CBD寫字樓租金面臨下滑壓力
發(fā)布時(shí)間：2018年04月12日分享到： 北京寫字樓租金水平位列亞太區(qū)第三位，僅次于香港和東京。尤其是CBD區(qū)域，是北京最大的甲級(jí)寫字樓區(qū)域市場，并且平均租金也僅次于金融街，位列全市第二高。隨著中服地塊項(xiàng)目的陸續(xù)建成入市，CBD區(qū)域即將迎來巨大的甲級(jí)寫字樓市場供應(yīng)，雖然有諸多世界知名的跨國公司與本土企業(yè)都選擇落戶CBD，但潛在的巨大供應(yīng)，仍可能拉高CBD的整體空置率，對(duì)租金價(jià)格也將產(chǎn)生明顯的抑制作用。
北京的甲級(jí)寫字樓市場在連續(xù)多年的租金上漲，空置率下降之后，也遇到了瓶頸。隨著大量新增寫字樓的入市，北京甲級(jí)寫字樓空置率開始提高，租金價(jià)格面臨下行壓力。
目前北京寫字樓市場總存量達(dá)1043.6萬平方米。新增供應(yīng)拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.4%。不過，五大核心商圈金融街、CBD、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村的需求依然繼續(xù)強(qiáng)勁，空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至2.9%，為近兩年最低值。
空置率上漲的原因主要是由于幾個(gè)寫字樓的入市。像位于望京-酒仙橋商圈的融新科技中心和麗澤金融商務(wù)區(qū)的晉商聯(lián)合大廈、聚杰金融大廈、匯亞大廈等寫字樓都在本季度如期入市，為北京甲級(jí)寫字樓市場帶來約38萬平方米的新增供應(yīng)。這還僅僅是開始，由于CBD中服地塊的規(guī)劃和建設(shè)，未來CBD的新增甲級(jí)寫字樓數(shù)量十分可觀，庫存壓力也最大。
未來5-6年，作為一個(gè)較為成熟的寫字樓市場，CBD將迎來大量新項(xiàng)目入市，且多數(shù)項(xiàng)目將在未來4年集中入市。目前CBD共有18棟甲級(jí)寫字樓正在建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，其中有16棟位于CBD核心區(qū)，建成后核心區(qū)將成為金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)總部集聚區(qū)。這些新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為寫字樓市場帶來約200萬平方米的辦公面積，存量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番。
預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將分為兩個(gè)批次漸次入市：第一批完工的項(xiàng)目大部分集中在核心區(qū)北部，包括三星大廈、正大中心、中國人壽金融中心以及中國尊，將于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的項(xiàng)目，即第二批供應(yīng)，將于2020年后完工入市。
核心區(qū)的出現(xiàn)將會(huì)對(duì)CBD的現(xiàn)有格局帶來巨大沖擊——可以預(yù)見，CBD再度振興的起點(diǎn)將會(huì)來自于核心區(qū)的崛起，CBD寫字樓市場的整體水平也因此得到大幅提升，核心區(qū)將為CBD帶來更多的新公司、新的配套設(shè)施，當(dāng)然也會(huì)給CBD區(qū)域的交通帶來更大壓力。
以往由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)有限，需求強(qiáng)勁，CBD區(qū)域的租金一直穩(wěn)步上升，但現(xiàn)在，隨著CBD區(qū)域巨大的潛在供應(yīng)，導(dǎo)致租金價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)。部分對(duì)成本較為敏感的租戶甚至選擇搬遷至租金較為實(shí)惠的新興商務(wù)區(qū)。受此影響，截至2017年末，CBD的空置率已由過去的低位（1.5%）升至3.4%。為了盡快消化空置面積，業(yè)主方開始調(diào)整租賃策略，CBD的平均租金由人民幣每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。
這還僅僅是開始，根據(jù)開發(fā)商最新信息，預(yù)計(jì)CBD核心區(qū)新增的甲級(jí)寫字樓中，40%的新增面積將作為自用?；谑袌鲂星檎Ｒ约白杂帽壤秊?0%的假設(shè)來推斷，到2019年CBD整體空置率將達(dá)到17%，為最近八年的最高點(diǎn)；與此同時(shí)，平均租金開始逐步下滑，預(yù)計(jì)2020年的租金較2017年將下降12%。然而根據(jù)市場先例，最終實(shí)際自用比例往往低于開發(fā)商預(yù)估。若自用比例小于40%，更多的面積投入市場，將會(huì)進(jìn)一步拉高CBD空置率，租金下滑也更為明顯。
當(dāng)然，CBD仍舊是北京最核心的商業(yè)區(qū)域。中服地塊新增的大量供應(yīng)，也帶來了大量的集中簽約。目前已知的就有包括盈科律師事務(wù)所簽約了1.5萬平方米的商業(yè)面積，還有多家未透露的大型企業(yè)在洽談大面積整租。再加上未來一些企業(yè)的自持，相信中服地塊中的寫字樓紛紛入市后，CBD區(qū)域的商業(yè)氛圍更加濃厚。不過，由于供應(yīng)量非常龐大，長期雖然會(huì)讓CBD區(qū)域更加成熟，但短期內(nèi)仍會(huì)對(duì)CBD核心區(qū)的租金產(chǎn)生明顯的抑制作用。
由于目前空置率較低的金融街、中關(guān)村區(qū)域，以及逐漸成熟的望京、亞奧非核心商務(wù)區(qū)租金進(jìn)一步增長，抵消了CBD等部分區(qū)域租金下滑的影響。北京甲級(jí)寫字樓市場整體租金本季度進(jìn)一步小幅上調(diào)，全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣391.3元，同比上漲 0.8%。其中，望京-酒仙橋商圈表現(xiàn)突出，空置率從上季度的35.4%下降7.4個(gè)百分點(diǎn)至 28.0%，季度凈吸納量高達(dá)13萬平方米，創(chuàng)歷史新高。
不過，寫字樓租金價(jià)格未來可能面臨下行壓力，短期內(nèi)寫字樓市場的租金仍將保持穩(wěn)定，但隨著未來一輪供應(yīng)高峰的到來，租金仍面臨長期下行的壓力。隨著智能化、人性化生活辦公理念的興起，傳統(tǒng)寫字樓空間將面臨創(chuàng)新升級(jí)。一方面，業(yè)主更加注重提升辦公空間的便捷度和舒適度。另一方面，面對(duì)高昂的租金水平，租戶將進(jìn)一步追求空間利用率和靈活性。【來源網(wǎng)絡(luò)】
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