北京量價支撐能力大上海短期難改觀、三季度商辦數據
發布時間：2018年10月30日分享到： 分城市來看，北京的成交量和成交價格依然遙遙領先，分別為464萬方、7．2元／平／天，較上海的348萬方和5．3元／平／天分別高出33．3％和35．8％。北京的產業聚集和“多中心化”格局最為明顯，1191萬方的累計可租面積集中在CBD、亦莊開發區、豐臺科技園和望京，主要成交商圈相對分散，最好的CBD占比25％，四惠以14％次之，高租金辦公樓則集中在金融（15．2元）、CBD（12．6元）、東長安（11．5元）等商圈。在大面積成交方面，金融街和麗澤吸納了較多300平以上的需求。北京發達的互聯網行業對辦公樓需求高居不下，文化、貿易、服務業需求也較為集中，主力面積需求和租金需求集中于300平以下和3－6元／平／天。此外，北京新入市寫字樓7棟，新增供應面積47萬，分散于東、南五環，將進一步加大新商圈的空置率。
相較其他一線城市，上海商辦市場整體體量最大，累計可租面積已高達1923萬方，增幅較北京、深圳基數大、增幅低。其中，新商圈虹橋交通樞紐供應占比高達23％，傳統商圈中陸家嘴、五角場、南京西路、徐匯濱集中在8％－11％。整體上，上海市場供應多中心分散，成交集中于傳統商務區，城市骨架擴張速度快，產業導入需要時間。上海辦公樓高租金門檻不及北京，集中在陸家嘴（12．5元）、南京西路（10．4元）、東長安（9．7元）和老黃浦（9．1元）等商圈。北外灘、徐匯濱江和虹橋交通樞紐成交面積稍大，其余商圈主要集中在300平以下。從客戶畫像來看，上海金融企業需求量為一線城市榜首，互聯網行業需求量也在高位，需求面積集中于300以下，租金集中于2－4元／平／天。此外，上海新入市寫字樓16宗，新增供應面積176萬平，為一線增量最大的城市，或將推高上海整體尤其是新商圈的空置率。
作為商辦市場的第三極，深圳是一線城市中最活躍的，政策、經濟形勢的變化在深圳商辦市場表現尤為明顯。截至9月，深圳商辦市場累計可租面積996萬方，環比增加72％，成交量220萬方，環比降低48％。其中，供求發達的南山科技園商圈成交面積段稍大，300平以上的需求占比高達45．1％，高租金樓盤則以福田CBD一枝獨秀，6元／平／天以上的需求占比高達77．2％。廣州的4．1元／平／天平均租金水平略高于深圳的3．8元／平／天，但廣州市場體量有限，未來或被新一線城市成都后來居上。
綜上所述，全國商辦“存量市場”特征明顯，北京發達的服務產業尤其是新經濟比重對成交量價支撐尚可，上海則因供應量過大而存在較大去化壓力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一線城市新增供應逐步放緩，各地也在積極推出產業政策如北京的產業更新、政務東遷、上海的“擴大開放100條”等，將有助于合理優化產業結構和釋放新增需求。
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