回顧2018上半年北京甲級寫字樓市場、展望未來
發布時間：2018年07月19日分享到： 2018 年上半年，北京甲級寫字樓市場共有合計約25.0 萬平方米的三個新項目完工入市，總存量半年環比上升約4.0%至662 萬平方米。受益于穩定的經濟發展態勢，租賃需求亦保持穩健。其中IT、金融、專業服務等行業仍為需求的主要驅動力。凈吸納量在2018 年上半年達到24.4 萬平方米，較2017 年下半年上升約54.2%。上半年活躍的租賃市場也將全市平均空置率半年環比拉低0.2 個百分點至8.1%。其中新興子市場表現亮眼，大量空置面積被快速吸納。就租金而言，在需求穩定且供應有限的子市場及上半年表現活躍的子市場均錄得不同幅度的租金上揚。因此，雖然上半年的新增供應均選擇以低于全市平均租金水平的價格入市，且發展較早的子市場因競爭加劇、樓宇品質等因素租金受到小幅沖擊，但2018 年上半年全市平均租金水平仍維持在人民幣331.7 元每月每平方米，與2017 年末持平。此外，一宗位于非核心區域的寫字樓整售交易在2018 年上半年被錄得。
展望未來， 2018 年全年的新增供應將達北京市甲級寫字樓市場的歷史頂峰。下半年有6個合計約66 萬平方米的項目計劃新增入市。其中，72%的供應位于麗澤金融商務區和CBD 核心地塊，這兩個子市場也將成為未來5 年新供應的目標區域。伴隨著大量新項目的入市，我們預計北京市整體空置率在2018 年底將由目前的8.1%被推升至約11.2%。雖然新增供應大幅增加，但受堅實需求的保障，位于成熟核心子市場的高品質項目大都已取得理想的預租情況，業主對即將迎來的供應高峰也普遍樂觀。因此我們預測租金僅將面臨小幅下降，預計2018 年末將比第二季度末下降0.9%至328.7 元每月每平方米。優質商鋪物業市場強勁的需求推動空置率持續下調，租金小幅提升2018 年上半年，北京優質商鋪物業市場僅有一個新項目入市，市場總存量半年環比增加1%至約566 萬平方米。
隨著個別項目大面積空置逐漸被吸納，整體空置率半年環比下降0.5 個百分點至2.6%。通過對新技術的運用，購物中心運營商能夠更為精準地定位消費者的需求，從而有針對性地持續調整租戶和業態配比。餐飲業態持續保持蓬勃發展的態勢，服飾品牌拓展速度有所提升，同時生活休閑類品牌也錄得大量新租。新零售業態持續大規模擴張，為新開業項目保證出租率奠定了堅實基礎。傳統零售業態也不斷推陳出新，以滿足消費者日益多元的需求。2018 年上半年北京優質商鋪物業首層平均固定租金比2017 年末增長1.0%至人民幣824.0 元每月每平方米。其中，核心區域租金半年環比增長0.8%；新興區域租金半年環比增長0.3%。投資市場成交頻繁，共錄得四筆大宗交易，其中包括兩宗資產包交易。
展望未來，建筑面積總計約32 萬平方米的四個優質商鋪物業有望于2018 年下半年入市，即將入市項目租賃進程良好，預計將使得空置率在2018 年末持續下降至2.4%。預計未來餐飲、服裝、生活休閑等業態仍將保持積極的擴張態勢。現有成熟項目不斷通過品牌調整來提升項目吸引力，同時保證租金收入的穩定增長。新增項目平均租金將大體與市場水平相當，因此我們預計2018 年下半年租金將比上半年小幅提升約0.3%。京津廊優質物流物業市場：需求延續高漲態勢，租金漲幅創歷史新高2018 上半年，京津廊優質物流物業市場共有合計建筑面積約12.6 萬平方米的兩個優質物流物業完工入市，新增項目分別位于北京及天津，廊坊無新增供應。區域市場總存量半年環比擴大2.3%至約552 萬平方米。
區域內針對優質倉儲面積的需求延續去年底的高漲態勢，2018 年上半年繼續保持強勁。絕大部分現有項目及新增供應均已達到滿租，電子商務零售商及第三方物流仍為主要需求來源。上半年北京及廊坊優質物流物業市場均維持滿租狀態，天津空置率半年環比下降3.3 個百分點至1.8%。強勁的需求以及有限的可租賃面積與新增供應推升區域內平均租金創歷史最高漲幅；其中北京優質物流物業市場平均租金半年環比攀升11.7%至48.0 元每月每平方米，天津及廊坊優質物流物業市場分別半年環比增長10.8%與9.1%至人民幣29.7 元每月每平方米及人民幣35.6 元每月每平方米。投資市場內，由于優質倉儲項目極為旺盛的需求以及其較高的投資回報率，目前物流業已成為最受投資者關注的領域。鑒于京津廊區域內倉儲用地供應十分有限，且大部分現有項目業主傾向于自持，因此整售成交多為基于股權/整體收購的老舊工業物業。
建筑面積共計約75.9 萬平方米的十五座優質物流物業計劃于2018 年下半年入市，其中大部分將位于市場新興區域。北京優質物流物業市場預計將有三座新項目完工入市，天津與廊坊將各有十座及兩座。鑒于國內電子商務產業仍處于高速擴張期，來自電子商務零售商及相關第三方物流供應商的大面積倉儲面積需求預計將在未來數年內保持旺盛。
受惠于此，區域內新增供應或將在短期內被迅速吸納，市場空置率將大體保持現有水平。得益于京津廊區域強勁且穩定的租賃需求，以及核心市場相對有限的新增供應，租金將維持穩健的增長水平；北京、天津及廊坊優質物流物業市場平均租金預計半年環比漲幅分別為2.7%、3.0%及2.6%。隨著京津廊優質物流市場核心區域愈發縮緊的土地供應以及幾近無可租賃面積的現狀，擁有未來供應的新興區域預計將引發市場更多的關注。此外，北京新機場即將于2019 年正式啟用，我們相信固安及永清等臨近新機場的河北區域或將成為下一個倉儲熱門市場，并吸引來自國內外業主及租戶的新一波強勁需求
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