當(dāng)共享空間搬進(jìn)了甲級(jí)寫字樓
發(fā)布時(shí)間：2018年11月20日分享到： 很多人對(duì)于北京CBD的僑福芳草地的認(rèn)知，是集購(gòu)物與藝術(shù)于一體的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，卻不知道這里有著北京超甲級(jí)寫字樓，是高端品牌定位下的企業(yè)心之向往的辦公場(chǎng)所。
在A座的3樓上，隱藏著一個(gè)特殊的空間，吳崢團(tuán)隊(duì)將這層樓面改造成了約2100平方米的共享辦公區(qū)域——桉樹IBC，占據(jù)著CBD商業(yè)主區(qū)的優(yōu)勢(shì)。
這里更像一個(gè)“智能工作中心”，目前只有會(huì)員或者預(yù)約客戶才可進(jìn)入。電梯門打開，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者看到桉樹IBC的服務(wù)管家站在前臺(tái)點(diǎn)頭微笑問候，通過人臉識(shí)別門禁后，進(jìn)入這個(gè)共享辦公空間，第一感覺是“這里不像辦公室”。
智能化的辦公桌、快遞機(jī)器人、智能投屏等設(shè)備隨處可見，這里還有休閑娛樂室和健身房，會(huì)員可以通過刷手環(huán)進(jìn)入體驗(yàn)服務(wù)……
如今天氣漸涼，凌沖一早來到公司，往往會(huì)先沖一杯咖啡，然后坐在工位上享受下陽(yáng)光透過落地窗灑進(jìn)辦公室的片刻愜意。
“好喜歡這清晨的一縷陽(yáng)光。”他在朋友圈記錄下了這一刻，文字如上，配圖是自己的工位和落地窗。
作為互聯(lián)網(wǎng)金融科技服務(wù)企業(yè)開鑫金服的高級(jí)戰(zhàn)略顧問，凌沖在今年的6月開始在北京找辦公地。“我們的總部在南京，作為政治經(jīng)濟(jì)中心的北京不能忽略，所以由我在北京開展工作。”
朋友向他推薦了桉樹IBC，“共享、科技的理念跟我們的自身定位非常吻合，而且這邊定位屬高端、地理位置好、交通便利、商務(wù)氛圍濃。”入駐已有4個(gè)多月時(shí)間的凌沖至今都對(duì)這個(gè)選擇很滿意。
與凌沖相隔幾個(gè)辦公室的袁燊，是英國(guó)注冊(cè)的華人企業(yè)倫敦制造的中國(guó)區(qū)執(zhí)行總監(jiān)。他告訴記者，倫敦制造主要負(fù)責(zé)一些中國(guó)企業(yè)在品牌國(guó)際化過程中的形象打造和品牌輸出，由于多數(shù)客戶都是中高端級(jí)別，對(duì)于辦公地址的選擇便有一定的要求——既要符合自身的品牌調(diào)性，還要在5A級(jí)的寫字樓里。
綜合毗鄰英國(guó)大使館，地處CBD關(guān)鍵商務(wù)區(qū)的地理位置和商業(yè)模式等一系列因素，袁燊抱著試一試的態(tài)度來到了藝術(shù)商業(yè)氣息濃厚的僑福芳草地，但他發(fā)現(xiàn)在寫字樓里整租辦公室大多在200平左右，這對(duì)于初步在北京設(shè)立辦公室的倫敦制造而言，面積和費(fèi)用都不合適。
偶然的機(jī)會(huì)，袁燊在商場(chǎng)的廣告牌里看到了桉樹IBC的介紹，來到3樓與相關(guān)工作人員深入了解后，參觀看到相關(guān)辦公設(shè)施和智能設(shè)備齊全，環(huán)境舒適度和工位的價(jià)格也十分滿意，就這樣他誤打誤撞地找到了公司落腳點(diǎn)。“作為一個(gè)初創(chuàng)公司，在成本上需要控制，再鑒于企業(yè)的品牌定位，桉樹IBC的整體氛圍與我們十分契合。”
近年來，從Wework到優(yōu)客工場(chǎng)、夢(mèng)想加等，聯(lián)合辦公領(lǐng)域不斷有參與者產(chǎn)生，并利用共享空間理念將全世界的辦公室進(jìn)行著改造。“但來自互聯(lián)網(wǎng)公司的開放化工作方式并不適應(yīng)一些高端品牌定位的企業(yè)需求。”吳崢說到。
在聯(lián)合辦公領(lǐng)域浸淫多年的吳崢，深知不少企業(yè)用戶對(duì)于共享辦公的初級(jí)印象是：大大小小的初創(chuàng)型企業(yè)聚集在一起，雖然突出社交屬性和滿足入駐企業(yè)的體驗(yàn)，但辦公環(huán)境卻很嘈雜，私密性往往無(wú)法保證，更與一些中高端企業(yè)品牌的調(diào)性嚴(yán)重失衡。
