19年市場筑底、四個關鍵詞展望北京寫字樓市場
發(fā)布時間：2018年07月04日分享到： 北京寫字樓市場在今年是一個觸頂回落的過程，它是伴隨著整個產業(yè)、資金等進行的，2019年則是市場資金面筑底的年份。
大家最關心的以北京為代表的寫字樓市場在未來的一兩年時間，第一，租金是漲還是跌？第二交易量是漲還是跌？第三，我們做的事情是不是會更好？我們所做的所有工作都圍繞這幾句話展開。我們說第一個詞“縮表”大家知道汽車上有兩個儀表盤，第一個是速度。還有一個儀表盤是發(fā)動機轉速，轉速起來了換擋車速才會上來，所以我們想得出一個結論，到2019年我們把這個市場的范圍界定一下，第一個范圍的界定是我們重點研究北京，第二個界定是19年之前市場的局面是什么樣的。
為什么說19年，我們說19年是資金面筑底的年份，去年把幾十萬億的資金去杠桿，這個時間點到2019年年底是資金面筑底的時間點，所以我們看19年年底之前北京寫字樓市場會發(fā)生什么，第一個關鍵詞是縮表。
這個表是2017年的時候A股所有上市公司的市值17年全年的變化，大家知道今年的股價在下跌，我們看中興電子貿易戰(zhàn)開始股價已經打了三折。我們看整體的狀態(tài)，北京的寫字樓市場增長很大的程度上不是來自于超級大公司，我們新聞上經常看到騰訊、百度、這些頭部公司，他們有一個很直接的需求，如果跟房地產發(fā)生關系，根本不會找開發(fā)商和運營商，京東會直接拿地，阿里也會直接拿地，在北京主要的增長是來自于100億市值以下公司，但是我們看這些公司這一年的表現，無一例外大面積的下跌。這個場地我們有幾年在這里開年會，我們腦補一個畫面，公司的股東面對身價縮水一半的時候有沒有動力繼續(xù)重資產投入做，就算想，但是他們的市值在跌，自己的身價也縮水了很多，他是沒有動力的。這是第一個數據來源。
所以我們需要等待的是這些市值，尤其是中小版的股票市值修復，這個修復的過程也是北上廣深這些產業(yè)地產，辦公樓逐漸探底回歸的過程，這是發(fā)動機轉速的儀表盤。
第二個，我舉一個例子，北京有四個產業(yè)，金融產業(yè)，高科技產業(yè)，現代服務業(yè)，還有房地產，這幾個行業(yè)里面最關心的一個事情是BAT大量的高增長帶來的我們大量的眾創(chuàng)空間，大量的聯合辦公，大量的科技企業(yè)租寫字樓，把整個市場帶起來。
但是2017年發(fā)生了什么事情，就是以移動互聯網為代表的行業(yè)，硬件設備，就是在座的每個人手上的手機，全國銷量已經觸底了，中國已經沒有新增的人口支撐移動互聯網市場的膨脹的，剩下的我們看到這個行業(yè)出現跨界的踩踏，原來滴滴打車和美團不競爭，現在他們相互PK，以前高德地圖是做導航的，現在做交通分發(fā)。這個踩踏的狀態(tài)是我們看到這個發(fā)動機轉速在下降，雖然車速還是比較好的速度，但是發(fā)動機的轉速在下降，而且是一個持續(xù)下降的過程，我們不信可以看騰訊的股價，這個頂部已經實現了，如果說放在租賃上，銷售上，科技企業(yè)買樓和租樓的速度已經放緩。
如果拉到北京，所有的去年大概知道的三百多萬方的寫字樓租賃面積，我們拆成若干個行業(yè)，大家會看到頭部的，文創(chuàng)、非銀行金融，綜合服務業(yè)，計算機代表的硬科技，還有傳媒，這四個行業(yè)基本上占了這個市場的80%的增長，非銀行金融，大家都很清楚，干金融特別好的已經進監(jiān)獄，干的不太棒的已經下崗了，非銀行金融也伴隨著金融體系的收縮，包括我們銷售的時候還有大量的險資背景的買樓擴張，但是現在的非金融領域已經觸頂了。第二個行業(yè)是硬科技計算機觸頂了。文創(chuàng)行業(yè)我關注崔永元，我們也看到出現了很大的波動，幾乎都是壞消息，這些壞消息會深刻的影響19年市場狀態(tài)。
