悉，2018年我國商業(yè)地產(chǎn)去庫存化取得了明顯成效，不過仍處于較高的水平。盡管國家曾在2016年披露“商用地改租賃房”的相關(guān)政策細(xì)節(jié)。不過要順利消化庫存，除了發(fā)展住房租賃市場外，還需要對商業(yè)用地進(jìn)行賦能。
以商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓為例，為了脫穎而出，不少寫字樓開始向智能化、個性化定制的方向發(fā)展。其中有的寫字樓利用文化和互聯(lián)網(wǎng)概念，打造成金融中心或創(chuàng)業(yè)孵化器等。同時，對老舊商業(yè)體升級也是去存量的關(guān)鍵，以K11為例，率先將藝術(shù)、人文、自然三大核心元素融合，就是將購物中心升級成集“購物、科技、生活、文化、娛樂、健康”于一體的大型綜合體的模板。
此外，大數(shù)據(jù)、AI、新零售、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的出現(xiàn)，也讓盒馬鮮生、超級物種等新零售進(jìn)駐購物中心。這讓購物中心得以通過大數(shù)據(jù)分析，完成數(shù)字化會員累積，使客戶可觸達(dá)、可識別、可運(yùn)營。
不過，不少企業(yè)代表表示，在去存量的同時，依舊不能忘記對商業(yè)地產(chǎn)增量的開發(fā)。兩者之間應(yīng)協(xié)同發(fā)展。對此，雅田集團(tuán)執(zhí)行董事劉雅娟建議，對于未來的增量市場的趨勢，第一是資產(chǎn)的持有方和運(yùn)營方，應(yīng)有逐步分離的過程；第二是順應(yīng)目前消費(fèi)升級的趨勢，做商業(yè)地產(chǎn)要進(jìn)一步建立自己的核心競爭優(yōu)勢；第三則是做到跨界的融合。
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