如今身為桉樹空間的CEO，吳崢在最初改造桉樹IBC時(shí)就有不一樣的思路。作為新品牌，“桉樹IBC要以高端用戶為目標(biāo)群體，將傳統(tǒng)的高端辦公服務(wù)與聯(lián)合辦公的部分解決方案相結(jié)合。”在他看來，桉樹IBC要直接切入仍存空缺的高端市場(chǎng)，服務(wù)于中高端品牌用戶。
為此，吳崢還強(qiáng)調(diào)，將工位租金定在5000元到1萬(wàn)元不等（其他聯(lián)合辦公的工位價(jià)格一般在 2000-3000 元左右），這讓桉樹IBC與其他共享辦公企業(yè)在基因上就有鮮明的差異化——高定位區(qū)別產(chǎn)品屬性，高定價(jià)樹立護(hù)城河。
經(jīng)過5個(gè)月的運(yùn)營(yíng)，吳崢告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，目前桉樹IBC的入駐率為93%，客戶簽約率已超過 100%，高于行業(yè)平均的70%入駐率。
讓吳崢引以為豪的是，像包括奢侈品牌Prada在內(nèi)的外企、齊魯制藥這樣的國(guó)企及一些高端金融企業(yè)相繼選擇入駐桉樹IBC，這不禁引得僑福芳草地15樓同為靈活辦公空間提供商的雷格斯專門下樓來觀摩，一探究竟。
“經(jīng)過對(duì)比，雷格斯也發(fā)現(xiàn)了我們與它最大的不同就是價(jià)格更低，但在辦公服務(wù)與調(diào)性上卻更能滿足高端客戶的需求。”吳崢說，近一年來有不少共享辦公企業(yè)像桉樹IBC一樣入駐北京甲級(jí)寫字樓，逐步升級(jí)至中高端化的共享辦公模式甚至成為了北上廣深一線城市較為常見的辦公模式之一。
基于越來越多的職場(chǎng)人士對(duì)辦公環(huán)境的高要求，滿足他們對(duì)辦公環(huán)境的要求，成了眾多公司吸引并留住人才基本需求。
但從大公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，吳崢認(rèn)為，快速?zèng)Q策和組建團(tuán)隊(duì)相對(duì)容易，但辦公空間的選址、規(guī)劃裝修、添置辦公設(shè)施等，“暫且不討論期間租賃物業(yè)、裝修消耗的巨大成本，單從耗時(shí)上看，漫長(zhǎng)的過程甚至?xí)绊懥藞F(tuán)隊(duì)落地的需求及業(yè)務(wù)的發(fā)展時(shí)機(jī)。”
企業(yè)出于對(duì)縮減成本、提升工作效率的考量，共享辦公空間不斷吸引著大企業(yè)入駐辦公。但經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者了解到，從最初500元一個(gè)工位，發(fā)展到如今近萬(wàn)元的工位定價(jià)，共享辦公這個(gè)舶來品在中國(guó)的發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了大變化。
聯(lián)合辦公自2010年首次在上海設(shè)點(diǎn)，到2015年該領(lǐng)域真正出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從零星布局，到2018年一季度末分布與北京、上海、深圳、廣州、香港和臺(tái)北六個(gè)主要城市的近550個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所。
作為全國(guó)科技創(chuàng)新中心，以“科技創(chuàng)新”為城市定位之一的北京，近年來催生了大批科技型小微企業(yè)。但與此同時(shí)，高企的甲級(jí)寫字樓租金水平和一直保持低位徘徊的空置率等因素的疊加，也使得北京成為聯(lián)合辦公得以快速發(fā)展的理想城市。
我國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，2018年將突破 600億元，增長(zhǎng)率達(dá)159.3%。正因?yàn)橥婕冶姸啵豢杀苊獾卦斐杉ち腋?jìng)爭(zhēng)，不少頭部玩家不斷進(jìn)行著合并、融資或拿地行動(dòng)，在業(yè)內(nèi)看來，這個(gè)行業(yè)在逐漸整合的過程中也在尋求服務(wù)升級(jí)。
