北京寫字樓空置率下滑，搶占第二金融街價值制高點
發布時間：2018年11月01日分享到： 針對一線城市寫字樓租金的排名中，租金排名前20的寫字樓項目中，前19名均位于北京。與此同時，在以全國科技創新中心為定位的大背景下，互聯網企業在北京的租賃需求持續旺盛。2018年上半年，互聯網企業成交租賃占所有成交租賃總數比例高達30%，幾個大面積的成交和互聯網行業的大幅擴張，致使本季度全市空置率環比下降1.3個百分點達7.1%，五大核心商圈空置率則繼續保持低位，為3.1%。
從產業結構看，北京的城市定位在文化中心，國際交往中心，科技創新中心和政治中心。這其中，北京在科技創新方面表現突出，高科技企業林立，獨角獸企業數量超過70個，比上海多了近一倍，這些企業的快速擴張為北京寫字樓市場提供了足夠的支撐。而且，北京的第三產業發展一直在全國遙遙領先，三產占比超過82%，這讓北京的寫字樓市場的需求一直處于較為旺盛的狀態。此外，由于金融中心和經濟中心已經從北京的城市定位中消失，西二環內的金融街吸引了大批金融相關機構以遠高于市場正常價位的租金偏居一隅；同樣位于中央政務區內的東二環商圈則是國有企業扎堆。
由于CBD核心區立項之時曾預計第一批寫字樓將在2016年集中入市但受其區域配套設施建設和工期的影響，入市時間一再推遲：目前預計包括中國尊等第一批竣工的五幢寫字樓將在2019年竣工交付使用。此外，2017年《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》發布，對北京的開發邊界以及人口規模做出了重要指示。規劃第25條對100米以上的建筑高度和選址布局提出了嚴控措施，加強長安街及其延長線建筑高度的管控。CBD核心區建筑高度的下調不僅減少了寫字樓供應量，而且造成了該地塊未開工的項目入市時間延至2022年以后。在此背景之下，隨著城南計劃第三階段的推進，北京副中心以及雄安新區建設的完善下，與金融街毗鄰的麗澤商務區或將承接大部分來自金融街的外溢需求，并對金融街和東二環寫字樓商圈帶來新的價值影響。
就在上個月，麗澤商務區首個掛牌交易、首個建設完成、首個投入使用的商務樓正式迎來首批入駐企業，財達證券、北京約克醫眾等國際、國內著名金融科技品牌企業均已簽約入駐。根據發展規劃，麗澤商務區是繼國貿、金融街之后，作為北京三環內最后一塊成規模開發區域，未來將成為北京金融企業發展聚集的高地之一，以推動新興金融產業發展、招商**政策出臺為目標，升級工作將于今年完成。預計2020年，麗澤商務區將成為中國金融戰略決策、政策制定、匯率及貨幣管理、金融機構同業拆借管理的智囊中樞。
與此同時，麗澤商務區內交通設施的完成也在加速進行，依據《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》及《北京市軌道交通第二期建設規劃（2015年-2035年）》，麗澤金融商務區規劃建設軌道交通包括14號線、16號線，遠期11號線，8號線三期，屆時可將麗澤與中關村、新首鋼高端產業綜合服務區、CBD、望京等重點功能區直接連接。還將通過與北京南站、豐臺火車站重要對外交通樞紐，與雄安新區、天津濱海新區等連接，進一步增強麗澤對外輻射作用，實現京津冀一體聯動；并借助新機場北延線航站樓建設的契機，立足區位優勢和產業結構稟賦，以戰略性新興金融產業為龍頭，大力發展金融信息、金融文化、金融服務產業，構建獨具特色和優勢的金融服務產業體系。
由此不難看出，未來麗澤商務區附近的所輻射的區域將面臨巨大的價值提升，尤其是寫字樓的價值體現和投 資回 報更是無可估量。作為距麗澤商務區輻射發展最近的項目，僅兩站地鐵的西宸廣場而言，更是擁有得天獨厚的資源優勢。西宸廣場坐落在麗澤商圈和總部基地兩大商圈核心位置，位于寸土寸金的北京西三環地鐵十號線與房山線（北延線）交叉的首經貿站，項目占位北京第二條“八字經濟發展帶”的核心腹地，向北輻射麗澤金融商務區，向南輻射總部基地，向東輻射金融街、國貿CBD商圈，向西輻射中關村商圈；作為三環為數不多的新型商業體，西宸廣場憑借先天的地理優勢，緊跟政策發展導向，立足京津冀交通發展核心要道，獨承麗澤外溢資源，帶來全新的商業價值升級。
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