一個很明顯的結論，我們會認為在今年是一個觸頂回落的過程，它是伴隨著整個產業(yè)、資金，然后整個的面進行的。
如果一定要佐證一下，銷售額就可以看出來，銷售額是最典型的，企業(yè)買樓，他們用重資產投入買樓的表現，這是一個特別典型的斷崖式的下落，這個過程還在持續(xù)，這是我們面臨的現狀，如果我們把買賣的交易數據拆成客戶結構，每一年都會有主力客戶，北京的買賣的玩家基本上四波人，國家隊、土豪、上市公司的股東和他們家親戚，再加上新投資者，這四類人覆蓋了整個的買賣市場。
17年熄火，現在18年觸頂，326之前，北京拿了銷售證可以零售的物業(yè)700億的量，市面上拿了地還沒有開發(fā)銷售的大概還有2000億，但是現在的銷售速度一個月以五個億左右的速度去化，2700億大概需要去化多少個月，就知道了。
剛剛說了買賣，然后再說到租賃，現在看主要的因為供應的問題，因為我們大多數開發(fā)，四大行三四年前就說CBD中國樽亮相的時候肯定很大，三四年前就說，但是現在那個樓也沒有建成，開發(fā)的速度很慢，去年一年的租賃成交數據主要分布在南北延長線的產業(yè)帶上。
租賃的感覺沒有那么差，這個確實是有自己的內支撐的，可能大家不買樓會租樓，這個情況下市場保持基本的量。
我們不甘心，嘗試了不同的行業(yè)，剛才說的幾大行業(yè)里面， 我們把過去Q1到現在的，五個季度的產業(yè)的變化和他們的交易的成交量做一個金字塔圖，我們用客戶金字塔看，我們會看到一個典型的趨勢，他們分別在筑底，交易量的結構我們也看到了金字塔的底部，每個行業(yè)在每個時期構建的底部是什么樣的，如果底部下移說明有問題了，這些年可能還不算太差。
我們再看一下非銀行金融，每個季度的交易量有七八萬平米，2018年的時候，這個底部反而有一點抬升。
再到傳媒，這里面會看到一個特別典型的特點，這些行業(yè)伴隨著大量的，每個季度以將近十萬方的交易量，大家在構筑一個行業(yè)的底部，這個底部是什么樣的價格，然后頭部，上部可能不行，但是往下這個底部逐漸的形成。光看這些行業(yè)帶來的產業(yè)帶的變化，我們會得出一個判斷，首先大家不能下來，我們認為這個事情在未來的一年時間里面發(fā)生的概率是20%，看空所有十塊錢以上的寫字樓，第二我們看多四塊錢、五塊錢的寫字樓的價格空間，這是單價看。從區(qū)域上，我們看空北邊，看平東邊，看空西邊，看多南邊。
第三個“外溢”，剛才說了很多的基本盤的問題，換一個角度，我們把每年一百多萬的租賃面積換一個角度詮釋一下，如果按照地鐵線來切，你會看到14號線在崛起，6號線在崛起，2號線已經跌到下面去了，你會看到交易的活躍度是順著整個城市軌道交通在外溢，五年前我們根本不會說地鐵14號線什么樣，你去旁邊感受一下帶來的交通分發(fā)，就是因為大量的上市公司產生了外遷，人力密集型的公司已經從四環(huán)內到五環(huán)外，北京有一半人口已經居住到五環(huán)外的。對誰利好，對產業(yè)園利好，因為城市會讓整個資源，讓所有的資源變得更均勻。