“目前絕大多數(shù)企業(yè)都走的是服務(wù)初創(chuàng)企業(yè)，以及各類小微企業(yè)的路線，然而這一路線的同質(zhì)化過于嚴(yán)重，且穩(wěn)定性較差，收益率難以提升。”吳崢強(qiáng)調(diào)，共享辦公企業(yè)在不斷擴(kuò)張同時(shí)，還需要注意運(yùn)營(yíng)，差異化服務(wù)才是共享辦公企業(yè)取勝的關(guān)鍵。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)此深有感觸。他在今年8月時(shí)就曾對(duì)外表示，“為中小型創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，穩(wěn)定性太差，基本上平均半年就換了一批，出租率一直在88%左右，難以提升。”
這一現(xiàn)實(shí)讓潘石屹?zèng)Q定將SOHO旗下地處光華路的SOHO 3Q進(jìn)行轉(zhuǎn)型——不再主要服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，搖身一變成了辦公樓綜合服務(wù)商，開始為辦公樓提供定制服務(wù)。
但這個(gè)轉(zhuǎn)型備受詬病，業(yè)內(nèi)甚至將潘石屹稱之為“二房東”，而在共享辦公領(lǐng)域，扮演這一角色的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。
在吳崢看來，近年來房地產(chǎn)上下游行業(yè)表現(xiàn)明顯，不少共享辦公參與者覺得只有擁有規(guī)模效應(yīng)才能降低運(yùn)營(yíng)成本，獲得更高溢價(jià)。于是，一些行業(yè)參與者在滿足“共享”的特質(zhì)外，還寄希望通過一定規(guī)模的空間改造租賃，才能呈現(xiàn)出有別于一般寫字樓的社群功能。然而“二房東”眾多帶來的馬太效應(yīng)也十分明顯，不少該領(lǐng)域中的參與者已經(jīng)不是真正意義上的共享辦公服務(wù)商了。
另外一個(gè)十分有意思的現(xiàn)象是，在一年前，北京的共享辦公大多集中于乙級(jí)寫字樓、廠房或一些企業(yè)并未聚集的創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，而今像桉樹IBC在內(nèi)的共享辦公服務(wù)商們，紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇特別是甲級(jí)寫字樓。
“這一現(xiàn)象既是甲級(jí)寫字樓尋求增長(zhǎng)的一個(gè)方式，同時(shí)也表明了當(dāng)下共享辦公領(lǐng)域在加緊謀求轉(zhuǎn)型。”吳崢曾任職氪空間執(zhí)行總裁，他談到當(dāng)初氪空間從“創(chuàng)客空間”轉(zhuǎn)型到共享辦公，既有站在盈利角度的考量，同時(shí)也是出于提升企業(yè)形象的想法。
在桉樹IBC里，一個(gè)約50平方米的封閉式6人辦公室，每月租金在4至6萬(wàn)元不等。在他看來，共享辦公使不少像凌沖所在的中小企業(yè)們，也能以較為合理的成本入駐高端寫字樓。
而今正在奔向甲級(jí)寫字樓進(jìn)行租賃改造的共享辦公空間，不難猜測(cè)，它們中的大多數(shù)都想擺脫固有印象，進(jìn)軍高端市場(chǎng)。
“聯(lián)合辦公的市場(chǎng)規(guī)模到 2022 年有望突破 4100 億元，到了 2030 年，30% 的辦公空間都會(huì)是這一模式，市場(chǎng)規(guī)模或達(dá)萬(wàn)億。”吳崢對(duì)當(dāng)下共享辦公市場(chǎng)的發(fā)展持積極態(tài)度，在他看來，無(wú)論是像桉樹IBC這樣直接切入共享辦公領(lǐng)域高端市場(chǎng)的企業(yè)，還是正在轉(zhuǎn)向進(jìn)入這個(gè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)者，較量才剛剛開始。
談及當(dāng)下市場(chǎng)格局，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)規(guī)模日漸成熟，行業(yè)其實(shí)會(huì)越來越垂直和細(xì)分，最終呈現(xiàn)一個(gè)多元并存的狀態(tài)。 事實(shí)也確實(shí)如此。
據(jù)了解，Wework于日前在中國(guó)落地了首個(gè)個(gè)性化上門定制及運(yùn)營(yíng)解決方案，其中作為會(huì)員可以進(jìn)入全球各地任何一家Wework辦公點(diǎn)，還能接受當(dāng)?shù)豔ework社區(qū)提供的法律、財(cái)務(wù)等服務(wù)。對(duì)那些入駐拉丁美洲、歐洲等新市場(chǎng)的公司，Wework還提供人才招聘等服務(wù)，這對(duì)在海外拓展業(yè)務(wù)的公司十分實(shí)用。