前幾年的時候我們每修一個地鐵，地產公司就說這是利好，把房子賣了，這是一波房地產型的紅利，還有一波紅利是當它真正落成的時候，跟原有的交通軌道和網絡發(fā)生關系的時候，16號線和6號線很多年前就沒有人提，這也是我們?yōu)槭裁纯炊嗨膲K錢到五塊錢，或者這些網絡延長線上的園區(qū)和樓宇。
現在大家覺得有一點封閉，一定會出現越來越多的客戶往外走，六塊錢是北京的均價，意味著一個工位一年的成本兩萬塊錢，北京一年的收入水平在十萬塊錢，相當于二十萬的GDP，低于兩萬塊錢那個行業(yè)就被北京轟走了，這是特別典型的，所以我們認為外圍還是面向比較好的機會。
你放在市場上，現在能夠逐漸的顯現到，比如說大宗交易，現在已經順著東三環(huán)的北延長線往外走，這個趨勢是不可逆的。
“迭代”。這一年的時間，我在觀察做辦公的人，只要是上班的，我們就定義是辦公的，不管是產業(yè)園還是什么，只要是白天在這里的就算。
我們看到的這些創(chuàng)新，一個創(chuàng)新是我有印象的，我看到有一家公司在針對公司的會議室，在全北京找各種各樣的特色空間，變成一個辦公場所，如果你開小型會議，網絡會議直接預定就可以了，一個小時一兩千塊錢。他做的是酒店的生意，原來酒店開會 只能再酒店里面，現在他們完全瓦解了，把原來的酒店的集中性的優(yōu)勢，因為交通擁堵，服務單一。
還有一個特點，那些互聯網公司大多數是以小團隊的形態(tài)為主，像葡萄串一樣，表面是大公司，實際就十個人左右，他們產生會議的需求，他們用airbnb的方式做。
還有一種公司在不同的產業(yè)園做共享的大會，很多創(chuàng)業(yè)公司明年可能就死了，他們要抓緊時間出了產品立刻開發(fā)布會，幾萬家公司做的時候產生了這樣的需求。這兩年的時間也許在資金鏈或者基本盤上會往下走，但是其實創(chuàng)新就發(fā)生在我們現在的每一天，包括在座的各位可能都在嘗試著做一些。
我們會在移動端，PC端都會生成各種各樣的精細化的圖表，每個圖表，每個字都是機器寫就的，不需要一個人，不需要一個人工，一個大學畢業(yè)生，哪怕一分GDP也沒有創(chuàng)造，但是你的企業(yè)要付出兩萬塊錢的工位，還有兩萬塊錢是它租房子的錢，都是包含在工資里面的。
我們會看到，很多的企業(yè)都在嘗試著把原有的像酒店這種固化的優(yōu)勢瓦解，還有一種公司，譬如我們，嘗試把原來負擔最重的人力成本這部分，提高效益。
這樣的機器寫作的東西下個月正式上線，我們花了大概兩三年的時間積累數據，開發(fā)系統(tǒng)。我們現在北京任何一個地方，點上你想生成的專業(yè)級別的，幾十秒內解決，原來需要多少天多少人干的事情，可以非常快的解決，哪怕我們這樣的小屌絲公司也會有創(chuàng)新，所以創(chuàng)新是發(fā)生在每天，我們就想一個事情，原有的優(yōu)勢，原有我們最大的負擔是可以通過某一種手段和組織安排重新籌劃。
我朋友問我，你是干嗎的，我寫報告的，放心吧，明天沒有了，上到任志強下到一個大學畢業(yè)生，你不可能快速的生成一個報告，但是機器可以做到。
機器發(fā)生在圍繞著產業(yè)辦公，包括滴滴打車，包括釘釘程序，他們會把原有的優(yōu)勢進一步的提效，這是我們觀察到的。是給各位幾個壞消息里面的一個好消息。
19年是我們全國資金面筑底的一年，到19年結束，各位扛住了，我想告訴大家，有20%的概率不會更差了！
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