不僅如此，自2017年3月至今，并購(gòu)了多個(gè)品牌的優(yōu)客工場(chǎng)，除了面向高端市場(chǎng)，其創(chuàng)始人兼CEO毛大慶也強(qiáng)調(diào)，“未來優(yōu)客工場(chǎng)不只是空間和部分服務(wù)的提供者，更是企業(yè)資源交易和交互的地方。”
自去年以來，隨著中國(guó)企業(yè)出海愿望愈發(fā)強(qiáng)烈，不少共享辦公平臺(tái)在邁步國(guó)際化的過程中，還轉(zhuǎn)型為企業(yè)提供全球化戰(zhàn)略輔助支持，從而吸引了更多用戶。其中像優(yōu)客工場(chǎng)在美國(guó)就連續(xù)建立了兩個(gè)辦公社區(qū)，在新加坡、印尼、芬蘭等國(guó)家也分別設(shè)立了共享辦公社區(qū)的樣本。
“不同的細(xì)分客群對(duì)聯(lián)合辦公空間的需求不同，所以不同定位下都有機(jī)會(huì)形成具備規(guī)模效應(yīng)的頭部品牌。”對(duì)于吳崢而言，桉樹IBC當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)主要在高端市場(chǎng)，他認(rèn)為真正高端的客群尚未被充分滿足。
不同于傳統(tǒng)的高端商務(wù)中心，桉樹IBC無(wú)論在運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)還是客戶認(rèn)知度上都有相當(dāng)成熟的積累，“其實(shí)高端客戶并不看重輕松、社交的整體氛圍，反倒對(duì)共享的部分元素，像相對(duì)靈活的租賃方案、智能會(huì)議系統(tǒng)及附加體驗(yàn)感興趣。”吳崢告訴記者，這是傳統(tǒng)高端商務(wù)中心并不具備的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
一提到“科技驅(qū)動(dòng)辦公”的理念，桉樹IBC總會(huì)被拿去與夢(mèng)想加形成對(duì)比，正因?yàn)椴幌?ldquo;負(fù)重”做智能化開發(fā)，吳崢?biāo)斫獾?ldquo;智慧化辦公”變得更“輕”，“我們更希望成為一個(gè)智慧辦公平臺(tái)，整合各類資源而非全部自己從零開始打造。”
“很多聯(lián)合辦公空間受限于成本壓力，即便起初會(huì)大力宣傳自身的智能化體驗(yàn)，但最終并不能提供優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)。”對(duì)此，吳崢在多方面都進(jìn)行了優(yōu)化，在系統(tǒng)、設(shè)備、服務(wù)等各個(gè)板塊，都由桉樹IBC將框架搭好，但會(huì)交付給相應(yīng)的獨(dú)立供應(yīng)商來提供服務(wù)。“既然是一家科技屬性的運(yùn)營(yíng)管理公司，就應(yīng)該將精力放在整合和平臺(tái)服務(wù)商，而非智能設(shè)備研發(fā)上。”
桉樹通過整合小狗機(jī)器人、哈奇智能、零一科技、三拾七度等供應(yīng)商的產(chǎn)品服務(wù)，構(gòu)建了一套智慧辦公產(chǎn)業(yè)鏈，“這樣做的好處是模式相對(duì)更靈活。”吳崢談到，這些合作企業(yè)的新產(chǎn)品一經(jīng)研發(fā)推出，就可以很快地落地到桉樹IBC，在其搭建起的服務(wù)體驗(yàn)場(chǎng)景中，入駐企業(yè)若想購(gòu)置，桉樹IBC還可以提供購(gòu)買渠道進(jìn)行交易。
不難發(fā)現(xiàn)，桉樹在整個(gè)過程中能夠很好地保持較輕的企業(yè)架構(gòu)，這也是吳崢?biāo)岢叩膬r(jià)值路線——作為高端品牌，本身不可能做成超大規(guī)模。在他的商業(yè)邏輯里，過去面向下沉市場(chǎng)的眾多品牌要想短時(shí)間內(nèi)升級(jí)面向高端，其中要面臨的攻堅(jiān)克難不言而喻。但是桉樹的高端模式基本跑通之后，卻完全可以采取“以高打低”的策略，下沉到更低的價(jià)格區(qū)間運(yùn)營(yíng)新品牌，角逐市場(chǎng)。
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